地产股利润反弹 滨江集团打响第一枪

2024年报发布即将收尾，大部分上市地产公司的业绩和经营利润都继续下降。但是，谁也没有想到振奋人心的消息，能在这个年报季的最后几天发布。

4月25日晚间，滨江集团发布了2024年年报，实现营业收入691.52亿元；实现利润总额59.34亿元，同比增长17.85%；净利润37.91亿元，同比增长32.94%，归母净利润25.46亿元，同比增长0.66%。

尽管，滨江集团并非唯一盈利增长的上市地产企业，却是第一家扭转了利润下降趋势的开发商。在行业筑底反弹尚有待时日的背景下，滨江集团依靠不断提升经营效能，为房地产开发行业打响了利润反弹的第一枪。

权益现金首度超过权益负债

根据年报，滨江集团在2024实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，首次进入克而瑞全国房企TOP10阵营，排名较2023年提升2位，同时也成为TOP10中唯一的民营房企。在大本营杭州，滨江已连续7年荣获杭州市场销售冠军。

截至2024年末，滨江集团总资产2590.83亿元，较上年末下降10.67%，归属于上市公司股东的净资产275.28亿元，较上年末增长8.80%。

扣除预收款后的资产负债率为57.88%，净负债率为0.57%。债务期限构成上，短期债务为103.68亿元，占比仅为28%，低于期末货币资金(371.4亿元)，现金短债比为3.58倍，可有效覆盖短期债务。“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

滨江集团权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元，权益货币资金余额327亿元，较年初上升10.47%，历史上首次权益货币资金大于权益有息负债。并表有息负债规模374.34亿元，较上年末下降40.83亿元，其中银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%。

综合融资成本持续走低，从2020年的5.2%逐年下降至2023年的4.2%，截至报告期末，公司平均融资成本已降至3.4%，较上年末再度下降0.8个百分点。融资成本持续下降，不仅有效提升了经营利润，更反映了金融市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。

因此，获得了更多的银行授信，2024年共获银行授信总额度1215.54亿元，授信额度已使用338.67亿元，剩余可用876.87亿元，占总额度的72%。另外，截至2024年年末已注册完成尚未发行的短期融资券额度13亿元、中票额度11亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

利润反弹趋势明确

在滨江集团发布年报之前，多数已公布年报的房企均出现利润下滑，这与2024年房地产企业盈利状况的普遍趋势一致。例如，根据中指研究院发布的报告，2024年中国百强房企的净利润均值骤降至4.2亿元，同比下降76.8%。

一方面，2024年结算的大部分都是2021、2022年已售房源，受当时市场成交下滑趋势影响，上述项目的毛利普遍偏低。根据同花顺的统计，2023年房地产行业平均毛利率还有21%，到2024年只剩19%；净利润则从2.1%，下降至-0.2%。

另一方面，由于过去四年，中国房地产行业销售规模的持续快速下滑，营业收入也普遍出现了快速下降。毛利率和营收规模的同步下降，客观造成了地产上市公司的利润下滑趋势。

但从滨江集团披露的年报看，利率持续下降的趋势，即将迎来“终止符”。年报披露，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。另外，截至2024年年末，未结算的预收房款为1253亿元，是当年度营业收入的1.81倍。这也意味着滨江集团有能力持续保持一定规模的营收。

同花顺统计，滨江集团财务总评分达到3.8分，在97家房地产企业中排名第七，成长能力尤其出色，总评分4.9分，排名行业前三，资产质量也处于行业头部位置。

运营能力再创新高

滨江集团之所以获得如此高的资产质量评价，关键在于其存货占流动资产的比例远高于同行业。同花顺统计，2024年全行业的存货平均比例只有46%，而滨江集团则是57.3%。高存货占比为滨江集团市场份额的持续提升奠定了坚实基础。

滨江集团敢于保持较高存货占比，原因在于其在运营能力上的优势。无论是应收账款周转率，还是总资产周转率，均好于行业平均水平。尤其是存货周转率创造了新高，达到了0.38，高于大多数同行。

滨江集团披露，通过区域深耕，以及投资优质土储，实现了这个结果。全年所获取土地23宗，其中22宗位于杭州，仅1宗不在杭州。 目前，杭州土地市场占有率达到 37%，且处于持续增长的趋势。截至2024年末，滨江集团的土地储备中杭州占 70%，浙江省内非杭州的城市包括金华、 湖州、宁波等经济基础扎实的二、三线城市占比 20%，浙江省外占比 10%。

区域深耕的策略，让滨江的品牌、人员、经营决策及合作等优势充分发挥，实现了更好的业绩。尤其是滨江能够凭借长期建立起的稳定、高品质供应商体系，在保证公平公正、公开透明的前提下，形成了互信互利的紧密关系，各方高效协同，共同发力，实现了1+1＞2的协同效应，有利于滨江集团以优质产品和良好的市场口碑实现市场占有率的进一步提高，并为滨江赢得更多的地产开发合作伙伴。根据年报显示，滨江集团在当前合作开发的项目中，超95%由滨江主导操盘。

同样得益于区域深耕，滨江在人效方面继续位居行业第一。根据2024年百强房企销售数据，滨江集团以1116.3亿元的销售规模位居行业前列，其人均销售规模达到1.18亿元，这一数字不仅显著高于行业平均水平，也远远超过了同等规模房企的业绩。

资本市场是嗅觉最为敏锐的。自今年1月以来，滨江集团的股价持续上涨，五个月内涨幅超过16%，在行业中表现突出。尽管市盈率和市净率均高于行业平均水平，滨江集团仍受到基金的青睐，成为重仓投资的对象。根据同花顺的统计，目前有25支基金重仓滨江集团，处于深交所上市公司中的头部。