年内最高涨超30%，公募REITs走势强劲

中国基金报记者 李树超 张玲

今年以来，中证REITs全收益指数涨幅达8.6%，一度走出“12连阳”，单只REITs产品涨幅最高已超30%。

业内人士表示，受益于利率下行、市场预期改善、底层资产质量提升等因素，公募REITs今年以来走势强劲，产权类REITs表现尤为突出。

公募REITs走势强劲

Wind数据显示，截至2月14日，中证REITs全收益指数今年以来涨幅达8.6%，一度走出“12连阳”行情，在大类资产中表现亮眼。

博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，在货币政策与流动性宽松的整体环境下，公募REITs有望获取较低波动的现金流，兼顾资金避险和平衡收益的需求，强制分红比例在低利率市场环境下优势逐步凸显。同时，随着市场预期改善，前期部分因底层资产经营波动的项目也出现了一定程度的估值修复。

国金基金REITs投资部基金经理梁贤超认为，在当下低利率的市场环境中，公募REITs产品或更具吸引力。同时，随着经济复苏，公募REITs产品需求有望进一步提升，进而带动公募REITs的良好表现。

国泰君安资管分析，公募REITs市场近两个月走势强劲，影响因素主要有两个方面：一方面是利率环境因素。自去年12月以来，国债利率明显下行，REITs这类具有相对稳定现金流的资产价格会随利率下行而提升。同时，更多资金从债市进入REITs市场。另一方面，宏观经济和资产经营的基本面也是重要影响因素。2024年底市场情绪相比2024年上半年有了一定程度改善，REITs的底层资产相对优质，且对经济波动展现出更好韧性。同时，基本面企稳之后的价格弹性也更高。

北京一家大型基金公司认为，公募REITs近期大涨主要是打新效应、高分红和稀缺属性、市场情绪、政策环境等多种因素共同作用的结果。首先，在底层资产类型稀缺和特许经营的情况下，REITs在发售时和上市后的二级市场交易表现出较为强烈的打新效应。其次，在利率下行阶段，公募REITs的利率敏感属性与高派息率优势进一步显现。最后，政策支持为公募REITs带来了更多的发展机遇。

产权类REITs表现抢眼

在公募REITs各类型资产中，产权类REITs表现抢眼，其中，嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超30%，华泰紫金南京建邺产业园REIT、华夏大悦城商业REIT等涨超20%。

国泰君安资管表示，产权类REITs主要包括产业园、仓储物流、保租房、消费基础设施等。过去两个月，在市场预期情绪边际好转、国债利率快速下行的驱动下，投资人对于这类资产的风险定价更加乐观，带动这类资产的价格出现快速回升。

刘玄表示，市场对产权类项目的扩募预期有所升温，同时，产权类资产具备土地和物业升值空间，底层资产价值的重估预期相对较大。另一方面，相较于特许经营权项目，产权类资产通过基金管理人、运营管理机构的主动管理介入，增强运营管理、提升收入的能动性较强。

上述北京大型基金公司分析，第一，产权类REITs的底层资产通常是具有长期价值的物业，如仓储物流、产业园区、数据中心等，其权属价值总体上具备长期延续的可能性；第二，不动产租金有望随物价上涨而调整，使得产权类REITs具有一定的抗通胀属性；第三，产权类REITs具备政策支持优势，随着房地产市场趋稳、消费结构的升级与消费需求的多样化，产权类REITs估值提升前景可期。

业内人士也提醒，长期来看，REITs的投资价值最终将由其现金流和运营表现决定，投资者应关注REITs底层资产的质量及现金流状况，关注底层资产、估值、价格波动等风险。

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