越秀地产：内房股中的现金奶牛

过去两年，房地产行业的下行压力是前所未有的。那些曾经的行业龙头业绩开始大幅缩水，人才也跟着大规模流失。

但也有房企在下行压力下，网罗了一批全行业最优秀的精英，并抄底了一批优质的土储，得以在去负债杠杆的同时，实现了经营指标、财务指标、ESG指标的全面优化，成为逆市增长的领军房企。

2023年越秀地产除了负债指标和融资成本指标，营业收入、合同销售额等数据都在大幅度增长，并且整体现金流流入超过百亿，慢慢呈现现金奶牛的特点。

效率提升

过去几年，越秀地产可能是房地产行业最大的人才聚宝盆。

大批在头部企业担任高管的精英，纷纷加盟越秀地产。有些甚至愿意自降身份，从集团高管，到越秀担当区域营销总、城市总的，不在少数。

这些加盟都精英，带给越秀地产新的活力与能量。在业绩会上，越秀地产的管理层透露，越秀地产高度重视人力资源，在发展过程中不同的阶段，不断补充一些外部的优秀人才。

但越秀地产更重视自身人才的培养。城市项目总学员每一期50个人的培养的名额，都会有超过800人报名，这使得越秀拥有丰厚的人才底蕴。

年报显示，越秀地产实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%，核心净利润达34.9亿元，2023年越秀地产实现合同销售金额1,420.3亿元，同比增长13.6%，增速位于行业前列，完成全年销售目标1320亿元的107.6%，据克而瑞数据显示，2023年，越秀地产合同销售增速在TOP20房企中排名第一。

值得一提的是，越秀地产过去几年一直在降低自身的负债杠杆。净借贷比例降低至57%，资产负债率和现金短债比率分别为67.4%和2.01倍。

懂基本财务知识的都知道，企业要想在降杠杆同时，扩大规模，只有提高资金效率一个办法。经过近几年的努力，目前越秀地产已经接近华润置地、中海、保利等央企。

另外，随着债务结构持续优化，多元化融资渠道不断拓展，平均融资成本同比进一步下降。全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。

现金奶牛

效率提升带来的优势，还不仅仅是净负债率和融资成本持续下降，更重要的是让越秀地产成为一头能持续提供高现金分红的地产现金奶牛。

业绩报告显示，越秀地产在2023年成功实现了百亿规模的现金流净流入，流入的现金流总量接近110亿元，而这是公司在融资性现金流净流出的情况下实现的。

表明越秀地产已经成为一家靠内生增长发展的成熟企业。

这在公司保持土储规模的持续扩张下尤其难得。2023年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式于11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约人民币1,300亿元。在新增土储中，TOD项目依然是亮点。越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到331万平方米，约占越秀地产总土地储备的12.9%。

截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米，一线及核心二线城市占比为95%，其中一线城市占比44%，核心二线城市占比51%。从地区分布来看，大湾区占比42%，华东地区占比19%。

除了房地产开发，越秀地产还有其他稳定的收入来源。越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币4.87亿元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入约人民币20.87亿元，同比上升11.4%；写字楼业态总体保持平稳，零售商场的经营稳步恢复，四季酒店、雅诗阁公寓收入显著增长，专业市场也实现了出租率的上升和收入的大幅提升。同时，越秀地产持股66.92%的越秀服务集团有限公司也取得了良好的经营业绩，全年实现营收约人民币32.24亿元，同比上升29.7%，在管面积6521万平方米，服务业主28万户，股东应占盈利4.87亿元。

经过多年积累，越秀地产在康养业态方面也取得了满意的成绩。截至目前，越秀康养在大湾区、长三角区域布局22个项目，可经营床位数近8000个，目前在运营床位7273个，入住率实现了较大的提升，康养业务位于行业的前列。

充裕的现金流净流入，不但让越秀地产的现金及现金等价物达到了462亿元的历史新高，也使公司有能力持续给予股东高比例的现金分红。董事会宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率为核心净利润的40%。

根据公司公布的数据，截至2023年12月31日，越秀地产已售未入账合同销售金额人民币1,992.8亿元，较年初上升11.3%。公司有望进一步为股东持续创造可观的现金分红。