多地探索商品房按套内面积计价，住宅取消“公摊”指日可待？

来源｜中访网

作者｜一杭工作室

今年以来，“取消公摊面积”的话题又开始热了起来，多个城市都在对计容建面、得房率、阳台进深等方面进行优化调整。

9月5日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，其中提到，允许房地产开发商按住房套内面积计价宣传销售。按套内面积计价宣传销售的话，购房总价会有变化吗？购房者能否从中受益？各地动作频频是否意味着取消“公摊面积”指日可待？

天下购房者苦“公摊面积”久矣

一直以来，房地产交易流程中都是以房屋建筑面积为计价方式，其中就包含公摊面积，而公摊面积常常成为购房纠纷的焦点。

有购房者现身说法：“买100平的房子，套内面积只有70平，物业费还得按100平来缴纳，多出来的30%公摊包含了电梯、过道、楼梯、绿化带等公共区域，但就是不包括停车场，停车场还得花钱买。”“在筛选房源时，取消公摊可以让我更直观地在一堆房源中，找到适合我的大小，而不是一个一个去看得房率和具体的户型图。”

从媒体报道的众多购房者维权案例可以看出，公摊面积的定义和计算方式并不透明，开发商的可操作性很大，致使部分购房者难以判断房产真实价值，从而权益受到损害，产生了很多纠纷，业内一直以来对于“取消公摊面积”的呼声也不曾中断。

在房地产上行周期时，尽管关于公摊面积也存在争议，但需求端表现十分狂热，开发商具有绝对话语权，部分非刚需的买房者只关注买了房子以后的升值空间，其他居住属性的要素并没有那么在意。而当房地产进入下行周期以后，供给端和需求端都有了明显变化，需求端回归理性，楼市价格普遍下、市场观望氛围浓厚。供给端饱尝去库存压力，不断妥协释放有利条件吸引购房者。

在这个时间节点，取消公摊面积的话题再次冲上热搜，让不少人隐隐有了期待，取消公摊面积的时机真的到了吗？

事实上，从各地颁发的政策来看，湘潭市并不是首个提出可按住房套内面积计价宣传销售的城市。早在5个月前，广东省肇庆市发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式。

深圳市在《深圳市建筑设计规则》修订内容中提到，避难层、机房等两大部分公共空间列为“不计容面积”；珠海提到“满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面”等。浙江推出了“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。

按套内面积计价，对房价有多大影响？

肇庆市住房和城乡建设局表示，这一举措将有效提高得房率，且不会影响房屋的总价，仅是单价有所不同，有利于购房者更直观地了解实际价格。

这种计算方式的转变，是一个良好的开端，将促进商品房销售行为进一步规范。在市场方面，越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。

不过，按套内面积计价并不意味着取消公摊面积，而是在保证购房者知情权的同时，提高了房屋面积的透明度。同时，购房者也有了新的焦虑，比如购房者承担的公摊面积减少，那开发商出于成本考虑，是否存在减少小区公共区域的可能性，会不会出现奇葩楼道、迷你景观绿化亭廊？影响社区公共空间品质？

重庆大学管理科学与房地产学院教授、副院长周滔表示：“‘取消公摊’应该是系统性工程，包括围绕套内面积的一系列税费政策及配套制度的转变。如果只是简单地转换计价方式，就只是一个噱头，没有意义。”

长远来看，公摊面积制度或将逐步向更加合理、透明的方向演变，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定，但具体落地效果仍有待时间检验。