Pre-REITs与公募REITs 解码九州通不动产证券化战略

观点网 国内医药仓储物流设施首单公募REITs发行脚步渐进。 

12月25日，九州通医药集团股份有限公司发布公告称，其医药仓储物流基础设施公募REITs项目已获得中国证监会核准，核准日期为2024年12月24日。

观点新媒体获悉，九州通REITs是国内医药仓储物流设施首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs。

这是九州通转型过程中的重要一步。据悉，早在2022年，九州通就提出了新三年战略规划，将开启新零售、新产品、互联网医疗、不动产证券化（REITs）新战略转型，2024年进一步提出新产品、新零售、新医疗、不动产证券化（REITs）、数字化的“三新两化”战略转型。

REITs获批

该基金发起人为九州通医药集团物流有限公司、九州通医药集团股份有限公司，其中九州通物流是九州通集团旗下物流企业，为医药流通企业客户提供一体化的医药物流供应链综合解决方案，具体服务范围包括药品的仓储、分拣、配送以及信息系统服务等端到端的全程可视化医药物流供应链服务。

有别于目前已上市物流仓储REIT，九州通REIT拟入池资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，是该公司唯一的全国中心仓，具体包括医药仓储综合楼、医药仓储分拣中心、医药仓储保障中心1号楼、医药仓储保障中心2号楼、医药仓储保障中心3号楼、医药仓储保障中心辅助用房，合计总建筑面积约为17.2万平方米。

根据经营数据，2021-2023年及2024年1-6月，基础设施项目的营业收入分别为8390.23万元、9009.92万元、9317.85万元及4683.14万元；净利润分别为3268.59万元、3641.55万元、3923.42万元及1957.39万元；息税摊销折旧前利润（EBITDA）分别为6961.55万元、7374.30万元、7824.61万元与3893.36万元。

该笔REITs曾于月初回复上交所，不动产的评估值从11.7亿元下调至10.98亿元，下调幅度为6.15%。下调的原因是评估机构考虑合同期外，办公部分每年一个月的免租期，故出租率设定为90%，项目长期增长率（2034 年至预测期末）也由申报稿的2.5%下调至1.5%。

公募REITs给包括九州通在内的企业提供了资产盘活、退出的渠道。九州通表示，若本次公募REITs项目发行完成，预计将增加公司净利润不超过7亿元，实现九州通和公募REITs“双上市”平台。

值得关注的是，为了给公募REITs未来扩募孵化和培育优质的医药物流仓储资产，实现不动产证券化战略转型，九州通还在不断推进Pre-REITs基金的相关工作。

Pre-REITs加速

产城园区评论获悉，九州通的医药物流仓储资产Pre-REITs基金由高和资本担任基金管理人。

据此前披露的消息，九州通首期Pre-REITs入池资产拟定为持有的位于上海、杭州、重庆三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米。据测算，如Pre-REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过9亿元。

12月初，因Pre-REITs项目发行的需要，九州通以不超过17亿元的对价，向上海和稳、杭州和隽及重庆和昱转让其持有的上海通达、杭州卓英堂及重庆首瑞100%股权，标的公司分别持有公司Pre-REITs项目首期入池资产。高和资本旗下的高和丰德将受让标的公司的股权。

根据评估，三家标的公司的估值约为14.28亿元，经各方协商一致，此次交易的股权转让总额预计不超过17亿元。与评估价值相比，三家标的公司的转让金额溢价约2.7亿元。交易完成后，九州通不再持有标的公司股权。

另外，因Pre-REITs项目发行需要，九州通全资子公司也认缴出资3.5亿元参设Pre-REITs不动产私募投资基金。

目前，九州通已联合不动产私募基金管理人及相关中介机构，完成对Pre-REITs基金拟纳入资产池的尽职调查及基金方案设计。

据悉，九州通全资子公司九州通医药投资（湖北）有限公司已与高和丰德（北京）企业管理服务有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司共同成立了芜湖通高壹号股权投资合伙企业（有限合伙）。

有分析指出，通过不动产证券化，九州通得以实现业务上“轻重分离”。资料显示，九州通集团作为科技驱动型的全链医药产业综合服务商，主营业务涵盖医药流通、医药 CSO、医药工业、医药新零售等业态，包括数字化医药分销与供应链业务、总代品牌推广业务、医药工业自产及 OEM 业务、新零售与万店加盟业务（C 端）、医疗健康（C 端）与技术增值服务、数字物流与供应链解决方案六大方面。

在医药仓储物流资产及配套设施的建设方面，九州通已在全国31个省会城市及110个地级市拥有141个规模不等的高标准医药仓储物流设施，建筑总面积超430万平方米。

其中，GSP仓库290万平方米、冷库容量11.51万立方米，具备1,532万箱储存能力、1.66亿箱吞吐能力，并拥有覆盖全国96%以上区域联网的物流网络资源。

这些为该公司未来开展REITs及Pre-REITs项目提供了良好基础。募集说明书中也列示了九州通持有的部分可扩募资产情况，分布在上海、杭州、重庆、安徽、成都、西安、北京等地。