股市收益凉凉 房地产投资信托凭证投资价值逐渐凸显

　　10月18日电 近期股市的大幅波动让不少股民对市场萌生退意，与此同时，REITs(房地产投资信托凭证)的投资价值正逐渐凸显。近期研究指出，从国外市场的发展经验来看，在全球主要的REITs市场中，REITs的10年年化收益率绝大部分都超过本国股市收益率1%—3%。因此对于二级市场投资者来说，是一个较好的投资替代选择。

　　17日，北京大学光华管理学院REITs课题组发布了《中国公募REITs发展研究——投资者的视角》(下称《报告》)，报告指出，REITs是高收益风险比、具有分散化价值、流动性良好的金融资产，相比直接不动产投资有着更高的流动性、更低的交易成本和交易门槛，为投资者提供了几乎完美的替代途径。

　　而对于一级市场投资者而言，资本的收益和退出是社会资本考虑是否介入不动产项目的两个重要问题，而REITs为社会资本提供了新的退出渠道。

　　对机构投资者来说，资管新规下，REITs可成为机构投资者合规资产的新选择；对个人投资者而言，REITs则可为居民的财产性收入提供大类资产，充分体现普惠性。

　　北大光华REITs课题组研究全球REITs市场的发展经验发现，REITs是高收益风险比、具有分散化价值、流动性良好的金融资产。例如，美国权益型REITs的20年年化投资收益率高达11.4%，远高于同期限美国股市、债市的收益率；在全球主要的REITs市场中，除日本之外，欧洲、英国、新加坡、香港、澳大利亚REITs的10年年化收益率均超过本国股市收益率1%—3%。

　　此外，《报告》还指出，整体而言，对于世界上绝大部分的地区，REITs市场是有效的，至少可以满足弱信息有效的要求。从短期看，REITs价格与不动产价格之间的相关性较低，受到股票市场波动的影响较大；而从长期看，REITs市场的价格与不动产的价格之间关联紧密。REITs市场的价格变动先于不动产市场，具有价格发现的功能，可以成为不动产市场价格的“锚”。

　　目前，中国国内公募REITs尚未正式落地，还停留在类REITs的探索阶段，截至2018年6月15日总规模为764.83亿元。据北大光华REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模未来可达4万亿至12万亿元，发展空间极为广阔。

　　基于对中国类REITs市场的分析，北大光华REITs课题组建议中国公募REITs市场建设应通过提升产品透明度、完善信息披露、完善交易和税收机制、加大投资者教育等方式，提升未来中国REITs市场的有效性。