张江“小而美”宅地即将上架

地块不大，但看点不少，孙桥社区14-01地块，东至河道、南至科农路、西至孙农路、北至群秀路，出让面积8390㎡，容积率2.2，规划计容面积约18458㎡。

简单来说，这是一块典型的“小而美”宅地，方正、好操盘，体量适中，便于快速去化、回笼资金，比较贴合当下多数房企的诉求。

有媒体测算，若地价控制在4万元/㎡以内，起拍总价预计不到7亿元。这个总价段，在上海今年以来的土拍市场中，属于不少房企都有能力参与的范围。加之张江板块的新房供应一向紧俏，届时参拍名单会不会拉长，值得关注。

不妨先看一下这块地的来历。据悉，该地块原为四类住宅组团用地，去年调整为三类住宅用地。这一调整本身也透露出一些信号，从保障性质的居住形态转向可售商品住宅，板块的居住供应结构正在微调。

再看区位。地块位于中环与外环之间，邻近中环路和外环高速，自驾通达度不错。轨交方面，目前与13号线学林路站和张江路站的直线距离均在2公里左右，步行稍远；不过在建的21号线一期康南路站距地块约1公里，该线路预计2027年通车，届时轨交出行的便利性会有明显提升。

地块周边已形成一定的居住氛围，纳仕张江国际社区、华发四季等小区环绕在侧，生活界面相对成熟。教育配套方面，有浦东新区第二中心小学（申江校区）、孙桥小学、孙桥中学等，能满足基本需求。

若论及谁会出手，大概率还是以国央企为主，当然也不排除一些急需补仓上海的中型房企参与竞逐。毕竟总价门槛不高，又是张江，安全垫足够厚。

当然，这块地并非没有短板。体量小意味着社区公共空间有限，周边城市界面仍有提升空间。但放在张江科学城持续扩编、产业人口不断涌入的大背景下，这些因素可能不会浇灭市场的热情。

张江的新房供应这些年一直不算充裕，每一次宅地亮相都带着某种“解渴”的意味。这次孙桥社区14-01地块体量虽小，但至少说明一件事：张江的宅地供应仍在持续释放，科学城的居住拼图正在一块块补齐。

至于这块地最终会什么时候拍、拍到什么价格、被谁拿下，我们且拭目以待。