筑底与改善：政策加持下，楼市期待走出底部

21世纪经济报道记者张敏 北京报道 已于底部调整多时的房地产市场，正在政策利好的作用下，酝酿新的增长动力。

10月18日，国家统计局发布今年前三季度房地产相关数据。与前几个月类似，一些重要指标仍然保持负增长，市场也继续筑底。

今年以来，房地产市场交易始终未进入持续升温通道，前9月的商品房销售额仍有超过20%的同比降幅。同期，房地产开发投资、房企到位资金也保持两位数的负增长。

9月，70个大中城市房价环比继续以降为主。其中，70城的二手房价格全部环比下降，这种情况已连续两个月出现。

10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在新闻发布会上表示，“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。”

好消息在于，从9月下旬开始，各级政府部门做出了一系列积极的政策表态，地方政府也频繁出手托市。10月17日，倪虹介绍了以“四个取消、四个降低、两个增加”为主的楼市政策组合拳，进一步向市场注入信心。从本月以来的市场表现看，效果可为立竿见影。

即便从9月的数据来看，一些积极信号也已出现。比如，投资、销售、现金流等指标虽然仍在下降，但降幅不断收窄。

此外，国家统计局还首次公布了一项问卷调查的结果。根据对70个大中城市在9月下旬开展的月度房价问卷调查，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为58.3%和45.4%，对比上月，分别提高10.0个和6.5个百分点。

多项指标降幅收窄

作为传统营销旺季“金九”，市场销售比此前略有起色。根据统计局的数据，今年9月，全国商品房销售面积9682万平方米，销售额9157亿元，仅次于6月，成为今年月度第二高点。

受此影响，前三季度的商品房销售规模降幅再度收窄。今年前三季度，新建商品房销售面积7.0亿平方米，同比下降17.1%；新建商品房销售额6.9万亿元，下降22.7%。降幅均为今年最低。

从某种程度上说，9月的市场交易升温，是开发商继续以价换量的结果。

今年9月，70个大中城市的新房价格环比总体下降。其中一线城市环比下降0.5%，二、三线城市的降幅均为0.7%。具体来看，有66个城市的新房价格环比下降，仅4城上涨。

在市场情绪波动更大的二手房市场，价格降幅也更明显。全国70个大中城市中，9月一线城市二手房价格环比下降1.2%，二、三线城市的降幅均为0.9%。

如果不能实现持续的量价齐升，通常意味着市场仍处于调整阶段。

10月18日，国家统计局副局长盛来运表示，“房地产市场这两年持续在调整。”住建部部长倪虹则在此前一天指出，市场已经开始筑底。

“调整”与“筑底”也是各研究机构使用最多的词汇。自2021年下半年开始，房地产市场出现下行，并逐渐转为深度调整。如今，此轮调整周期已超过三年，调整的深度、广度堪称前所未有。

今年以来，市场继续筑底，各级监管部门则不断推出稳楼市措施，试图稳定预期，其中包括上半年的“517新政”。这些措施虽然尚未令市场进入持续升温通道，但也使一些指标的表现有所改善。

根据国家统计局的数据，到今年9月，全国新房销售面积降幅已连续4个月收窄，销售金额则连续5个月收窄。

此外，随着金融支持政策的加持，房企的资金链表现也有所改善。前9月房地产开发企业到位资金7.9万亿元，同比下降20.0%，降幅连续6个月收窄。

9月，房地产开发景气指数为92.41，为今年以来最高值。

盛来运表示，房地产的相关政策效应正在逐步释放，而且正在推动房地产向止跌回稳的方向在迈进。

“银十”有望兑现

今年国庆节前夕，政策继续优化的预期迅速升级，并很快兑现。

9月24日，央行做出包括降低存量房贷利率、降低二套房首付比例、延长部分房地产金融政策期限等多项表态。

26日召开的中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

9月29日和30日，北上广深四个一线城市分别出台一揽子调控政策。其中，广州全面取消限购，北京、上海、深圳也不同程度地降低了限购门槛。期间，不少省、市地方政府也出台稳楼市政策“组合拳”。

由于政策表态的规格高，涉及部门多，政策力度大，这轮动作释放的信号较为强烈，对市场信心的提振也较为明显。

根据中指研究院监测，国庆假期，多数核心城市项目平均认购量超过9月全月。从网签数据来看，国庆节后一周（10月7日至10月13日），上海、广州、深圳、杭州新建商品住宅销售面积同比分别增长5.6%、32.9%、57.4%、117.8%。

该机构表示，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心有所恢复。

倪虹也指出，新政有效提振了市场信心。“从市场反映看，很多城市、很多项目看房量、到访量明显上升，销售量也有不同程度的增长，房地产的主要指标明显好转。特别是一线城市，10月份以来全线回稳。”

“我们判断，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。”倪虹说。

“银十”有望兑现，也是当下业内的共识。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，在公司的“抢收”策略下，10月以来，旗下多数项目的蓄客和认购情况较好。

但对于政策效果的持续性，他仍持谨慎态度，“具体要看后续政策能不能持续落地，如果政策落地不够快，力度不够大，市场热度能持续多久就很难说了。”

该人士同时指出，企业最期待的两项措施——税收减免、收购存量未开发土地——仍未落地。若这些政策能够兑现，加之“白名单”扩围，企业的资金状况有望得到进一步改善。但这并非一蹴而就，而是一个渐进的过程。

但在销售端，进入年末业绩冲刺阶段，企业仍会加力出货，从而有望使政策效果得以延续。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，进入11月份，随着新一轮政策纾困开始见效，开发商也为了全年业绩而冲刺，预计四季度的销售规模将比三季度有明显的增长，全年商品房销售跌幅继续收窄。

他指出，经过三年的调整，商品房销售的底部逐步清晰。