房地产新模式下：哪些上市房企更有优势？

3月22日，国务院总理李强当日主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

扩张靠银行输血的日子将终结

这是高层在一个月时间内，再谈房地产新模式。随后，A股和H股市场上的保利地产、绿城、华润、滨江等多支地产龙头股就在周一开市时股价飘红，然而，房地产行业的新模式究竟是怎样的，为什么高层要凸出高品质住房供给，这又将给房企带来怎样的变化呢？

尽管，过去几年，高层连续出台多项政策，支持房地产企业获得贷款。但从中国人民银行公布的数据看，房地产行业的债务融资能力正在逐步收紧。1月26日，央行发布2023年金融机构贷款投向统计报告。

2023年末，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点。个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。

而这仅仅只是宏观的平均数据，平安银行、招商银行、华夏银行等商业银行的贷款数据都反映，2023年全年或者前三季度，这些银行对房地产开发的贷款规模正在收缩。

传统利用负债杠杆扩大规模的模式，在今天已经不再可行。

在毛利率趋微的大背景下，房地产企业需要用新的方法，提升收入和盈利。

这个方法和高层提出的“加大高品质住房共给……着力构建房地产发展新模式”密切相关。

只有加大高品质住房的供给，才能真正意义上构建房地产发展新模式。

高市场占有率、高收益率和高分红

在高品质造房这件事上，一直都存在争议。十多年前，就有人反对绿城中国为代表的品质开发房企，认为这样会削减企业的开发利润。在销售规模相同的情况下，高品质可能意味着高成本、低利润和低市值。

这个理论在10年前确实可行，但是放到了10年后，却并不适用。

以绿城中国、滨江集团、华发股份、保利地产、招商蛇口、中国海外发展、华润置地等目前的主流房企的毛利率、利润增幅和市值波动可以看出，毛利率、利润增幅，对企业市值的影响并不大(见主要房企市值涨跌幅度)。

说明毛利并不是影响企业市值最主要的因素。

主要房企市值涨跌幅度

注：

1、数据来源：同花顺

2、市值计算周期为2023.3.31-2024.3.22

3、除绿城与招商蛇口外，其他房企的财务数据为截至2023年9月30日，华润置地是截至2023年6月30日

相反，高品质开发商有能力在市场从卖方市场，转向买房市场时能更加快速适应，并且出色的产品能力，有助于实现更高的市场占有率。

以绿城中国为例，在过去的2023年，绿城成功的在杭州、上海、西安、宁波、天津，维持市场份额排名靠前的行业龙头位置。在上海，绿城第一次进入了前五；在西安，已经连续第二年维持规模第一；在北京、苏州、无锡巩固了前十名的市场份额。

不仅因此大幅提高人均的销售，还实现了更快的资金周转效率。在去年，绿城中国68%的新拓展项目能在当年度开盘，39%的项目能在去年销售转化，首开去化率能达到82%，回款率更能超过100%。这使得绿城的经营性现金流净流入增长了58%，达到230亿元。

学过净资产收益率公示的投资者都知道，存货周转率的快慢，在很大程度上会影响到净资产收益率，以及最终的每股现金分红。存货周转率越快，净资产收益率越高。因此，即使毛利率并不高，绿城中国在去年年中，依然实现了行业靠前的净资产收益率，并因此为股东创造了更高的现金红利。

主要开发商的净资产收益率

注：

1、数据来源于同花顺

2、为了方便比较，只比较主要房企2023年前6月的存货周转率和净资产收益率数。

这使得开发商有能力持续性地进行高比例地现金分红。

在绿城3月25日召开地业绩会上，绿城公布了今年的分红方案，在去年每股分红0.5元人民币之后，今年的分红依然达到了每股现金0.43元，按照3月23日的收盘股价，相当于每股的现金分红能超过股价的7%，从股息回报率看已经超过了多数优质资产的年回报率。

后者的商业模式，更有利于应对各类经济风险。在业绩会上，绿城高管在回复投资者如何看待新政策的影响时说，绿城的所处的细分市场是稳定的，并且是向好和扩大的。这实际上就为投资者后续可以吃了定心丸，只要高品质的开发持续，可以长期实现高现金分红。

存货周转快的另一个优势在于能借到利率很低的贷款。绿城中国披露的信息显示，去年绿城的平均融资成本只有4.1%，这个利率已经非常接近2023年的LPR均值了，从中也可以看出银行业对类似绿城这样的高品质开发商的信任。

由此可见，在中国的房地产产品不再是投资品后，能出产高品质产品的房地产公司会在竞争上更有优势，并更有能力探索出健康发展的房地产开发新模式。