9·28上海细则落地10天：部分在途楼盘面临“条件按老、资金按新”衔接困惑

距离上海现房销售细则落地已过10天，凤凰网房产近日在实地走访中了解到，对于首张预售证在8月28日之前取得、但仍有后续房源待推的“在途项目”而言，预售资金监管究竟按新规还是老规执行，一线销售人员和开发商层面均存在普遍困惑，政策衔接的实操细节仍有待进一步明确。

9月28日，上海出台现房销售细则，明确对“8·28”前后的在途项目采用三分法衔接：

一是8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的项目，预售条件、预售资金监管均按原有政策执行；

二是8月28日前已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新规执行，但在各区政府确保按时建成交付的前提下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，资金监管则需执行新的重点监管额度等要求；

三是8月28日前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管同样须执行新规。新规同时明确，个人住房按揭贷款须待项目竣工备案后方可发放。

青浦区一在售楼盘置业顾问告诉凤凰网房产，其所在项目首批房源已于7月取证入市，但项目仍有后续房源待推，预售资金监管到底按新政策还是老政策执行，目前口径并不明确：“我们的第一张预证是在828之前拿的，那我后面的房子（放贷条件）是按照新的放，还是按老的放？”

按照细则表述，若该项目在8月28日前已取得建设工程规划许可证，则属于第一类情形，预售资金监管可沿用原有政策；但若其工规证取得时间晚于8月28日，则可能落入第二类，预售条件虽可按老规执行至2027年底，但资金监管须按新规。“条件按老、资金按新”的分割逻辑，恰恰是当前一线最容易产生误读的环节。

据凤凰网房产上海站统计，2026年1月1日至8月28日期间，上海取证楼盘超过100个，其中至少半数涉及后续待推。这部分楼盘资金监管究竟按封顶放贷还是竣备放贷执行，仍不明确。随着新政进入落地阶段，存量项目如何衔接新旧政策、资金监管与按揭放款如何安排，值得持续关注。