*ST南置: 中信建投证券股份有限公司关于南国置业股份有限公司重大资产出售暨关联交易之独立财务顾问报告

中信建投证券股份有限公司
     关于
 南国置业股份有限公司
重大资产出售暨关联交易
     之
  独立财务顾问报告
   独立财务顾问
   二〇二五年九月
中信建投证券股份有限公司                  独立财务顾问报告
               独立财务顾问声明和承诺
  中信建投证券股份有限公司（以下简称“中信建投证券”、“本独立财务
顾问”）受南国置业股份有限公司（以下简称“公司”、“南国置业”、“上
市公司”）委托，担任本次重大资产重组的独立财务顾问，就该事项向南国置
业全体股东提供独立意见，并制作本独立财务顾问报告。
  本独立财务顾问严格按照《上市公司重大资产重组管理办法》《关于规范
上市公司重大资产重组若干问题的规定》《公开发行证券的公司信息披露内容
与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重组》《上市公司并购重组财务顾问
业务管理办法》及其他相关法规规范要求，以及南国置业与交易对方签署的
《资产出售协议》等相关协议，南国置业及交易对方提供的有关资料，南国置
业董事会编制的《南国置业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草
案）》，按照证券行业公认的业务标准、道德规范，经过审慎调查，本着诚实
信用、勤勉尽责的态度，就本次交易认真履行尽职调查义务，对上市公司相关
的申报和披露文件进行审慎核查，向南国置业全体股东出具独立财务顾问报告，
并做出如下声明与承诺：
一、独立财务顾问声明
  （一）本独立财务顾问与本次交易所涉及的交易各方不存在利害关系，就
本次交易发表意见是完全独立的；
  （二）本独立财务顾问报告所依据的文件、材料由本次交易的相关各方向
本独立财务顾问提供。相关各方已承诺在本次交易过程中所提供的信息真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。本独立财务顾问不
承担由此引起的任何风险责任；
  （三）本独立财务顾问报告是基于相关各方均按相关协议的条款和承诺全
面履行其所有义务的基础而提出的；
  （四）本独立财务顾问报告不构成对上市公司的任何投资建议，对于投资
者根据本独立财务顾问报告所作出的任何投资决策可能产生的风险，本独立财
务顾问不承担任何责任；
中信建投证券股份有限公司                独立财务顾问报告
  （五）本独立财务顾问未委托或授权其他任何机构和个人提供未在本独立
财务顾问报告中列载的信息和对本独立财务顾问做任何解释或说明；
  （六）本独立财务顾问特别提请广大投资者认真阅读就本次交易事项披露
的相关公告，查阅有关文件；
  （七）本独立财务顾问报告旨在对本次交易做出独立、客观、公正的评价。
本独立财务顾问报告仅供作为重组报告书的附件使用。未经本独立财务顾问书
面同意，本独立财务顾问报告不得用于其他任何目的，也不得被任何第三方使
用。
二、独立财务顾问承诺
  （一）本独立财务顾问己按照规定履行尽职调查义务，有充分理由确信所
发表的专业意见与上市公司和交易对方披露的文件内容不存在实质性差异；
  （二）本独立财务顾问己对上市公司和交易对方披露的本次交易的相关文
件进行充分核查，确信披露文件的内容与格式符合要求；
  （三）本独立财务顾问有充分理由确信上市公司委托本独立财务顾问出具
意见的本次交易方案符合法律、法规和中国证监会及深圳证券交易所的相关规
定，所披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏；
  （四）本独立财务顾问专业意见已提交本独立财务顾问内核机构审查，内
核机构同意出具此专业意见；
  （五）本独立财务顾问在与上市公司接触后到担任本次交易独立财务顾问
期间，己采取严格的保密措施，严格执行风险控制和内部隔离制度，不存在内
幕交易、操纵市场和证券欺诈问题。
中信建投证券股份有限公司                                                                                                独立财务顾问报告
                                                           目 录
      五、上市公司控股股东及其一致行动人、董事、监事、高级管理人员自重
中信建投证券股份有限公司                                                                                      独立财务顾问报告
     七、交易对方与上市公司及其控股股东、实际控制人的关联关系情况 ...... 50
     九、交易对方及其主要管理人员最近五年内受过行政处罚、刑事处罚、涉
     五、主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债、或有负债情况 ...... 91
     八、标的资产涉及的立项、环保、行业准入、用地、规划、施工建设等有
中信建投证券股份有限公司                                                                                        独立财务顾问报告
     五、结合上市公司管理层讨论与分析，分析说明本次交易完成后上市公司
     的盈利能力和财务状况、本次交易是否有利于上市公司的持续发展、是否
     六、交易完成后对上市公司的市场地位、经营业绩、持续发展能力、公司
中信建投证券股份有限公司                                                                   独立财务顾问报告
中信建投证券股份有限公司                            独立财务顾问报告
                      释 义
  本报告中，除非文意另有所指，下列简称具有如下含义：
本报告、本独立财务顾         中信建投证券股份有限公司关于南国置业股份有限公司
               指
问报告                重大资产出售暨关联交易之独立财务顾问报告
                   南国置业股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书
重组报告书          指
                   （草案）
南国置业、公司、上市
               指   南国置业股份有限公司（股票代码：002305.SZ）
公司
上海泷临、交易对方      指   上海泷临置业有限公司
电建地产           指   中国电建地产集团有限公司
武汉新天地          指   武汉新天地投资有限公司
电建集团           指   中国电力建设集团有限公司
本次交易、本次重大资
产出售、本次重大资产     指   南国置业拟向上海泷临出售标的资产的行为
重组、本次重组
                   上市公司拟出售的房地产开发、租赁业务相关资产及负
标的资产、拟置出资产     指
                   债
标的股权           指   标的资产中，南国商业 100%股权等 17 项股权资产
标的公司           指   标的股权对应的南国商业等 17 家控股、参股公司
标的债权           指   标的资产中，应收账款、其他应收款等科目项下的债权
                   标的资产中，应付账款、预收款项、应交税费、其他应
标的债务           指
                   付款等科目项下的债务
南国商业           指   武汉南国商业发展有限公司
武汉赋能           指   武汉赋能企业管理咨询有限公司
杭州投悦           指   杭州投悦房地产开发有限公司
南国洪广           指   武汉南国洪广置业发展有限公司
重庆六真           指   重庆六真房地产开发有限公司
重庆泛悦           指   重庆泛悦房地产开发有限公司
大本营公司          指   武汉大本营商业管理有限公司
南国创新           指   湖北南国创新置业有限公司
重庆康田洺悦         指   重庆康田洺悦房地产开发有限公司
中电建海赋          指   成都中电建海赋房地产开发有限公司
南京十心           指   南京十心房地产有限公司
南国融汇           指   武汉南国融汇商业有限责任公司
重庆澋悦           指   重庆澋悦房地产开发有限公司
成都泛悦北城         指   成都泛悦北城房地产开发有限公司
重庆启润           指   重庆启润房地产开发有限公司
中信建投证券股份有限公司                                        独立财务顾问报告
武汉洺悦           指   武汉洺悦房地产有限公司
南京电建中储         指   南京电建中储房地产有限公司
临江荣城           指   武汉临江荣城房地产开发有限公司
临江悦城           指   武汉临江悦城房地产开发有限公司
深圳洺悦           指   深圳洺悦房地产有限公司
国务院国资委         指   国务院国有资产监督管理委员会
中信建投、本独立财务
               指   中信建投证券股份有限公司
顾问、独立财务顾问
嘉源律所、法律顾问      指   北京市嘉源律师事务所
立信、审计机构、审阅
               指   立信会计师事务所（特殊普通合伙）
机构
中天和、资产评估机构     指   北京中天和资产评估有限公司
中国证监会          指   中国证券监督管理委员会
深交所、交易所        指   深圳证券交易所
《公司法》          指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》          指   《中华人民共和国证券法》
《重组管理办法》       指   《上市公司重大资产重组管理办法》
                   《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26
《准则第 26 号》     指
                   号—上市公司重大资产重组》
《上市规则》         指   《深圳证券交易所股票上市规则》
《公司章程》         指   《南国置业股份有限公司章程》
《审计报告》《拟置出         《南国置业股份有限 公司拟置出资产专项审计报告》
               指
资产专项审计报告》          （信会师报字[2025]第 ZG12771 号）
《备考审阅报告》《备         《南国置业股份有限公司审阅报告及备考财务报表》
               指
考财务报表审阅报告》         （信会师报字[2025]第 ZG12768 号）
                   《南国置业股份有限公司拟重大资产出售涉及的南国置
《资产评估报告》       指   业股份有限公司置出资产组价值项目资产评估报告》
                   （中天和[2025]评字第 90064 号）
                   《南国置业股份有限公司与上海泷临置业有限公司之资
《资产出售协议》       指
                   产出售协议》
审计基准日          指   2025 年 4 月 30 日
评估基准日          指   2025 年 4 月 30 日
过渡期            指   自评估基准日（不含当日）至交割日（含当日）的期间
报告期、最近两年一期     指   2023 年度、2024 年度以及 2025 年 1-4 月
㎡              指   平方米
元、万元、亿元        指   人民币元、人民币万元、人民币亿元
注：本报告中若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。
        中信建投证券股份有限公司                                                  独立财务顾问报告
                                   重大事项提示
          上市公司提请投资者关注在此披露的重大事项提示，并认真阅读与本次交
    易相关的董事会决议公告、重组报告书全文、审计报告及评估报告等相关信息
    披露资料。
    一、本次重组方案简要介绍
    （一）本次重组方案概况
         交易方式         重大资产出售
                      上市公司拟向上海泷临转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债。本次
                      交易拟转让标的资产具体包括：1、上市公司持有的 17 项房地产开发、租
        交易方案简介        赁业务股权资产；2、上市公司本部对拟转让的股权资产的相关应收款
                      项，以及上市公司本部与房地产开发、租赁业务相关的其他资产；3、上
                      市公司本部其他应付款等债务。
         交易价格         1元
                       名称      上市公司持有的房地产开发、租赁业务相关资产及负债
         交易标的         主营业务     房地产开发
                               《 国 民 经 济 行 业 分 类 》 （ GB/T4754-2023 ） “ 房 地 产 业
                      所属行业
                               （K70）”
                               构成关联交易                                      √是口否
                               构成《重组管理办法》第十二条规定的重大资
                交易性质                                                       √是口否
                               产重组
                               构成重组上市                                      口是√否
                           本次交易有无业绩补偿承诺                                    口有√无
                           本次交易有无减值补偿承诺                                    口有√无
         其它需特别说明的事项            无
    （二）交易标的评估作价情况
                                                                           拟交易
交易标的名    基准      评估                               评估结果                             交易   其他
                            账面价值（万元）                            增值率        的权益
  称      日       方法                               （万元）                             价格   说明
                                                                            比例
上市公司持                  母公司报表净
有的房地产            资产      资产
         年4
开发、租赁            基础    合并报表归属                     -293,441.25               100%   1元   无
         月 30
业务相关资             法    于母公司所有       -301,132.28                   2.55%
          日
 产及负债                   者净资产
    （三）本次重组支付方式
中信建投证券股份有限公司                                     独立财务顾问报告
             交易标的名称及权益           支付方式            向该交易对方
序号    交易对方
                比例            现金对价      其他       收取的总对价
             上市公司持有的房地
               关资产及负债
二、本次重组对上市公司的影响
（一）本次重组对上市公司主营业务的影响
     本次重组前，上市公司主营业务包括房地产开发与销售、租赁与运营，属
于房地产行业。通过本次重组，上市公司拟将所持有的房地产开发和租赁业务
相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营
轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。
     此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉
优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营
服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，
推动公司高质量发展。
     本次重组将有利于上市公司优化业务结构，提升盈利能力，有利于提升上
市公司持续经营能力以及保护中小股东利益。
     本次重组完成后，上市公司仍能保持业务完整性，本次重组不会导致上市
公司主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。
（二）本次重组对上市公司股权结构的影响
     本次重组不涉及发行股份，不会对上市公司股权结构产生影响。
（三）本次重组对上市公司主要财务指标的影响
     根据上市公司 2024 年度经审计财务报告、2025 年 1-4 月未经审计的财务报
表及立信就本次交易备考财务报表出具的《备考财务报表审阅报告》，本次交
易完成前后，上市公司主要财务数据对比情况如下表：
  中信建投证券股份有限公司                                                     独立财务顾问报告
                                                                      单位：万元
       项目                    交易后          变动情                       交易后         变动情
                交易前                                   交易前
                             （备考）          况                       （备考）          况
资产总额          2,074,419.89   110,532.44   -94.67%   2,105,804.47   107,010.30   -94.92%
所有者权益         -132,476.70     58,816.20   144.40%     -57,630.85    53,998.06   193.70%
归属于母公司所有者权
              -244,989.76     53,758.53   121.94%   -175,314.89     49,251.46   128.09%
益
营业收入             30,848.04     7,055.55   -77.13%    296,962.98     23,877.99   -91.96%
净利润             -76,216.70    -2,956.03   96.12%    -235,797.36     21,914.37   109.29%
归属于母公司股东的净
                -70,396.87    -2,618.24   96.28%    -223,808.52     22,539.80   110.07%
利润
归属于母公司股东的每
                     -1.41         0.31   121.99%          -1.01         0.28   127.72%
股净资产（元/股）
基本每股收益（元/股）          -0.41        -0.02   95.12%           -1.29         0.13   110.08%
       本次交易拟置出的标的资产规模体量相对较大。本次交易完成后，上市公
  司的资产总额、营业收入规模显著下降，但所有者权益和净利润均有较大幅度
  的上升。2024 年度上市公司备考的归属于母公司股东的净利润为 2.25 亿元，较
  交易前增加 24.63 亿元；2025 年 1-4 月上市公司备考的归属于母公司股东的净
  利润为-0.26 亿元，较交易前减亏 6.78 亿元。
       本次交易完成后，上市公司经营业务“由重转轻”，未来将进一步聚焦于
  商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，资产质量得到进一步提升，
  有利于增强上市公司盈利能力，符合上市公司全体股东的利益。
  三、本次交易决策过程和批准情况
  （一）本次交易已履行的决策及审批程序
  的议案；
  的议案；
中信建投证券股份有限公司                   独立财务顾问报告
案。
（二）本次交易尚需履行的决策及审批程序
  本次交易尚需履行的决策和审批程序包括但不限于：
  本次交易在取得上述决策和审批前不得实施。上述各项决策和审批程序能
否顺利完成以及完成时间均存在不确定性，提请广大投资者注意投资风险。
四、上市公司控股股东及其一致行动人对本次重组的原则性意见
  上市公司控股股东电建地产及其一致行动人武汉新天地原则同意上市公司
实施本次交易。
五、上市公司控股股东及其一致行动人、董事、监事、高级管理人
员自重组方案首次披露之日起至重组实施完毕期间的股份减持计划
（一）控股股东及其一致行动人的上市公司股份减持计划
  上市公司控股股东电建地产已出具如下承诺：
  “自上市公司首次披露本次交易相关信息之日起至本次交易实施完毕期间，
除已披露的本公司拟对全资子公司及一致行动人武汉新天地投资有限公司进行
吸收合并外，本公司及本公司控制的公司无减持上市公司股票计划，将不会有
减持上市公司股票行为。上述股份包括本次交易前持有的上市公司股份以及在
上述期间内因上市公司分红送股、资本公积转增股本等形成的衍生股份。”
  上市公司控股股东一致行动人武汉新天地已出具如下承诺：
  “自上市公司首次披露本次交易相关信息之日起至本次交易实施完毕期间，
除已披露的中国电建地产集团有限公司拟对本公司进行吸收合并外，本公司无
减持上市公司股票计划，将不会有减持上市公司股票行为。上述股份包括本次
交易前持有的上市公司股份以及在上述期间内因上市公司分红送股、资本公积
转增股本等形成的衍生股份。”
中信建投证券股份有限公司                  独立财务顾问报告
（二）董事、监事、高级管理人员的上市公司股份减持计划
  上市公司董事、监事和高级管理人员已出具如下承诺：
  “自上市公司首次披露本次交易相关信息之日起至本次交易实施完毕期间，
本人不存在减持上市公司股票的计划，将不会有减持上市公司股票行为。上述
股份包括本人本次交易前持有的上市公司股份以及在上述期间内因分红送股、
资本公积转增股本等形成的衍生股份。
  本承诺函自本人签署之日起生效。若因本人违反本承诺而导致上市公司受
到损失，本人愿就上述承诺承担相应法律责任。”
六、本次重组对中小投资者权益保护的安排
  为保护投资者，特别是中小投资者的合法权益，本次交易将采取以下保护
投资者合法权益的相关措施：
（一）严格履行上市公司信息披露义务
  上市公司及相关信息披露义务人严格按照《公司法》《证券法》《重组管
理办法》《准则第 26 号》《上市公司信息披露管理办法》等相关法律、法规要
求，切实履行信息披露义务。本报告披露后，公司将继续严格履行信息披露义
务，按照相关法规的要求，及时、准确、公平地向所有投资者披露可能对上市
公司股票交易价格产生较大影响的重大事件与本次交易的进展情况。
（二）严格履行上市公司审议及表决程序
  对于本次交易，上市公司严格按照相关规定履行法定程序进行表决、披露。
独立董事已召开专门会议审议通过本次交易，确保本次交易定价公允、公平、
合理，不损害其他股东的利益。本次交易将依法进行，由公司董事会提出方案，
并经公司股东大会审议。
  本次交易构成关联交易，为遵循公开、公平、公正的原则，上市公司将在
本次交易过程中严格按照法律、法规、规范性文件及公司章程等内部规范性文
件的规定和法定程序进行表决和披露。公司关联董事在审议本次交易的相关议
案时已回避表决。公司股东大会审议本次交易的相关议案时，关联股东亦将回
避表决，以充分保护投资者特别是中小投资者的合法权益。
中信建投证券股份有限公司                                             独立财务顾问报告
（三）股东大会及网络投票安排
   上市公司董事会将在审议本次交易方案的股东大会召开前发布股东大会通
知，提示全体股东参加审议本次交易方案的股东大会会议。
   上市公司根据中国证监会《上市公司股东会规则》等有关规定，为参加股
东大会的股东提供便利，就本次交易方案的表决提供网络投票平台，建立中小
投资者单独计票机制，充分保障中小股东行使其投票权。
（四）本次交易摊薄上市公司当年每股收益情况及相关措施
   根据上市公司 2024 年度经审计财务报告、2025 年 1-4 月未经审计的财务报
表、立信出具的《备考审阅报告》，本次重组前后上市公司主要财务数据对比
情况如下：
                                                              单位：万元
        项目
                      交易前          交易后          交易前           交易后
归属于母公司股东的净利润          -70,396.87   -2,618.24    -223,808.52     22,539.80
基本每股收益（元/股）                -0.41        -0.02         -1.29          0.13
注：公司 2024 年度本次交易前数据已经审计，2025 年 1-4 月本次交易前数据未经审计。
   如上表所示，上市公司 2024 年度、2025 年 1-4 月每股收益将分别由本次交
易前的-1.29 元/股、-0.41 元/股提升为 0.13 元/股、-0.02 元/股。
   根据上述计算结果，上市公司不存在因本次交易而导致即期回报被摊薄的
情况。但为了维护上市公司和全体股东的合法权益，上市公司结合自身情况已
制定了相关填补回报措施以防范可能出现的即期回报被摊薄的情况，具体如下：
   本次交易完成后，上市公司将实现内部资产配置调整，集中资源强化公司
核心竞争力，优化上市公司的资产质量，提升上市公司价值，维护中小股东利
益。随着后续对城市运营业务的高质量发展以及不断拓展，上市公司的盈利能
力将持续提升。
   上市公司将严格遵循《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律、
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法规和规范性文件的要求，确保董事会、股东大会能够按照法律、法规和公司
章程的规定行使职权，确保独立董事能够认真履行职责，维护公司整体利益，
尤其是中小股东的合法权益。
  同时，上市公司将进一步优化经营管理、加强内部控制，完善并强化投资
决策程序，合理运用各种融资工具和渠道，控制资金成本，提升资金使用效率，
在保证满足公司业务快速发展对流动资金需求的前提下，节省各项费用支出，
有效控制上市公司经营和资金管控风险。
  上市公司重视对股东的合理投资回报，同时兼顾公司的可持续发展，为更
好的保障投资者的合理回报，提高股利分配决策的透明度，便于股东对公司经
营和利润分配进行监督，公司已根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现
金分红有关事项的通知》及《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》
等文件精神和《公司章程》的相关规定，同时结合公司的实际情况，建立了健
全有效的股东回报机制，以确保公司股利分配政策的持续性、稳定性、科学性。
行作出的承诺
  上市公司全体董事、高级管理人员出具了《关于对本次交易摊薄即期回报
采取填补措施的承诺》，具体如下：
  “本人将忠实、勤勉地履行职责，维护上市公司和全体股东的合法权益，
根据中国证监会相关规定，履行如下承诺：
  （1）不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他
方式损害公司利益；
  （2）对本人的职务消费行为进行约束；
  （3）不动用上市公司资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动；
  （4）董事会或提名与薪酬考核委员会制定的薪酬制度与上市公司填补回报
措施的执行情况相挂钩；
  （5）未来公司拟公布的上市公司股权激励（若有）的行权条件与上市公司
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填补回报措施的执行情况相挂钩；
  （6）本承诺出具日起至本次交易实施完毕前，若中国证监会作出关于填补
回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足中国证监会该
等规定时，本人承诺届时将按照最新规定出具补充承诺；
  （7）切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及对此作出的任何有关
填补回报措施的承诺；
  （8）若本人违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本人愿意
依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。”
承诺
  为保障上市公司填补被摊薄即期回报措施能够得到切实履行，公司控股股
东电建地产和实际控制人电建集团出具了《关于对本次交易摊薄即期回报采取
填补措施的承诺》，具体如下：
  “1、本公司不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占上市公司利益；
回报措施及其承诺的其他新的监管规定，且上述承诺不能满足该等规定时，本
公司承诺届时将按照最新规定出具补充承诺；
公司对此作出的任何有关填补回报措施的承诺；
意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。”
（五）聘请具备相关从业资格的中介机构
  本次交易中，上市公司聘请了具有专业资格的独立财务顾问、律师事务所、
审计机构、评估机构等中介机构，对本次交易方案及全过程进行监督并出具专
业意见，确保本次交易定价公允、公平、合理，不损害其他股东的利益。
七、其他需要提醒投资者重点关注的事项
中信建投证券股份有限公司        独立财务顾问报告
  无。
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                 重大风险提示
  投资者在评价公司本次交易时，除本报告的其他内容和与本报告同时披露
的相关文件外，还应特别关注下述各项风险因素：
一、与本次交易相关的风险
（一）本次交易无法获得相关批准的风险
  本次交易尚需履行的决策和审批程序包括但不限于：上市公司股东大会审
议通过本次交易正式方案；深交所等监管机构要求履行的其他程序（如需）；
其他可能的审批、备案或授权（如需）。
  本次交易在取得上述决策和审批前不得实施。上述各项决策和审批程序能
否顺利完成以及完成时间均存在不确定性，提请广大投资者注意投资风险。
（二）本次重组被暂停、中止或取消的风险
  本次交易存在因公司股票异常交易或股价异常波动涉嫌内幕交易而被暂停、
中止或取消的风险。本次交易存在因标的资产出现无法预见的风险、交易双方
因其他重要原因无法达成一致、交易双方生产经营或财务状况或市场环境发生
不利变化、发生其他重大突发事件或不可抗力因素等，而被暂停、中止或取消
的风险。
（三）标的资产评估结果的相关风险
  本次交易中标的资产的评估基准日为 2025 年 4 月 30 日。根据中天和出具
的《资产评估报告》，本次评估采用资产基础法对标的资产的市场价值进行评
估。经评估，标的资产评估价值为-293,441.25 万元。
  虽然评估机构声明其遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立性、
客观性、科学性、公正性等原则，但仍可能出现未来实际情况与评估假设不一
致的情形，特别是宏观经济、监管政策等发生不可预知的变化，均有可能导致
标的资产的估值与实际情况不符。提请投资者注意本次交易的标的资产估值风
险。
（四）本次交易完成后存在同业竞争的风险
中信建投证券股份有限公司                        独立财务顾问报告
  本次交易完成后，南国置业将置出房地产开发、租赁业务相关资产及负债，
未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务，实现向综合
性城市运营服务商的战略转型。为进一步提升上市公司业绩规模，增强上市公
司盈利能力，南国置业未来拟开拓物业服务业务。本次交易完成后，电建集团/
电建地产控制的除南国置业外的其他企业，涉及所从事的运营/物业服务业务与
南国置业主营业务存在区域重合的情况。
  为妥善解决运营/物业服务业务的同业竞争问题，保障上市公司及其股东权
益，上市公司控股股东电建地产与实际控制人电建集团承诺将分阶段逐步解决
该等资产/业务与南国置业的同业竞争问题。如电建集团/电建地产控制的其他企
业未来获得任何与南国置业主营业务构成或可能构成竞争的新业务机会，电建
集团/电建地产将立即书面通知南国置业，并尽力促使该业务机会按合理和公平
的条款和条件首先提供予南国置业。如南国置业放弃该等业务机会的，电建集
团/电建地产控制的其他企业将在南国置业履行相关程序后方可从事。
  尽管上述措施有利于解决同业竞争，但仍存在相关承诺无法履行的风险，
提请广大投资者注意本次交易完成后存在同业竞争的风险。
（五）上市公司对标的公司担保无法转移的风险
  截至 2025 年 4 月 30 日，南国置业存在为标的公司银行贷款提供担保的情
况，担保金额为 141,219.75 万元。截至本报告签署日，南国置业已就前述担保
合同项下的担保责任在履行担保权人相关决策及审批程序后转由电建地产或其
全资子公司等符合担保权人要求的主体承接，取得担保权人的书面同意。
  根据《资产出售协议》及电建地产出具的说明，对于上市公司为标的公司
或其子公司提供的担保，由电建地产或上海泷临另行提供债权人认可的担保，
南国置业应向债权人发送相关通知和沟通解除或置换担保事宜，电建地产或上
海泷临提供必要的配合和支持，以在交割日前解除有关担保。
  但仍不排除上市公司对标的公司担保无法转移的风险，提请广大投资者注
意。
（六）本次交易完成后即期回报可能被摊薄的风险
  根据上市公司 2024 年度经审计财务报告、2025 年 1-4 月未经审计的财务报
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表、立信出具的《备考审阅报告》，本次交易完成后上市公司 2024 年度和
易有利于增强上市公司的盈利能力，但并不能完全排除上市公司未来即期回报
因本次交易存在被摊薄的风险，敬请广大投资者注意投资风险。
二、本次交易后上市公司面临的风险
（一）业务调整及市场经营风险
  公司通过本次交易出售标的资产，能够帮助公司降低经营风险、改善资产
质量和财务状况。本次交易完成后，公司未来将进一步聚焦于商业运营、产业
运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型，
进而提升上市公司价值，维护中小股东利益。但受宏观经济及房地产行业增速
放缓等因素影响，上市公司未来经营仍可能面临一定的经营风险。
（二）经营规模显著下降风险
  为有效提升上市公司的持续经营能力和资产质量，维护公司股东利益，公
司拟将所持有的房地产开发和租赁业务相关的资产及负债置出，未来将进一步
聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运
营服务商的战略转型。本次交易完成后，标的资产将不再纳入上市公司合并报
表范围，上市公司的资产质量和盈利能力将得到有效改善，符合公司长远利益，
但预计资产总额、营业收入等指标将出现较大幅度下降。提请广大投资者注意
上市公司因出售标的资产而存在的经营规模下降所导致的潜在风险。
（三）亏损风险
  根据《备考审阅报告》，假设本次交易于 2024 年 1 月 1 日完成，上市公司
- 2,618.24 万元，仍处于亏损状态。
  未来上市公司将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务
方向，上市公司已采取有效措施积极推进业务规模增长和盈利情况的改善，包
括持续开发运营管理业务、开拓物业服务业务等。但若上市公司未能有效提高
盈利能力，本次交易完成后上市公司仍可能面临亏损风险。敬请广大投资者注
中信建投证券股份有限公司                              独立财务顾问报告
意投资风险。
（四）退市风险
  根据《备考审阅报告》，假设本次交易于 2024 年 1 月 1 日完成，截至
年半年度报告》，上市公司 2025 年 1-6 月已实现营业收入 8.20 亿元。
  若上市公司 2025 年 12 月 31 日经审计的期末净资产为负值，或 2025 年度
经审计的利润总额、净利润、扣非净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入
低于 3 亿元，则公司股票将于 2025 年度经审计的财务报表披露后面临退市，敬
请广大投资者注意投资风险。
三、其他风险
（一）股价波动风险
  股票市场的投资收益与投资风险并存。股票价格的波动不仅受公司盈利水
平和发展前景的影响，而且受经济环境、国家宏观调控政策、货币政策、行业
监管政策、股票市场的投机行为、投资者的心理预期等诸多因素的影响。上市
公司本次交易相关的审批、推进等工作尚需要一定的时间，在此期间及后续更
长的期间，股票市场价格可能出现波动，投资者在购买公司股票前应对股票市
场价格的波动及股市投资的风险有充分的了解，并做出审慎判断。
（二）前瞻性陈述具有不确定性的风险
  本报告所载内容中包括部分前瞻性陈述，一般采用诸如“将”“将会”
“预期”“估计”“预测”“计划”“可能”“应”“应该”“拟”等带有前
瞻性色彩的用词。尽管该等陈述是公司基于行业理性所作出的，但由于前瞻性
陈述往往具有不确定性或依赖特定条件，包括本报告所披露的已识别的各种风
险因素；因此，除非法律协议所载，本报告所载的任何前瞻性陈述均不应被视
为公司对未来发展战略、目标及结果的承诺。任何投资者及潜在投资者应在完
整阅读本报告的基础上独立做出投资判断，且不应依赖于本报告中所引用的信
息和数据。
中信建投证券股份有限公司                独立财务顾问报告
（三）不可抗力引起的风险
  上市公司不排除因政治、政策、经济、自然灾害等其他不可控因素给上市
公司及本次交易带来不利影响的可能性，提请投资者注意相关风险。
中信建投证券股份有限公司                           独立财务顾问报告
               第一节 本次交易概况
一、本次交易的背景和目的
（一）本次交易的背景
市风险
  根据国家统计局数据，2024 年度，全国房地产开发投资 100,280 亿元，比
上年下降 10.6%，其中住宅开发投资 76,040 亿元，比上年下降 10.5%，办公楼
开发投资 4,160 亿元，比上年下降 9.0%，商业营业用房开发投资 6,944 亿元，
比上年下降 13.9%。全国新建商品房销售面积 97,385 万平方米，比上年下降
用房销售面积下降 5.9%。
  上市公司主要从事房地产开发业务，自 2021 年以来持续处于亏损状态。
- 8.23 亿元、-16.93 亿元和-22.38 亿元。上市公司房地产开发业务已持续对公
司整体经营业绩造成不利影响。2024 年末，上市公司经审计的归母净资产为
- 17.53 亿元。根据《上市规则》的有关规定，上市公司股票自 2025 年 4 月 30
日起被实施退市风险警示（*ST）。
  上市公司过往主要通过债务融资等方式筹集资金以支持房地产开发和租赁
业务发展，债务规模较大，资产负债率较高。截至 2022 年末、2023 年末、
余额 133.57 亿元，面临较大的偿债压力。
  近年来，国家政策持续鼓励上市公司高质量发展，并通过一系列政策措施
为上市公司并购重组提供了良好的政策环境。2020 年 10 月，国务院印发《关
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于进一步提高上市公司质量的意见》，要求“充分发挥资本市场的并购重组主
渠道作用，鼓励上市公司盘活存量、提质增效、转型发展”。2022 年 5 月，国
务院国资委印发《提高央企控股上市公司质量工作方案》，对提高央企控股上
市公司质量工作作出方向指导。2024 年 4 月，国务院发布《国务院关于加强监
管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10 号），鼓
励上市公司综合运用并购重组、股权激励等方式提高发展质量，推动上市公司
提升投资价值。2024 年 9 月，中国证监会发布《关于深化上市公司并购重组市
场改革的意见》支持并购重组市场发展，加大产业整合支持力度，提升重组交
易市场效率，简化符合条件的重组审核流程。本次交易符合国家政策导向，有
利于提高上市公司市场竞争力，促进上市公司高质量发展。
（二）本次交易的目的
务商的战略转型
  上市公司目前主营业务包括房地产开发与销售、租赁与运营等，处于持续
亏损状态。通过本次重组，上市公司拟将所持有的房地产开发、租赁业务相关
的资产及负债置出。
  未来上市公司将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务
方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型，有利于公司优化业务结构，
提升盈利能力，实现高质量发展。
  上市公司的负债总额及资产负债率偏高，面临较大的偿债压力。通过本次
重组，上市公司负债总额和资产负债率将大幅下降，有利于优化资产负债结构，
降低偿债压力，提高盈利能力和抗风险能力，为公司持续发展提供有力保障。
  本次交易系上市公司响应国务院及中国证监会相关促进上市公司高质量发
展的要求。通过本次交易，上市公司剥离亏损资产，提升资产质量，为后续转
型发展创造条件。本次交易有利于提高上市公司盈利能力和持续经营能力，化
解上市公司退市风险，维护上市公司及中小股东利益。
中信建投证券股份有限公司                      独立财务顾问报告
二、本次交易的具体方案
（一）本次交易方案概述
  上市公司拟向控股股东电建地产的全资子公司上海泷临转让房地产开发、
租赁业务相关资产及负债。
（二）本次交易具体实施方式概述
  本次交易的资产转让方为上市公司。
  本次交易的交易对方为上海泷临，上海泷临为上市公司控股股东电建地产
的全资子公司。
  本次交易的标的资产为截至评估基准日上市公司持有的房地产开发、租赁
业务相关资产及负债。具体包括：
  （1）上市公司持有的 17 项房地产开发、租赁业务股权资产；
  （2）上市公司本部对拟转让的股权资产的相关应收款项，以及上市公司本
部与房地产开发、租赁业务相关的其他资产；
  （3）上市公司本部其他应付款等债务。
  其中，拟置出股权资产下属与运营管理业务相关的资产业务保留在上市公
司，具体包括：南国商业持有的荆州南国酒店管理有限公司 100%股权无偿划转
至武汉泛悦城市运营管理有限公司，大本营公司原有运营管理业务调整至武汉
泛悦城市运营管理有限公司。
  本次交易中标的资产的评估基准日为 2025 年 4 月 30 日。本次交易的标的
资产交易价格以符合《证券法》规定的评估机构出具的并经有权国有资产监督
管理机构备案的评估结果为基础，由交易双方协商确定。
  根据《资产评估报告》，截至评估基准日，本次交易标的资产的评估情况
及作价情况如下：
 中信建投证券股份有限公司                                                   独立财务顾问报告
                                                                    拟交易
交易标的名    评估                             评估结果                                交易
                  账面价值（万元）                             增值率          的权益
  称      方法                             （万元）                                价格
                                                                     比例
上市公司持          母公司报表净
有的房地产    资产      资产
开发、租赁    基础    合并报表归属                   -293,441.25                  100%      1元
业务相关资    法     于母公司所有     -301,132.28                      2.55%
 产及负债           者净资产
      截至评估基准日，标的资产评估价值为-293,441.25 万元，与标的资产母公
 司报表净资产账面价值 238,568.67 万元相比，评估减值 532,009.92 万元，增值
 率 -223.00% ； 与 标 的 资 产 合 并 报 表 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 资 产 账 面 价 值
 - 301,132.28 万元相比，评估增值 7,691.03 万元，增值率 2.55%。
      经交易双方协商，本次交易的交易对价由交易对方以现金进行支付，具体
 如下：
                交易标的名称及权益                 支付方式                     向该交易对方
 序号     交易对方
                   比例                现金对价             其他           收取的总对价
                上市公司持有的房地
                  关资产及负债
      标的资产在评估基准日（不含当日）至交割日（含当日）之间产生的盈利
 或亏损均由交易对方享有或承担，即本次交易的对价不因期间损益进行任何调
 整。
      过渡期内，南国置业因开展房地产业务新增或减少的债权债务，包括但不
 限于新发行或清偿债券、新增或清偿银行借款、新增或清偿其他借款等，属于
 本次交易的过渡期损益。
 三、本次交易的性质
 （一）本次交易构成重大资产重组
      根据上市公司、标的资产经审计的财务数据，本次交易是否构成重大资产
 重组的相关指标计算如下：
中信建投证券股份有限公司                                         独立财务顾问报告
                                                       单位：万元
    项目         上市公司                  标的资产            财务指标占比
资产总额             2,105,804.47         1,977,801.58       93.92%
资产净额             -175,314.89          -301,132.28       171.77%
营业收入              296,962.98           273,504.14        92.10%
注：资产总额、资产净额指标，上市公司采用 2024 年 12 月 31 日数据，标的资产采用
  根据上述测算，本次交易构成《重组管理办法》规定的上市公司重大资产
重组情形。
（二）本次交易构成关联交易
  本次交易中，交易对方上海泷临为上市公司控股股东电建地产的全资子公
司。根据《上市规则》的相关规定，本次交易构成关联交易。上市公司召开董
事会审议本次交易相关议案时，关联董事均已回避表决。上市公司未来召开股
东大会审议本次交易相关议案时，关联股东将回避表决。
（三）本次交易不构成重组上市
  本次交易不涉及发行股份，不会导致上市公司股权结构发生变化，本次交
易不构成《重组管理办法》第十三条规定的重组上市情形。
四、本次交易对上市公司的影响
（一）本次重组对上市公司主营业务的影响
  本次重组前，上市公司主营业务包括房地产开发与销售、租赁与运营，属
于房地产行业。通过本次重组，上市公司拟将所持有的房地产开发和租赁业务
相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营
轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。
  此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉
优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营
服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，
推动公司高质量发展。
  本次重组将有利于上市公司优化业务结构，提升盈利能力，有利于提升上
市公司持续经营能力以及保护中小股东利益。
  中信建投证券股份有限公司                                                     独立财务顾问报告
       本次重组完成后，上市公司仍能保持业务完整性，本次重组不会导致上市
  公司主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。
  （二）本次重组对上市公司股权结构的影响
       本次重组不涉及发行股份，不会对上市公司股权结构产生影响。
  （三）本次重组对上市公司主要财务指标的影响
       根据上市公司 2024 年度经审计财务报告、2025 年 1-4 月未经审计的财务报
  表及立信就本次交易备考财务报表出具的《备考财务报表审阅报告》，本次交
  易完成前后，上市公司主要财务数据对比情况如下表：
                                                                      单位：万元
       项目                    交易后          变动情                       交易后         变动情
                交易前                                   交易前
                             （备考）          况                       （备考）          况
资产总额          2,074,419.89   110,532.44   -94.67%   2,105,804.47   107,010.30   -94.92%
所有者权益          -132,476.70    58,816.20   144.40%     -57,630.85    53,998.06   193.70%
归属于母公司所有者权
               -244,989.76    53,758.53   121.94%   -175,314.89     49,251.46   128.09%
益
营业收入             30,848.04     7,055.55   -77.13%    296,962.98     23,877.99   -91.96%
净利润             -76,216.70    -2,956.03   96.12%    -235,797.36     21,914.37   109.29%
归属于母公司股东的净
                -70,396.87    -2,618.24   96.28%    -223,808.52     22,539.80   110.07%
利润
归属于母公司股东的每
                     -1.41         0.31   121.99%          -1.01         0.28   127.72%
股净资产（元/股）
基本每股收益（元/股）          -0.41        -0.02   95.12%           -1.29         0.13   110.08%
       本次交易拟置出的标的资产规模体量相对较大。本次交易完成后，上市公
  司的资产总额、营业收入规模显著下降，但所有者权益和净利润均有较大幅度
  的上升。2024 年度上市公司备考的归属于母公司股东的净利润为 2.25 亿元，较
  交易前增加 24.63 亿元；2025 年 1-4 月上市公司备考的归属于母公司股东的净
  利润为-0.26 亿元，较交易前减亏 6.78 亿元。
       本次交易完成后，上市公司经营业务“由重转轻”，未来将进一步聚焦于
  商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，资产质量得到进一步提升，
  有利于增强上市公司盈利能力，符合上市公司全体股东的利益。
  五、本次交易决策过程和批准情况
中信建投证券股份有限公司                        独立财务顾问报告
（一）本次交易已履行的决策及审批程序
的议案；
的议案；
案。
（二）本次交易尚需履行的决策及审批程序
  本次交易尚需履行的决策和审批程序包括但不限于：
  本次交易在取得上述决策和审批前不得实施。上述各项决策和审批程序能
否顺利完成以及完成时间均存在不确定性，提请广大投资者注意投资风险。
六、本次交易相关方所作出的重要承诺
（一）上市公司及其董事、监事、高级管理人员出具的重要承诺
承诺方    承诺事项                 承诺内容
               次交易所提供的有关信息真实、准确和完整，不存在虚假记载、
               误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和
       关于所提    完整性承担相应的法律责任。
       供信息真    2、本公司保证本公司及本公司董事、监事、高级管理人员为本
       实性、准    次交易所提供的资料均为真实、准确、完整的原始资料或副本资
上市公司
       确性和完    料，副本资料与其原始资料一致；所有文件的签名、印章均是真
       整性的承    实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
       诺       3、本公司保证本公司及本公司董事、监事、高级管理人员为本
               次交易所出具的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在任
               何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；保证已履行法定的披露
               和报告义务，不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其
中信建投证券股份有限公司                         独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项                  承诺内容
               他事项。
               董事、监事、高级管理人员所出具的文件及引用文件的相关内容
               已经本公司及本公司董事、监事、高级管理人员审阅，确认本次
               交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈
               述或重大遗漏的情形。
               或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查
               的，在形成调查结论以前，本公司董事、监事、高级管理人员不
               转让在本公司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的 2 个交
               易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交本公司董事会，由
               董事会代其向证券交易所和证券登记结算机构申请锁定；未在 2
               个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向深圳证券
               交易所和证券登记结算机构报送身份信息和账户信息并申请锁
               定；董事会未向深圳证券交易所和证券登记结算机构报送身份信
               息和账户信息的，授权深圳证券交易所和证券登记结算机构直接
               锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本公司董
               事、监事、高级管理人员承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿
               安排。
               的行为本公司将承担法律责任。
               状况良好，具备对相关承诺的正常履约能力。
               和国公司法》等法律、法规、规范性文件和公司章程规定的任职
               资格和义务，能够忠实和勤勉地履行职务，不存在不得担任本公
               司董事、监事、高级管理人员的情形。
               状况良好，不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法
               违规正被中国证监会立案调查或其他有权部门调查的情形。
      关于守法
      及诚信情
               到行政处罚、刑事处罚，不存在被证券交易所采取监管措施、纪
      况的承诺
               律处分或者被中国证监会采取行政监管措施的情形。
               形，不存在其他重大失信行为，上市公司利益或者投资者合法权
               益不存在被控股股东或实际控制人严重损害且的情形。
               误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担法
               律责任。
               相应法律责任。
               处分权。标的资产为权属清晰的经营性资产，不存在被抵押、质
               押、查封、冻结、托管等限制转让的情形，亦不存在任何形式的
      关于标的
               权属纠纷或潜在纠纷。
      资产权属
      的承诺
               疵，不存在任何导致或可能导致其解散、清算或破产的情形。
               或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形，最近三年内不
中信建投证券股份有限公司                           独立财务顾问报告
承诺方      承诺事项                 承诺内容
                 存在未在本次重大资产出售相关文件中公开披露的重大行政处
                 罚。
                 相应法律责任。
         关于不存
         在《上市
         公司监管
                 本公司、本公司控制的机构、本公司的董事、监事、高级管理人
         指引第 7
                 员不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或立案侦查
         号——上
                 的情形，且最近 36 个月内不存在因与上市公司重大资产重组相
         市公司重
                 关的内幕交易被中国证监会作出行政处罚或者司法机关依法追究
         大资产重
                 刑事责任的情形。
         组相关股
                 经核查，本次交易相关主体均未发现存在因涉嫌本次交易相关的
         票异常交
                 内幕交易被立案调查或立案侦查的情形，且最近 36 个月内不存
         易监管》
                 在因与上市公司重大资产重组相关的内幕交易被中国证监会作出
         第十二条
                 行政处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情形。
         不得参与
                 因此，本公司及相关主体不存在《上市公司监管指引第 7 号——
         任何上市
                 上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条规定的
         公司重大
                 不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
         资产重组
         情形的说
         明
         关于重大
                 如本公司及合并报表范围内的全资、控股子公司，因本次交易报
         资产重组
                 告期内存在未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违
         之房地产
                 法违规行为，给投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行
         业务的承
                 政法规的规定及证券监管部门的要求承担赔偿责任。
         诺
                 财务顾问专业服务的中介机构提供了应上市公司及/或前述中介机
                 构要求的、本人有关本次交易的相应信息和文件（包括但不限于
                 原始书面材料、副本材料等），本人保证为本次交易所提供的有
                 关信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈
                 述或者重大遗漏，并对所提供信息和文件的真实性、准确性和完
                 整性承担个别及连带的法律责任。
                 原始资料或副本资料，副本资料与其原始资料一致；所有文件的
         关于所提
                 签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
上 市公 司   供信息真
                 重大遗漏。
董 事、 监   实性、准
事 、高 级   确性和完
                 及引用文件的相关内容已经本人审阅，确认本次交易的申请文件
管理人员     整性的承
                 不致因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的
         诺
                 情形。
                 或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查
                 的，在形成调查结论以前，不转让在该公司拥有权益的股份，并
                 于收到立案稽查通知的 2 个交易日内将暂停转让的书面申请和股
                 票账户提交公司董事会，由董事会代其向深圳证券交易所和证券
                 登记结算机构申请锁定；未在 2 个交易日内提交锁定申请的，授
                 权董事会核实后直接向深圳证券交易所和证券登记结算机构报送
                 本人的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未向深圳证券交
中信建投证券股份有限公司                           独立财务顾问报告
承诺方      承诺事项                 承诺内容
                 易所和证券登记结算机构报送本人的身份信息和账户信息的，授
                 权深圳证券交易所和证券登记结算机构直接锁定相关股份。如调
                 查结论发现存在违法违规情节，承诺锁定股份自愿用于相关投资
                 者赔偿安排。
                 法及充分的权力与权限作出本承诺。
                 规范性文件和上市公司的公司章程规定的任职资格和义务，能够
                 忠实和勤勉地履行职务，不存在不得担任上市公司董事、监事、
                 高级管理人员的情形。
         关于守法
                 机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查或其他有
         及诚信情
                 权部门调查的情形。
         况的承诺
                 交易所采取监管措施、纪律处分或者被中国证监会采取行政监管
                 措施的情形。
                 保的情形，不存在其他重大失信行为。
                 应法律责任。
                 自上市公司首次披露本次交易相关信息之日起至本次交易实施完
                 毕期间，本人不存在减持上市公司股票的计划，将不会有减持上
         关于无减    市公司股票行为。上述股份包括本人本次交易前持有的上市公司
         持计划的    股份以及在上述期间内因分红送股、资本公积转增股本等形成的
         承诺      衍生股份。
                 本承诺函自本人签署之日起生效。若因本人违反本承诺而导致上
                 市公司受到损失，本人愿就上述承诺承担相应法律责任。
         关于不存
         在《上市
         公司监管
         指引第 7
         号——上
         市公司重    本人不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或立案侦
         大资产重    查的情形，且最近 36 个月内不存在因与上市公司重大资产重组
         组相关股    相关的内幕交易被中国证监会作出行政处罚或者司法机关依法追
         票异常交    究刑事责任的情形。
         易监管》    因此，本人不存在《上市公司监管指引第 7 号——上市公司重大
         第十二条    资产重组相关股票异常交易监管》第十二条规定的不得参与任何
         不得参与    上市公司重大资产重组的情形。
         任何上市
         公司重大
         资产重组
         情形的说
         明
         关于对本    本人将忠实、勤勉地履行职责，维护上市公司和全体股东的合法
上 市公 司
         次交易摊    权益，根据中国证监会相关规定，履行如下承诺：
董 事、 高
         薄即期回    （1）不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也
级 管理 人
         报采取填    不采用其他方式损害公司利益；
员
         补措施的    （2）对本人的职务消费行为进行约束；
中信建投证券股份有限公司                          独立财务顾问报告
承诺方    承诺事项                 承诺内容
       承诺      （3）不动用上市公司资产从事与其履行职责无关的投资、消费
               活动；
               （4）董事会或薪酬与考核委员会制定的薪酬制度与上市公司填
               补回报措施的执行情况相挂钩；
               （5）未来公司拟公布的上市公司股权激励（若有）的行权条件
               与上市公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
               （6）本承诺出具日起至本次交易实施完毕前，若中国证监会作
               出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承
               诺不能满足中国证监会该等规定时，本人承诺届时将按照最新规
               定出具补充承诺；
               （7）切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及对此作出
               的任何有关填补回报措施的承诺；
               （8）若本人违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失
               的，本人愿意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。
       关于重大    如上市公司及其合并报表范围内的全资、控股子公司，因本次交
       资产重组    易报告期内存在未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价
       之房地产    等违法违规行为，给上市公司或投资者造成损失的，本人将按照
       业务的承    有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担赔偿责
       诺       任。
（二）上市公司控股股东、实际控制人及一致行动人出具的重要承诺
承诺方    承诺事项                 承诺内容
               中国证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》
               《上市公司监管指引第 9 号--上市公司筹划和实施重大资产重组
               的监管要求》等法律、法规及规范性文件的要求，本公司保证本
               公司及本公司董事、监事、高级管理人员为本次交易事项所提供
               的有关信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导
               性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整
               性承担法律责任。
               交易所提供的资料均为真实的、原始的书面资料或副本资料，该
       关于所提    等资料副本或复印件与其原始资料或原件一致，系准确和完整
       供信息真    的，所有文件的签名、印章均是真实的，该等文件的签署人已经
       实性、准    合法授权并有效签署该文件，并无任何虚假记载、误导性陈述或
电建地产
       确性和完    者重大遗漏；保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当
       整性的承    披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；如违反上述承
       诺       诺，本公司将依法承担全部法律责任。
               事、监事、高级管理人员所出具的文件及引用文件的相关内容已
               经本公司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而
               出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的情形。
               人员将依照相关法律、法规、规章、中国证监会和深圳证券交易
               所的有关规定，及时向上市公司披露有关本次交易的信息，并保
               证该等信息的真实性、准确性和完整性，保证该等信息不存在虚
               假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
中信建投证券股份有限公司                          独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项                  承诺内容
               者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查
               的，在形成调查结论以前，不转让在该上市公司拥有权益的股
               份，并于收到立案稽查通知的 2 个交易日内将暂停转让的书面申
               请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代其向深圳证券交
               易所和证券登记结算机构申请锁定；未在 2 个交易日内提交锁定
               申请的，授权董事会核实后直接向深圳证券交易所和证券登记结
               算机构报送本公司的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未
               向深圳证券交易所和证券登记结算机构报送本公司的身份信息和
               账户信息的，授权深圳证券交易所和证券登记结算机构直接锁定
               相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本公司承诺锁定
               股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
               方的全部损失将愿意承担法律责任。
               况良好，具备对相关承诺的正常履约能力。
               况良好，不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违
               规正被中国证监会立案调查或其他有权部门调查的情形。
      关于守法
               行政处罚、刑事处罚，不存在被中国证监会采取行政监管措施或
      及诚信情
               受到证券交易所纪律处分、监管措施的情形。
      况的承诺
               形，不存在严重损害上市公司利益或者投资者合法权益的情形。
               载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确
               性和完整性承担相应的法律责任。本公司若违反上述承诺，给上
               市公司造成损失的，将依法承担赔偿责任。
      关于不存
      在《上市
      公司监管
      指引第 7
      号——上
               本公司、本公司控制的机构、本公司的董事、监事、高级管理人
      市公司重
               员不存在因涉嫌与本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案
      大资产重
               侦查的情形，亦不存在最近 36 个月内因与重大资产重组相关的内
      组相关股
               幕交易被中国证监会作出行政处罚或者司法机关追究刑事责任的
      票异常交
               情形。
      易监管》
               因此，本公司及相关主体不存在《上市公司监管指引第 7 号——
      第十二条
               上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条规定的
      不得参与
               不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
      任何上市
      公司重大
      资产重组
      情形的说
      明
      关于对南
               截至本说明出具之日，电建地产及电建地产控制的企业在南国置
      国置业股
               业上市后作出的公开承诺不存在不规范情形；除上述正在履行中
      份有限公
               的承诺外，不存在对南国置业的承诺未履行或到期未履行完毕的
      司出具的
               情况。
      承诺履行
中信建投证券股份有限公司                                        独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项                          承诺内容
      情况的说
      明
               益；
      关于对本     2、自本承诺出具之日至本次交易实施完毕前，若中国证监会作出
      次交易摊     关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定，且上述承诺不
      薄即期回     能满足该等规定时，本公司承诺届时将按照最新规定出具补充承
      报采取填     诺；
      补措施的     3、本公司承诺切实履行上市公司制定的本次交易有关填补回报措
      承诺       施以及本公司对此作出的任何有关填补回报措施的承诺；
               本公司愿意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。
      关于本次
               自上市公司首次披露本次交易相关信息之日起至本次交易实施完
      交易首次
               毕期间，除已披露的本公司拟对全资子公司及一致行动人武汉新
      披露之日
               天地投资有限公司进行吸收合并外，本公司及本公司控制的公司
      起至实施
               无减持上市公司股票计划，将不会有减持上市公司股票行为。上
      完毕期间
               述股份包括本次交易前持有的上市公司股份以及在上述期间内因
      无减持计
               上市公司分红送股、资本公积转增股本等形成的衍生股份。
      划的承诺
      关于本次
      交易原则     本次交易有利于提升上市公司盈利能力，增强上市公司持续经营
      性意见的     能力，维护上市公司整体利益，本公司原则性同意本次交易。
      说明
      关于南国
      置业股份     如上市公司及其合并报表范围内的全资、控股子公司，因本次交
      有限公司     易报告期内存在未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价
      重大资产     等违法违规行为，给上市公司或投资者造成损失的，本公司将按
      重组之房     照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担赔偿责
      地产业务     任。
      的承诺
               （以下简称“本公司控制的其他企业”）将尽量减少和避免与南
               国置业及其子公司发生关联交易。
               其他企业将与南国置业就关联交易签订书面协议，遵循平等、自
      关于规范
               愿、等价、有偿的原则，严格依照法律、法规、南国置业公司章
      与上市公
               程及关联交易管理制度的规定进行决策并履行程序，确保关联交
      司关联交
               易公允进行，不损害南国置业及其子公司的合法权益。
      易的承诺
               易管理制度的规定，在董事会和股东会进行关联交易决策时履行
               相应的回避程序。
               股东期间有效。
      关于避免     运营等轻资产运营业务的专业平台，支持南国置业持续提升竞争
      与上市公     优势，实现高质量发展。
      司同业竞     2、除本承诺函所述情况外，本公司及本公司控制的除南国置业及
      争的承诺     其 子 公 司 以 外 的 其 他 企 业 （ 以 下 简 称“ 本 公 司 控 制 的 其 他 企
               业”）在中国境内所从事的业务，不存在对南国置业主营业务构
中信建投证券股份有限公司                           独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项                   承诺内容
               成重大不利影响的同业竞争情形。
               有限公司、中电建产业投资有限公司、中电建启元（北京）不动
               产管理有限公司、河北雄安中电建物业管理有限公司、武汉大本
               营商业管理有限公司、中电建物业管理有限公司、武汉澋悦房地
               产有限公司所从事的运营/物业服务业务与南国置业主营业务存在
               区域重合的情况。本公司承诺，将积极采取措施在 2026 年底之前
               以合法合规的方式解决该等资产/业务与南国置业的同业竞争问
               题。在同业竞争问题解决之前，上述相关资产/业务将委托给南国
               置业进行管理。
               营业务构成或可能构成竞争的新业务机会，本公司将立即书面通
               知南国置业，并尽力促使该业务机会按合理和公平的条款和条件
               首先提供予南国置业。如南国置业放弃该等业务机会的，本公司
               或本公司控制的其他企业将在南国置业履行相关程序后方可从
               事。
               国置业及其子公司造成的一切损失。
               业的控股股东期间有效。
               （1）保证南国置业高级管理人员不在本公司及本公司控制的除南
               国置业及其子公司以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其
               他企业”）兼任除董事、监事外的其他职务；
               （2）保证南国置业的财务人员不在本公司及本公司控制的其他企
               业中兼职、领取薪酬；
               （3）保证南国置业在劳动、人事及薪酬管理体系方面独立于本公
               司。
               （1）保证南国置业与本公司及本公司控制的其他企业之间产权关
               系明确，上市公司具有独立完整的资产；
               （2）保证本公司及本公司控制的其他企业不会违规占用南国置业
               的资金、资产。
      关于保持
      上市公司
               （1）保证南国置业拥有独立的财务会计部门，配备专门的财务人
      独立性的
               员，建立独立的财务核算体系和财务管理制度；
      承诺
               （2）保证南国置业独立在银行开户，不与本公司及本公司控制的
               其他企业共用同一个银行账户，依法独立纳税；
               （3）保证南国置业独立作出财务决策，本公司及本公司控制的其
               他企业不干预上市公司的资金使用；
               （4）保证南国置业的财务人员独立，不在本公司及本公司控制的
               其他企业兼职及领取报酬。
               （1）保证南国置业建立和完善法人治理结构以及独立、完整的组
               织机构，并规范运作；
               （2）保证南国置业与本公司及本公司控制的其他企业之间不产生
               机构混同的情形。
               （1）保证上市公司保持业务独立，不存在且不发生显失公平的关
中信建投证券股份有限公司                          独立财务顾问报告
承诺方    承诺事项                 承诺内容
               联交易和重大不利影响的同业竞争，在业务的各方面保持独立。
               （2）保证南国置业拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以
               及具有独立面向市场自主经营的能力，继续确保上市公司独立经
               营。
               股东期间有效。
       关于解除
               为标的资产提供的对外担保，避免南国置业在本次交易完成后存
       南国置业
               在对标的资产提供担保的情况。
       股份有限
       公司对重
               除，本公司将在本次交易交割时，为南国置业向标的资产提供的
       大资产重
               担保提供反担保，并配合南国置业签署反担保协议，履行相关内
       组标的资
               部审议及信息披露程序。
       产提供的
       担保的承
               担保责任，本公司将与上海泷临承担同等的连带责任，足额向南
       诺
               国置业补偿其因此遭受的全部损失。
               中国证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》
               《上市公司监管指引第 9 号--上市公司筹划和实施重大资产重组
               的监管要求》等法律、法规及规范性文件的要求，本公司保证本
               公司及本公司董事、高级管理人员为本次交易事项所提供的有关
               信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述
               或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担
               法律责任。
               提供的资料均为真实的、原始的书面资料或副本资料，该等资料
               副本或复印件与其原始资料或原件一致，系准确和完整的，所有
               文件的签名、印章均是真实的，该等文件的签署人已经合法授权
               并有效签署该文件，并无任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
               漏；保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未
       关于所提
               披露的合同、协议、安排或其他事项；如违反上述承诺，本公司
       供信息真
               将依法承担全部法律责任。
       实性、准
电建集团           3、本公司保证本次交易的申请文件中引用的由本公司及本公司董
       确性和完
               事、高级管理人员所出具的文件及引用文件的相关内容已经本公
       整性的承
               司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚
       诺
               假记载、误导性陈述或重大遗漏的情形。
               依照相关法律、法规、规章、中国证监会和深圳证券交易所的有
               关规定，及时向上市公司披露有关本次交易的信息，并保证该等
               信息的真实性、准确性和完整性，保证该等信息不存在虚假记
               载、误导性陈述或者重大遗漏。
               者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查
               的，在形成调查结论以前，不转让在该上市公司拥有权益的股
               份，并于收到立案稽查通知的 2 个交易日内将暂停转让的书面申
               请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代其向深圳证券交
               易所和证券登记结算机构申请锁定；未在 2 个交易日内提交锁定
               申请的，授权董事会核实后直接向深圳证券交易所和证券登记结
               算机构报送本公司的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未
中信建投证券股份有限公司                          独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项                  承诺内容
               向深圳证券交易所和证券登记结算机构报送本公司的身份信息和
               账户信息的，授权深圳证券交易所和证券登记结算机构直接锁定
               相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本公司承诺锁定
               股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
               方的全部损失将愿意承担法律责任。
               况良好，具备对相关承诺的正常履约能力。
               好，不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正
               被中国证监会立案调查或其他有权部门调查的情形。
      关于守法
               罚、刑事处罚，不存在被中国证监会采取行政监管措施或受到证
      及诚信情
               券交易所纪律处分、监管措施的情形。
      况的承诺
               形，不存在严重损害上市公司利益或者投资者合法权益的情形。
               载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确
               性和完整性承担相应的法律责任。本公司若违反上述承诺，给上
               市公司造成损失的，将依法承担赔偿责任。
      关于不存
      在《上市
      公司监管
      指引第 7
      号——上
      市公司重     本公司、本公司控制的机构、本公司的董事、高级管理人员不存
      大资产重     在因涉嫌与本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的
      组相关股     情形，亦不存在最近 36 个月内因与重大资产重组相关的内幕交易
      票异常交     被中国证监会作出行政处罚或者司法机关追究刑事责任的情形。
      易监管》     因此，本公司及相关主体不存在《上市公司监管指引第 7 号——
      第十二条     上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条规定的
      不得参与     不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
      任何上市
      公司重大
      资产重组
      情形的说
      明
               益；
      关于对本     2、自本承诺出具之日至本次交易实施完毕前，若中国证监会作出
      次交易摊     关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定，且上述承诺不
      薄即期回     能满足该等规定时，本公司承诺届时将按照最新规定出具补充承
      报采取填     诺；
      补措施的     3、本公司承诺切实履行上市公司制定的本次交易有关填补回报措
      承诺       施以及本公司对此作出的任何有关填补回报措施的承诺；
               本公司愿意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。
      关于规范     1、本公司及本公司控制的除南国置业及其子公司以外的其他企业
      与上市公     （以下简称“本公司控制的其他企业”）将尽量减少和避免与南
中信建投证券股份有限公司                           独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项                   承诺内容
      司关联交     国置业及其子公司发生关联交易。
      易的承诺     2、对于不可避免或合理存在的关联交易，本公司及本公司控制的
               其他企业将与南国置业就关联交易签订书面协议，遵循平等、自
               愿、等价、有偿的原则，严格依照法律、法规、南国置业公司章
               程及关联交易管理制度的规定进行决策并履行程序，确保关联交
               易公允进行，不损害南国置业及其子公司的合法权益。
               易管理制度的规定，在董事会和股东会进行关联交易决策时履行
               相应的回避程序。
               控制人期间有效。
               一、本次重组完成后，本公司将南国置业作为本公司主要从事商
               业运营等轻资产运营业务的专业平台，支持南国置业持续提升竞
               争优势，实现高质量发展。
               二、除本承诺函所述情况外，本公司及本公司控制的除南国置业
               及其子公司以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其他企
               业”）在中国境内所从事的业务，不存在对南国置业主营业务构
               成重大不利影响的同业竞争情形。
               三、本公司下属子公司涉及在湖北省区域外从事酒店业务，与南
               国置业不构成实质性的同业竞争。本公司承诺，本公司及本公司
               控制的其他企业未来将不在湖北省区域内开展酒店业务。
               四、本次重组完成后，本公司下属中国电建地产集团有限公司下
               属子公司中电建产投雄安商业管理有限公司、中电建产业投资有
               限公司、中电建启元（北京）不动产管理有限公司、河北雄安中
               电建物业管理有限公司、武汉大本营商业管理有限公司、中电建
               物业管理有限公司、武汉澋悦房地产有限公司所从事的运营/物业
               服务业务与南国置业主营业务存在区域重合的情况。本公司承
               诺，将积极采取措施在 2026 年底之前以合法合规的方式解决该等
      关于避免     资产/业务与南国置业的同业竞争问题。在同业竞争问题解决之
      与上市公     前，上述相关资产/业务将委托给南国置业进行管理。
      司同业竞     五、本次重组完成后，本公司下属子公司清远狮子湖物业管理有
      争的承诺     限公司、成都天翼电力工程有限公司、武汉既济电力商城有限公
               司所从事的运营/物业服务业务与南国置业主营业务存在区域重合
               的情况。本公司承诺，将积极采取措施在 2028 年底之前以合法合
               规的方式解决该等资产/业务与南国置业的同业竞争问题。在同业
               竞争问题解决之前，上述相关资产/业务将委托给南国置业进行管
               理。
               六、本公司下属中国电力建设股份有限公司下属子公司中电建五
               兴物业管理有限公司、成都星宇物业管理有限公司、青海明珠物
               业管理有限责任公司、江西中电建工程建设管理有限公司、西安
               博水商务有限公司、郑州迪森物业管理有限公司、北京市龙熙物
               业管理有限公司、湖南基业常青企业管理服务有限公司、中电建
               一局东原工程有限责任公司所从事的物业服务业务与南国置业主
               营业务存在区域重合的情况。本公司承诺，将积极采取措施，且
               经中国电力建设股份有限公司履行相关程序后，在 2028 年底之前
               以合法合规的方式解决该等资产/业务与南国置业的同业竞争问
               题。
               七、如本公司或本公司控制的其他企业未来获得任何与南国置业
               主营业务构成或可能构成竞争的新业务机会，本公司将立即书面
中信建投证券股份有限公司                        独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项                  承诺内容
               通知南国置业，并尽力促使该业务机会按合理和公平的条款和条
               件首先提供予南国置业。如南国置业放弃该等业务机会的，本公
               司或本公司控制的其他企业将在南国置业履行相关程序后方可从
               事。
               八、如本公司违反上述声明或承诺，本公司将承担及赔偿因此给
               南国置业及其子公司造成的一切损失。
               九、本承诺函自本次重组完成之日起生效，并于本公司作为南国
               置业的实际控制人期间有效。
      关于南国
      置业股份     如上市公司及其合并报表范围内的全资、控股子公司，因本次交
      有限公司     易报告期内存在未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价
      重大资产     等违法违规行为，给上市公司或投资者造成损失的，本公司将按
      重组之房     照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担赔偿责
      地产业务     任。
      的承诺
               （1）保证南国置业高级管理人员不在本公司及本公司控制的除南
               国置业及其子公司以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其
               他企业”）兼任除董事、监事外的其他职务；
               （2）保证南国置业的财务人员不在本公司及本公司控制的其他企
               业中兼职、领取薪酬；
               （3）保证南国置业在劳动、人事及薪酬管理体系方面独立于本公
               司。
               （1）保证南国置业与本公司及本公司控制的其他企业之间产权关
               系明确，上市公司具有独立完整的资产；
               （2）保证本公司及本公司控制的其他企业不会违规占用南国置业
               的资金、资产。
               （1）保证南国置业拥有独立的财务会计部门，配备专门的财务人
      关于保持     员，建立独立的财务核算体系和财务管理制度；
      上市公司     （2）保证南国置业独立在银行开户，不与本公司及本公司控制的
      独立性的     其他企业共用同一个银行账户，依法独立纳税；
      承诺       （3）保证南国置业独立作出财务决策，本公司及本公司控制的其
               他企业不干预上市公司的资金使用；
               （4）保证南国置业的财务人员独立，不在本公司及本公司控制的
               其他企业兼职及领取报酬。
               （1）保证南国置业建立和完善法人治理结构以及独立、完整的组
               织机构，并规范运作；
               （2）保证南国置业与本公司及本公司控制的其他企业之间不产生
               机构混同的情形。
               （1）保证上市公司保持业务独立，不存在且不发生显失公平的关
               联交易和重大不利影响的同业竞争，在业务的各方面保持独立。
               （2）保证南国置业拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以
               及具有独立面向市场自主经营的能力，继续确保上市公司独立经
               营。
中信建投证券股份有限公司                          独立财务顾问报告
承诺方    承诺事项                    承诺内容
               控制人期间有效。
       关于本公
       司对南国
       置业股份    截至本说明出具之日，电建集团在南国置业上市后作出的公开承
       有限公司    诺不存在不规范情形；除正在履行中的承诺外，不存在对其承诺
       出具的承    未履行或到期未履行完毕的情况。
       诺履行情
       况的说明
       关于本次
               自上市公司首次披露本次交易相关信息之日起至本次交易实施完
       交易首次
               毕期间，除已披露的中国电建地产集团有限公司拟对本公司进行
       披露之日
               吸收合并外，本公司无减持上市公司股票计划，将不会有减持上
       起至实施
               市公司股票行为。上述股份包括本次交易前持有的上市公司股份
       完毕期间
武汉新天           以及在上述期间内因上市公司分红送股、资本公积转增股本等形
       无减持计
地              成的衍生股份。
       划的承诺
       关于本次
       交易原则    本次交易有利于提升上市公司盈利能力，增强上市公司持续经营
       性意见的    能力，维护上市公司整体利益，本公司原则性同意本次交易。
       说明
（三）交易对方出具的重要承诺
承诺方    承诺事项                    承诺内容
               中国证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》
               《上市公司监管指引第 9 号--上市公司筹划和实施重大资产重组
               的监管要求》等法律、法规及规范性文件的要求，本公司保证本
               公司及本公司董事、监事、高级管理人员为本次交易事项所提供
               的有关信息和文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导
               性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整
               性承担法律责任。
               交易所提供的资料均为真实的、原始的书面资料或副本资料，该
       关于所提
               等资料副本或复印件与其原始资料或原件一致，系准确和完整
       供信息真
               的，所有文件的签名、印章均是真实的，该等文件的签署人已经
       实性、准
上海泷临           合法授权并有效签署该文件，并无任何虚假记载、误导性陈述或
       确性和完
               者重大遗漏；保证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当
       整性的承
               披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项；如违反上述承
       诺
               诺，本公司将依法承担全部法律责任。
               事、监事、高级管理人员所出具的文件及引用文件的相关内容已
               经本公司审阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而
               出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的情形。
               人员将依照相关法律、法规、规章、中国证监会和深圳证券交易
               所的有关规定，及时向上市公司披露有关本次交易的信息，并保
               证该等信息的真实性、准确性和完整性，保证该等信息不存在虚
               假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
中信建投证券股份有限公司                          独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项                  承诺内容
               者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查
               的，在形成调查结论以前，不转让在该上市公司拥有权益的股
               份，并于收到立案稽查通知的 2 个交易日内将暂停转让的书面申
               请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代其向深圳证券交
               易所和证券登记结算机构申请锁定；未在 2 个交易日内提交锁定
               申请的，授权董事会核实后直接向深圳证券交易所和证券登记结
               算机构报送本公司的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未
               向深圳证券交易所和证券登记结算机构报送本公司的身份信息和
               账户信息的，授权深圳证券交易所和证券登记结算机构直接锁定
               相关股份。如调查结论发现存在违法违规情节，本公司承诺锁定
               股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
               方的全部损失将愿意承担法律责任。
               况良好，具备对相关承诺的正常履约能力。
               况良好，不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违
               规正被中国证监会立案调查或其他有权部门调查的情形。
               行政处罚、刑事处罚，也未涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼
               或者仲裁的情形；最近五年内不存在未按期偿还大额债务、未履
      关于守法
               行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律
      及诚信情
               处分、监管措施的情形。
      况的承诺
               司法》规定的不得担任公司董事、监事、高级管理人员的情形。
               形，不存在严重损害上市公司利益或者投资者合法权益的情形。
               载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确
               性和完整性承担相应的法律责任。本公司若违反上述承诺，给上
               市公司造成损失的，将依法承担赔偿责任。
      关于不存
      在《上市
      公司监管
      指引第 7
      号——上
      市公司重     本公司、本公司控制的机构、本公司的董事、监事、高级管理人
      大资产重     员不存在因涉嫌与本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案
      组相关股     侦查的情形，亦不存在最近 36 个月内因与重大资产重组相关的内
      票异常交     幕交易被中国证监会作出行政处罚或者司法机关追究刑事责任的
      易监管》     情形。因此，本公司及相关主体不存在《上市公司监管指引第 7
      第十二条     号——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条
      不得参与     规定的不得参与任何上市公司重大资产重组的情形。
      任何上市
      公司重大
      资产重组
      情形的说
      明
中信建投证券股份有限公司                          独立财务顾问报告
（四）标的公司出具的重要承诺
承诺方    承诺事项                 承诺内容
               中国证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》
               《上市公司监管指引第 9 号--上市公司筹划和实施重大资产重组
               的监管要求》等法律、法规及规范性文件的要求，本公司保证本
               公司及本公司相关管理人员为本次交易事项所提供的有关信息和
               文件均真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重
               大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担法律责
               任。
               资料均为真实的、原始的书面资料或副本资料，该等资料副本或
               复印件与其原始资料或原件一致，系准确和完整的，所有文件的
       关于所提
               签名、印章均是真实的，该等文件的签署人已经合法授权并有效
       供信息真
               签署该文件，并无任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；保
       实性、准
               证已履行了法定的披露和报告义务，不存在应当披露而未披露的
       确性和完
               合同、协议、安排或其他事项；如违反上述承诺，本公司将依法
       整性的承
               承担全部法律责任。
       诺
               关管理人员所出具的文件及引用文件的相关内容已经本公司审
               阅，确认本次交易的申请文件不致因引用上述内容而出现虚假记
               载、误导性陈述或重大遗漏的情形。
               关法律、法规、规章、中国证监会和深圳证券交易所的有关规
               定，及时向上市公司披露有关本次交易的信息，并保证该等信息
标的公司           的真实性、准确性和完整性，保证该等信息不存在虚假记载、误
               导性陈述或者重大遗漏。
               方的全部损失将愿意承担法律责任。
               规正被中国证监会立案调查的情形。
       关于无违
       法违规情
               证券交易所纪律处分、公开谴责等情况，未受到过重大行政处罚
       况的承诺
               或刑事处罚。
       关于不存
       在《上市
       公司监管
       指引第 7
               本公司及本公司控制的机构不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交
       号——上
               易被立案调查或立案侦查的情形，且最近 36 个月内不存在因与上
       市公司重
               市公司重大资产重组相关的内幕交易被中国证监会作出行政处罚
       大资产重
               或者司法机关依法追究刑事责任的情形。因此，本公司及相关主
       组相关股
               体不存在《上市公司监管指引第 7 号——上市公司重大资产重组
       票异常交
               相关股票异常交易监管》第十二条规定的不得参与任何上市公司
       易监管》
               重大资产重组的情形。
       第十二条
       不得参与
       任何上市
       公司重大
中信建投证券股份有限公司               独立财务顾问报告
承诺方   承诺事项          承诺内容
      资产重组
      情形的说
      明
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               第二节 上市公司基本情况
一、基本情况
   公司名称        南国置业股份有限公司
 股票简称、代码       *ST 南置、002305.SZ
   上市地点        深圳证券交易所
   成立日期        1998 年 7 月 27 日
   法定代表人       李明轩
   注册资本        173,421.5770 万人民币
   注册地址        武汉市武昌区南湖中央花园会所
  主要办公地址       湖北省武汉市江汉区江汉北路 3 号
   公司类型        股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
 统一社会信用代码      914201007071989703
               许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计（依
               法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体
               经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：非居
   经营范围        住房地产租赁；物业管理；新型建筑材料制造（不含危险化学
               品）；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；园林绿化工程施工；
               以自有资金从事投资活动；住房租赁（除依法须经批准的项目
               外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
二、控股股东及实际控制人情况
（一）上市公司的股权及控制关系
  截至本报告签署日，上市公司股权结构图如下：
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（二）控股股东基本情况
  截至本报告签署日，电建地产直接持有南国置业 22.43%的股权；武汉新天
地持有南国置业 18.06%的股权。武汉新天地为电建地产全资子公司，电建地产
直接及间接合计持有上市公司股权比例 40.49%，为上市公司控股股东。电建地
产基本情况如下：
    公司名称       中国电建地产集团有限公司
    成立日期       1999年7月8日
    法定代表人      王海波
    注册资本       900,000万人民币
    注册地址       北京市海淀区玲珑巷路1号院5号楼1层108
    公司类型       有限责任公司（法人独资）
  统一社会信用代码     91110108700228356X
               房地产开发；销售商品房；房地产信息咨询；物业管理。
               （市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须
    经营范围       经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活
               动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营
               活动。）
（二）实际控制人基本情况
  截至本报告签署日，电建集团持有电建地产 100%股权，间接持有上市公司
院国资委履行出资人职责，按照《公司法》登记注册的中央企业。电建集团基
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本情况如下：
    公司名称       中国电力建设集团有限公司
    成立日期       2011年9月28日
    法定代表人      丁焰章
    注册资本       3,186,339.01万人民币
    注册地址       北京市海淀区玲珑巷路1号院1号楼9层
    公司类型       有限责任公司（国有独资）
  统一社会信用代码     911100007178306183
               承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程项目；对外派
               遣实施上述境外工程所需的劳务人员；境内外水电、火电、
               核电、风电、太阳能发电及送变电工程和水利、水务工程总
               承包与规划、勘察设计、施工安装、技术研发、项目管理、
               咨询、监理、设备检修及相关设备的制造、修理、租赁；电
               力项目开发、投资、建设、管理、销售；境内外公路、铁
               路、港口、航道、机场、房屋、市政工程、城市轨道、环境
    经营范围       工程、矿山、冶炼及石油化工的勘察设计、施工安装、技术
               研发、项目管理、咨询、监理、设备检修及相关设备制造修
               理租赁、开发、投资、建设、经营管理、生产销售；招标业
               务；进出口业务；房地产开发经营；实业投资、管理；物流
               仓储。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；
               依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展
               经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目
               的经营活动。）
三、最近三十六个月控制权变动情况及最近三年重大资产重组情况
（一）最近三十六个月控制权变动情况
  截至本报告签署日，上市公司最近三十六个月控制权未发生变化。
（二）最近三年重大资产重组情况
  截至本报告签署日，上市公司最近三年未有实施《重组管理办法》规定的
重大资产重组情形。
四、最近三年公司主营业务发展情况
  公司是一家涵盖多种物业类型的综合性房地产开发及销售、租赁及运营企
业。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，借助股东实力和上市公司平
台的资本和资源优势，成功实现了跨越式发展，业务布局覆盖北京、深圳、广
州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。
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五、最近三年一期主要财务数据及指标
  上市公司最近三年一期主要财务指标如下所示：
                                                                     单位：万元
  项目
               日                31 日               31 日             31 日
资产合计       2,026,198.40       2,105,804.47       2,828,871.94    2,919,561.70
负债合计       2,181,035.36       2,163,435.31       2,601,882.60    2,501,117.22
所有者权益合
            -154,836.96         -57,630.85        226,989.35      418,444.48
计
归属于上市公
司股东的所有      -265,097.38       -175,314.89          48,493.63      217,815.81
者权益
  项目     2025 年 1-6 月        2024 年度            2023 年度          2022 年度
营业收入           81,955.25       296,962.98         105,884.82      981,901.35
利润总额           -99,584.14     -231,790.32        -177,858.53       -42,324.98
净利润            -97,854.97     -235,797.36         -175,734.11      -58,844.08
归属于上市公
司股东的净利         -89,782.49     -223,808.52        -169,322.17       -82,301.64
润
基本每股收益
                    -0.52              -1.29            -0.98           -0.47
（元/股）
六、最近三年公司合法合规情况
  截至本报告签署日，公司及控股股东、实际控制人、现任董事、监事、高
级管理人员不存在正被司法机关立案侦查、被证监会立案调查或者被其他有权
部门调查等情形，最近三年未受到刑事处罚或与证券市场有关的任何行政处罚，
未被交易所采取监管措施、纪律处分或者被证监会派出机构采取行政监管措施。
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               第三节 交易对方基本情况
一、交易对方概况
  本次交易的交易对方为上海泷临，具体情况如下：
    公司名称        上海泷临置业有限公司
    设立日期        2020 年 1 月 6 日
    法定代表人       黄超
    注册资本        10,000 万人民币
                中国（上海）自由贸易试验区临港新片区新杨公路 1800 弄 2
    注册地址
                幢 3997 室
    办公地址        上海市奉贤区承贤路 1118 弄
    公司类型        有限责任公司（国有独资）
  统一社会信用代码      91310120MA1HUQRQ3K
                许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰
                装修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
                经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为
    经营范围
                准）一般项目：市场营销策划；房地产咨询；金属门窗工程
                施工；园林绿化工程施工；物业管理；住房租赁。（除依法
                须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
二、历史沿革及最近三年注册资本变化情况
（一）上海泷临历史沿革
立时公司类型为有限责任公司（国有独资），注册资本为 10,000 万人民币，唯
一股东为电建地产。
  上海泷临设立至今注册资本及股东情况未发生变化。
（二）上海泷临最近三年注册资本变化情况
  上海泷临最近三年注册资本未发生变化。
三、最近三年主要业务发展状况
  上海泷临经营范围包括：房地产开发经营，房地产营销策划，房地产咨询，
建筑建设工程施工，建筑装修装饰建设工程专业施工，金属门窗安装，园林绿
化工程施工等。
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四、最近两年主要财务指标
    上海泷临 2023 年和 2024 年主要财务数据如下：
                                                        单位：万元
       项目         2024 年 12 月 31 日           2023 年 12 月 31 日
资产总计                           39,158.97                  44,299.69
负债总计                            6,786.64                  11,946.94
所有者权益总计                        32,372.33                  32,352.75
       项目            2024 年度                    2023 年度
营业收入                            1,864.45                  10,210.09
营业利润                                 17.38                 1,747.55
利润总额                                 19.57                 1,748.32
净利润                                  19.57                  158.29
    注：上述财务数据已经审计。
五、产权及控制关系
    截至本报告签署日，上海泷临的控股股东为电建地产，持股比例为 100%，
实际控制人为电建集团。上海泷临的股权控制关系如下图所示：
六、下属企业情况
    截至本报告签署日，上海泷临不存在参控股子公司。
七、交易对方与上市公司及其控股股东、实际控制人的关联关系情
况
中信建投证券股份有限公司                独立财务顾问报告
  截至本报告签署日，上海泷临和上市公司的控股股东均为电建地产，实际
控制人均为电建集团。
八、交易对方向上市公司推荐董事、高级管理人员的情况
  截至本报告签署日，上海泷临不存在向上市公司推荐董事、高级管理人员
的情况。
九、交易对方及其主要管理人员最近五年内受过行政处罚、刑事处
罚、涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情况
  截至本报告签署日，上海泷临及其主要管理人员最近五年内不存在与证券
市场相关的行政处罚、刑事处罚，亦不存在涉及与经济纠纷有关的重大民事诉
讼或者仲裁的情况。
十、交易对方及其主要管理人员最近五年诚信情况
  截至本报告签署日，上海泷临及其主要管理人员最近五年内不存在未按期
偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或受到证券交易
所纪律处分的情况。
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           第四节 标的资产的基本情况
一、标的资产概况
  本次交易的标的资产为截至评估基准日上市公司持有的房地产开发、租赁
业务相关资产及负债。具体包括：
  （1）上市公司持有的 17 项房地产开发、租赁业务股权资产；
  （2）上市公司本部对拟转让的股权资产的相关应收款项，以及上市公司本
部与房地产开发、租赁业务相关的其他资产；
  （3）上市公司本部其他应付款等债务。
  其中，拟置出股权资产下属与运营管理业务相关的资产业务保留在上市公
司，具体包括：南国商业持有的荆州南国酒店管理有限公司 100%股权无偿划转
至武汉泛悦城市运营管理有限公司，大本营公司原有运营管理业务调整至武汉
泛悦城市运营管理有限公司。
  根据立信出具的《拟置出资产专项审计报告》，截至 2025 年 4 月 30 日，
标的资产母公司资产负债表明细如下：
                                     单位：万元
           项目                 账面价值
         应收账款                             627.50
         其他应收款                       1,126,132.97
        其他流动资产                             13.94
        流动资产合计                       1,126,774.41
        长期股权投资                        219,329.90
        投资性房地产                         50,627.60
        长期待摊费用                            399.37
        非流动资产合计                       270,356.86
         资产总计                        1,397,131.28
         应付账款                             526.43
         预收款项                              76.88
         应交税费                              12.35
         其他应付款                       1,157,869.74
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               项目                  账面价值
              其他流动负债                            77.20
              流动负债合计                      1,158,562.61
               负债合计                       1,158,562.61
          所有者权益合计                          238,568.67
二、拟置出资产涉及的股权资产基本情况
（一）股权资产概况
      本次交易拟置出的股权资产包含南国商业 100%股权等 17 项股权资产，截
至 2025 年 4 月 30 日具体情况如下：
                                          单位：万元
序号                  公司名称          性质      持股比例
（二）基本情况、历史沿革、股权结构及产权控制关系
      （1）概况
中信建投证券股份有限公司                                            独立财务顾问报告
     中文名称     武汉南国商业发展有限公司
     公司类型     有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
     法定代表人    张谦
     注册资本     64,000 万人民币
     成立日期     2003-08-14
     经营期限     2003-08-14 至无固定期限
统一社会信用代码      914201047518225155
     注册地址     硚口区解放大道 201 号
 主要办公地点       硚口区解放大道 201 号
              日用百货、五金交电、建筑及装饰材料、化工产品（不含化危品）
              批零兼营；装饰工程设计、咨询；仓储；物业管理；酒店经营管
     经营范围
              理；会议展览；房地产开发、销售、租赁（国家有专项规定的项目
              经审批后方可经营）。
     （2）历史沿革
     根据南国商业设立时的《公司章程》，南国商业设立时的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                              3,000          100.00
商业的出资 2,205 万元转让给许贤明，并同意南国商业的注册资本由 3,000 万元
增至 10,000 万元，由南国置业、许贤明、韩国文、裴笑筝、李元青分别认缴新
增注册资本 5,500 万元、995 万元、350 万元、135 万元、20 万元。
     本次增资及股权转让完成后，南国商业的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）        持股比例（%）
中信建投证券股份有限公司                                     独立财务顾问报告
            合计                        10,000         100.00
国文、许贤明、裴笑筝、李元青将其持有的南国商业所有出资转让给南国置业。
     本次股权转让完成后，南国商业的股权结构如下：
序号           股东名称                出资额（万元）        持股比例（%）
            合计                        10,000         100.00
新增注册资本的 100%，出资方式为货币。
     本次增资完成后，南国商业的股权结构如下：
序号           股东名称                出资额（万元）        持股比例（%）
            合计                        34,000         100.00
本 30,000 万元，出资方式为货币。
     本次增资完成后，南国商业的股权结构如下：
序号           股东名称                出资额（万元）        持股比例（%）
            合计                        64,000         100.00
中信建投证券股份有限公司                                    独立财务顾问报告
份有限公司将其持有的南国商业所有出资转让给南国置业。
     本次股权转让完成后，南国商业的股权结构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）       持股比例（%）
            合计                        64,000        100.00
     本次吸收合并前，南国商业与武汉明涛房地产有限公司均为南国置业的全
资子公司，南国商业注册资本为 64,000 万元，武汉明涛房地产有限公司注册资
本为 2,000 万元。
吸收合并武汉明涛房地产有限公司并签署《合并协议》。吸收合并完成后，武
汉明涛房地产有限公司的债权、债务由合并后的存续公司南国商业承继。
商业（存续公司）吸收合并武汉明涛房地产有限公司并签署《合并协议》。吸
收合并完成后，武汉明涛房地产有限公司解散并依法办理注销登记，武汉明涛
房地产有限公司的债权、债务由合并后的存续公司南国商业承继。
议》，约定南国商业吸收合并武汉明涛房地产有限公司而继续存在，武汉明涛
房地产有限公司解散，合并后存续公司南国商业注册资本、股东及出资情况均
不发生变化。
     南国商业完成本次吸收合并后的股权结构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）       持股比例（%）
            合计                        64,000        100.00
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，南国商业的股权结构如下：
中信建投证券股份有限公司                                        独立财务顾问报告
序号            股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                           64,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的南国商业 100%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，南国商业不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     武汉赋能企业管理咨询有限公司
     公司类型     有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
     法定代表人    杨立斌
     注册资本     1,000 万人民币
     成立日期     2020-10-29
     经营期限     2020-10-29 ~ 长期
统一社会信用代码      91420104MA49LBU085
     注册地址     武汉市硚口区解放大道 241-1 号 E 栋 7 号
 主要办公地点       武汉市硚口区解放大道 241-1 号 E 栋 7 号
              企业管理咨询；财务咨询；经济信息咨询；商务信息咨询；对房地
     经营范围     产项目投资；房地产开发；商品房销售。（涉及许可经营项目，应
              取得相关部门许可后方可经营）
     （2）历史沿革
     根据武汉赋能设立时的《公司章程》，武汉赋能设立时的股权结构如下：
序号            股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                            1,000        100.00
     自设立以来，武汉赋能股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，武汉赋能的股权结构如下：
中信建投证券股份有限公司                                       独立财务顾问报告
序号            股东名称                   出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                           1,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的武汉赋能 100%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，武汉赋能不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     杭州投悦房地产开发有限公司
     公司类型     有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
     法定代表人    王强
     注册资本     2,000 万人民币
     成立日期     2018-12-25
     经营期限     2018-12-25 ~ 长期
统一社会信用代码      91420104MA4K2LMA2A
     注册地址     浙江省杭州市上城区丁兰街道临丁路 697 号 1 幢 434 室
 主要办公地点       浙江省杭州市上城区丁兰街道临丁路 697 号 1 幢 434 室
              许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰装修；
              建设工程设计（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
              经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。一般项目：住房租
              赁；物业管理；建筑装饰材料销售；园林绿化工程施工；企业信用
     经营范围
              管理咨询服务；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨
              询服务）；人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）
              （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活
              动）。
     （2）历史沿革
     杭州投悦设立时的名称为“武汉投悦房地产开发有限公司”。根据武汉投
悦房地产开发有限公司设立时的《公司章程》，武汉投悦房地产开发有限公司
设立时的股权结构如下：
序号            股东名称                   出资额（万元）      持股比例（%）
中信建投证券股份有限公司                                          独立财务顾问报告
序号            股东名称                      出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                              2,000        100.00
名称变更为“杭州投悦房地产开发有限公司”，并修改其公司章程。
迁址的工商变更登记手续。
     自 2023 年 7 月以来，杭州投悦股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，杭州投悦的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                              2,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的杭州投悦 100%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，杭州投悦不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     武汉南国洪广置业发展有限公司
     公司类型     有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
     法定代表人    李亚丹
     注册资本     1,000 万人民币
     成立日期     2004-05-12
     经营期限     2004-05-12 至无固定期限
统一社会信用代码      91420106760680440N
     注册地址     武汉市武昌区南湖中央花园会所
中信建投证券股份有限公司                                    独立财务顾问报告
 主要办公地点        武汉市武昌区南湖中央花园会所
               商品房销售；批零兼营建筑材料、电线、电缆、五金制品；酒店管
     经营范围      理。（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活
               动）
     （2）历史沿革
     南国洪广设立时的名称为“湖北京山轻机房地产开发有限公司”（以下简
称“京山轻机”）。根据京山轻机设立时的《公司章程》，京山轻机设立时的
股权结构如下：
序号            股东名称              出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                      1,000          100.00
厂和陈庭顺将持有的京山轻机的 51%和 47%的股权转让给南国置业。
     本次股权转让完成后，京山轻机的股权结构如下：
序号            股东名称              出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                      1,000          100.00
轻机全部股权转让给南国置业。
     本次股权转让完成后，京山轻机的股权结构如下：
序号            股东名称              出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                      1,000          100.00
中信建投证券股份有限公司                              独立财务顾问报告
开发有限公司的公司名称变更为“武汉南国洪广置业发展有限公司”，并修改
其公司章程。
所。
展有限公司的公司名称变更为“湖北易迅房地产有限公司”，并修改其公司章
程。
司的公司名称变更为“武汉南国洪广置业发展有限公司”，并修改其公司章程。
     自 2018 年 3 月以来，南国洪广股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，南国洪广的股权结构如下：
序号            股东名称          出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                  1,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的南国洪广 100%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，南国洪广不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     重庆六真房地产开发有限公司
     公司类型     有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
     法定代表人    石峰
中信建投证券股份有限公司                                      独立财务顾问报告
     注册资本     2,000 万人民币
     成立日期     2018-11-01
     经营期限     2018-11-01 至无固定期限
统一社会信用代码      91500106MA6056RP8R
              重庆市沙坪坝区土主镇月台路 18 号【口岸贸易服务大厦】B1 单元 5
     注册地址
              楼 503-465 室
              重庆市沙坪坝区土主镇月台路 18 号【口岸贸易服务大厦】B1 单元 5
 主要办公地点
              楼 503-465 室
              房地产开发（须取得相关资质或审批后方可从事经营）；房屋租
              赁；商品房销售代理；房地产信息咨询；物业管理；室内外装饰工
     经营范围     程设计、施工（须取得相关资质或审批后方可从事经营）。（以上
              范围国家法律、法规禁止经营的不得经营；国家法律、法规规定应
              经审批而未获审批前不得经营）*
     （2）历史沿革
     根据重庆六真设立时的《公司章程》，重庆六真设立时的股权结构如下：
序号            股东名称                  出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                          2,000        100.00
     自设立以来，重庆六真股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，重庆六真的股权结构如下：
序号            股东名称                  出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                          2,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的重庆六真 100%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，重庆六真不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
中信建投证券股份有限公司                                      独立财务顾问报告
     中文名称     重庆泛悦房地产开发有限公司
     公司类型     有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
     法定代表人    石峰
     注册资本     2,000 万人民币
     成立日期     2017-09-20
     经营期限     2017-09-20 至无固定期限
统一社会信用代码      91500105MA5UUBJ592
     注册地址     重庆市江北区盘溪路 21 号附 9 号 3-28
 主要办公地点       重庆市江北区盘溪路 21 号附 9 号 3-28
              许可项目：房地产开发；室内外装饰工程设计、施工；园林绿化设
              计（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，
              具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：园
     经营范围     林绿化施工；房屋销售、租赁（不含住宿服务）；物业管理（不含
              一级资质）；建筑材料、装饰材料（以上两项不含危险化学品）的
              研发、销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展
              经营活动）
     （2）历史沿革
     根据重庆泛悦设立时的《公司章程》，重庆泛悦设立时的股权结构如下：
序号            股东名称                  出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                          2,000        100.00
     自设立以来，重庆泛悦股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，重庆泛悦的股权结构如下：
序号            股东名称                  出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                          2,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的重庆泛悦 100%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，重庆泛悦不存在影响其独立性的协议或其他安排。
中信建投证券股份有限公司                                            独立财务顾问报告
     （1）概况
     中文名称     武汉大本营商业管理有限公司
     公司类型     有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
     法定代表人    庞捷峰
     注册资本     5,000 万人民币
     成立日期     2005-06-02
     经营期限     2007-12-04 至无固定期限
统一社会信用代码      914201047745711652
     注册地址     武汉市硚口区解放大道 201 号
 主要办公地点       武汉市硚口区解放大道 201 号
              商业经营管理；物业管理；房屋出租中介服务；场地出租；院内停
              车管理；仓储服务（不含易燃、易爆、危险品）；货运代办；市场
              营销策划；设计、制作、发布、代理国内各类广告业务；舞台灯光
              及音响设备租赁；工艺礼品、百货、建材、家具、五金交电、机械
              设备的批发零售；糕点加工制作；食品加工；花卉、烟酒、熟食、
              面点、豆制品、生鲜、农产品、预包装食品、散装食品、乳制品
              （含婴幼儿配方奶粉）、计生用品、五金制品、厨房用具、办公用
              品、农副产品、保健食品和保健用品、一类和二类医疗器械、化妆
     经营范围     品、服装、家用电器的销售和网上销售；美容服务；室内空气治
              理；车内空气治理；空气净化产品销售；室内空气检测；有害生物
              灭杀防治技术开发及服务；杀虫设备租赁、销售；机器人研发、技
              术咨询、技术服务及销售；文化艺术交流活动与策划；建筑工程、
              装饰工程、机电安装工程、专业灯光音响工程、水电工程、幕墙工
              程、防水防腐保温工程、消防工程、钢结构工程的设计与施工；装
              饰装修设计；工程管理；招标代理；工程咨询；健康管理咨询（不
              含诊疗服务）。（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可
              经营）
     （2）历史沿革
     根据大本营公司设立时的《公司章程》，大本营公司设立时的股权结构如
下：
序号            股东名称                      出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                               200           100.00
中信建投证券股份有限公司                                   独立财务顾问报告
有的 95%股权（对应 190 万元出资额）转让给南国置业、股东肖邦虎将其持有
的 5%股权（对应 10 万元出资额）转让给南国置业。
     本次股权转让完成后，大本营公司的股权结构如下：
序号            股东名称               出资额（万元）      持股比例（%）
            合计                         200         100.00
本由 200 万元增至 3,000 万元，其中南国置业认缴新增注册资本 2,800 万元，占
新增注册资本的 100%，出资方式为货币。
     本次增资完成后，大本营公司的股权结构如下：
序号            股东名称               出资额（万元）      持股比例（%）
            合计                        3,000        100.00
资本由 3,000 万元增至 5,000 万元，其中交银国际信托有限公司（以下简称“交
银国际”）认缴新增注册资本 2,000 万元，占新增注册资本的 100%，出资方式
为货币。
     本次增资完成后，大本营公司的股权结构如下：
序号            股东名称               出资额（万元）      持股比例（%）
            合计                        5,000        100.00
的大本营公司 40%股权（对应 2,000 万元出资额）转让给南国置业。
中信建投证券股份有限公司                                          独立财务顾问报告
     本次股权转让完成后，大本营公司的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                              5,000        100.00
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，大本营公司的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                              5,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的大本营公司 100%股权不存在质押、冻
结等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，大本营公司不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     湖北南国创新置业有限公司
     公司类型     其他有限责任公司
     法定代表人    刘道亮
     注册资本     1,000 万人民币
     成立日期     2004-07-01
     经营期限     2004-07-01 至无固定期限
统一社会信用代码      91420103764105929K
     注册地址     武汉市江汉区江汉北路 13 号
 主要办公地点       武汉市江汉区江汉北路 13 号
              房地产开发；商品房销售；房屋出租（租赁）中介服务；物业管
              理；日用百货、五金交电、建筑装饰材料、化工产品（不含危险化
              学品）批发兼零售；酒店管理（依法须经审批的项目，经相关部门
     经营范围
              审批后方可开展经营活动）；建筑工程、园林绿化工程、装饰工程
              的设计及施工（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经
              营，经营范围、经营期限与许可证核定的一致）。
     （2）历史沿革
中信建投证券股份有限公司                                   独立财务顾问报告
     根据南国创新设立时的《公司章程》，南国创新设立时的股权结构如下：
序号           股东名称                出资额（万元）      持股比例（%）
            合计                        1,000        100.00
创新房地产开发有限公司更名后的公司名称）与湖北省供销合作社社有资产经
营管理公司签署《股权转让协议》，约定湖北新合作商贸连锁有限公司将持有
的南国创新 20%股权转让给湖北省供销合作社社有资产经营管理公司。
     本次股权转让完成后，南国创新的股权结构如下：
序号           股东名称                出资额（万元）      持股比例（%）
       湖北省供销合作社社有资产经营
            管理公司
            合计                        1,000        100.00
     自 2007 年 9 月以来，南国创新股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，南国创新的股权结构如下：
序号           股东名称                出资额（万元）      持股比例（%）
       湖北省供销合作社社有资产经营
            管理公司
            合计                        1,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的南国创新 80%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，南国创新不存在影响其独立性的协议或其他安排。
中信建投证券股份有限公司                                      独立财务顾问报告
     （1）概况
     中文名称     重庆康田洺悦房地产开发有限公司
     公司类型     有限责任公司（自然人投资或控股）
     法定代表人    石峰
     注册资本     91,000 万人民币
     成立日期     2019-11-21
     经营期限     2019-11-21 至无固定期限
统一社会信用代码      91500106MA60ME6W6J
     注册地址     重庆市高新区虎溪街道景阳路 16 号 4 层 101
 主要办公地点       重庆市高新区虎溪街道景阳路 16 号 4 层 101
              一般项目：房地产开发经营（须取得相关资质或审批后方可从事经
              营）；房屋租赁；商品房销售代理；房地产信息咨询；物业管理；
              室内外装饰工程设计、施工（须取得相关资质或审批后方可从事经
     经营范围
              营）。（以上范围国家法律、法规禁止经营的不得经营；国家法
              律、法规规定应经审批而未获得审批前不得经营）（除依法须经批
              准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
     （2）历史沿革
     根据重庆康田洺悦设立时的《公司章程》，重庆康田洺悦设立时的股权结
构如下：
序号            股东名称                 出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                         10,000        100.00
由 10,000 万元增至 91,000 万元，其中由南国置业以货币方式增加 53,460 万元，
由重庆康田置业（集团）有限公司以货币方式增加 27,540 万元。
     本次增资完成后，重庆康田洺悦的股权结构如下：
序号            股东名称                 出资额（万元）       持股比例（%）
中信建投证券股份有限公司                                           独立财务顾问报告
序号            股东名称                      出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                              91,000        100.00
     自 2023 年 8 月以来，重庆康田洺悦股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，重庆康田洺悦的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                              91,000        100.00
注：截至本报告签署日，南国置业对重庆康田洺悦存在 38,471.11 万元出资尚未实缴完毕，
重庆康田置业（集团）有限公司对重庆康田洺悦存在 19,820 万元出资尚未实缴完毕。根据
重庆康田洺悦公司章程，股东认缴出资的实缴出资期限为 2050 年 12 月 31 日前，股东出资
不存在违反其公司章程的情况。
     截至本报告签署日，南国置业持有的重庆康田洺悦 66.00%股权不存在质押、
冻结等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，重庆康田洺悦不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     成都中电建海赋房地产开发有限公司
     公司类型     其他有限责任公司
     法定代表人    徐博
     注册资本     24,500 万人民币
     成立日期     2012-08-03
     经营期限     2012-08-03 至无固定期限
统一社会信用代码      91510107050050276R
     注册地址     成都市武侯区科华中路新 3 号
 主要办公地点       成都市武侯区科华中路新 3 号
              房地产开发、经营；物业管理；建筑装饰工程设计、施工。（依法
     经营范围
              须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
     （2）历史沿革
中信建投证券股份有限公司                                    独立财务顾问报告
     中电建海赋设立时的名称为“成都中水电海赋房地产有限公司”（以下简
称“中水电海赋”），根据中水电海赋设立时的《公司章程》，中水电海赋设
立时的股权结构如下：
序号            股东名称               出资额（万元）       持股比例（%）
            合计                         5,000        100.00
资本由 5,000 万元增至 20,000 万元，其中电建地产以货币方式认缴新增注册资
本 7,000 万元，南国置业以货币方式认缴新增注册资本 8,000 万元。
     本次增资完成后，中水电海赋的股权结构如下：
序号            股东名称               出资额（万元）       持股比例（%）
            合计                        20,000        100.00
中水电海赋房地产有限公司”变更为“成都中电建海赋房地产开发有限公司。
资本由 20,000 万元增至 24,500 万元，新增的 4,500 万元注册资本由南国置业以
货币方式认缴。
     本次增资完成后，中电建海赋的股权结构如下：
序号            股东名称               出资额（万元）       持股比例（%）
            合计                        24,500        100.00
中信建投证券股份有限公司                                       独立财务顾问报告
     自 2015 年 11 月以来，中电建海赋股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，中电建海赋的股权结构如下：
序号            股东名称                  出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                          24,500        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的中电建海赋 51.02%股权不存在质押、
冻结等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，中电建海赋不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     南京十心房地产有限公司
     公司类型     有限责任公司
     法定代表人    周引军
     注册资本     10,200 万人民币
     成立日期     2020-10-16
     经营期限     2020-10-16 至无固定期限
统一社会信用代码      91320191MA22PE3J1H
     注册地址     南京市江北新区顶山街道吉庆路 9 号
 主要办公地点       南京市江北新区顶山街道吉庆路 9 号
              许可项目：房地产开发经营；建设工程设计；各类工程建设活动；
              住宅室内装饰装修（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
     经营范围     开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：物业管
              理；建筑材料销售；园林绿化工程施工（除依法须经批准的项目
              外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
     （2）历史沿革
     根据南京十心设立时的《公司章程》，南京十心设立时的股权结构如下：
中信建投证券股份有限公司                               独立财务顾问报告
序号          股东名称            出资额（万元）       持股比例（%）
           合计                    10,000        100.00
     本次吸收合并前，吸收方南京十心与被吸收方南京求真装饰工程有限公司
的股东及其持股比例相同，南京十心注册资本为 10,000 万元，南京求真装饰工
程有限公司注册资本为 200 万元。
京求真装饰工程有限公司，吸收合并完成后，南京十心存续，南京求真装饰工
程有限公司解散；同意南京求真装饰工程有限公司注册资本 200 万元并入存续
的南京十心，吸收合并后南京十心注册资本为 10,200 万元。
京十心吸收合并南京求真装饰工程有限公司，吸收合并完成后，南京十心存续，
南京求真装饰工程有限公司解散。
并协议》。
合并事项予以公告。
     南京十心完成吸收合并后的股权结构如下：
序号          股东名称            出资额（万元）       持股比例（%）
           合计                    10,200        100.00
     自 2024 年 4 月以来，南京十心股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，南京十心的股权结构如下：
中信建投证券股份有限公司                                           独立财务顾问报告
序号            股东名称                      出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                              10,200        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的南京十心 51%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，南京十心不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     武汉南国融汇商业有限责任公司
     公司类型     有限责任公司（自然人投资或控股）
     法定代表人    杨立斌
     注册资本     39,215 万人民币
     成立日期     2014-08-11
     经营期限     2014-08-11 至无固定期限
统一社会信用代码      91420100303506236R
     注册地址     武汉市硚口区解放大道 329 号
 主要办公地点       武汉市硚口区解放大道 329 号
              商业经营管理；场地出租；日用百货、五金交电、建筑及装饰材
              料、化工产品（不含危险化学品）批零兼营；装饰工程设计；房地
              产开发，商品房销售，房屋出租（租赁）中介服务；广告设计、制
     经营范围
              作、发布；仓储服务；物业管理；酒店经营管理；会议展览服务。
              （国家有专项规定的项目经审批后或凭许可证在核定的期限内方可
              经营）
     （2）历史沿革
     根据南国融汇设立时的《公司章程》，南国融汇设立时的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                              20,000        100.00
中信建投证券股份有限公司                                           独立财务顾问报告
建地产，注册资本变更为 39,215 万元，由股东电建地产出资 19,215 万元、南国
置业出资 20,000 万元。
     本次增资完成后，南国融汇的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                              39,215        100.00
     自 2016 年 4 月以来，南国融汇股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，南国融汇的股权结构如下：
序号            股东名称                      出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                              39,215        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的南国融汇 51.00%股权不存在质押、冻
结等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，南国融汇不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     成都泛悦北城房地产开发有限公司
     公司类型     其他有限责任公司
     法定代表人    徐博
     注册资本     10,000 万人民币
     成立日期     2014-12-17
     经营期限     2014-12-17 至无固定期限
统一社会信用代码      915101083215590594
     注册地址     四川省成都市成华区龙绵街 1666 号 1 栋 1 单元 10 楼 1004 号
中信建投证券股份有限公司                                     独立财务顾问报告
 主要办公地点       四川省成都市成华区龙绵街 1666 号 1 栋 1 单元 10 楼 1004 号
              房地产开发、经营；物业管理；自有房屋租赁；建筑装饰工程设
     经营范围     计、施工（以上项目不含国家法律法规决定许可和限制范围后置许
              可凭资质证经营）。
     （2）历史沿革
     根据成都泛悦北城设立时的《公司章程》，成都泛悦北城设立时的股权结
构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）         持股比例（%）
              合计                        10,000           100.00
富国开投资管理有限公司将泛悦北城的 2,000 万元出资额对应的股权全部转让
给华能贵诚信托有限责任公司，并将股东中国水利水电第二工程局有限公司名
称变更为中电建建筑集团有限公司。
     本次股权转让完成后，成都泛悦北城的股权结构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）         持股比例（%）
              合计                        10,000           100.00
信托有限责任公司将其所持成都泛悦北城 2,000 万元出资额对应的股权转让给
中信建投证券股份有限公司                                    独立财务顾问报告
电建地产。
     本次股权转让完成后，成都泛悦北城的股权结构如下：
序号            股东名称               出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                       10,000        100.00
五工程局有限公司将所持有的成都泛悦北城 1,000 万元出资额对应的股权转让
给北京飞悦临空科技产业发展有限公司；同意中电建建筑集团有限公司将所持
有的成都泛悦北城 1,000 万元出资额对应的股权转让给北京飞悦临空科技产业
发展有限公司。
     本次股权转让完成后，成都泛悦北城的股权结构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                        10,000       100.00
     自 2022 年 6 月以来，成都泛悦北城股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，成都泛悦北城的股权结构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                        10,000       100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的成都泛悦北城 41.00%股权不存在质押、
中信建投证券股份有限公司                                       独立财务顾问报告
冻结等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，成都泛悦北城不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     重庆澋悦房地产开发有限公司
     公司类型     其他有限责任公司
     法定代表人    孙彪
     注册资本     10,000 万人民币
     成立日期     2018-02-06
     经营期限     2018-02-06 至无固定期限
统一社会信用代码      91500113MA5YR8C105
     注册地址     重庆市巴南区龙洲湾街道龙洲大道 159 号附 12 号
 主要办公地点       重庆市巴南区龙洲湾街道龙洲大道 159 号附 12 号
              房地产开发。（按行政许可核定期限从事经营）房地产经纪服务；
              房屋租赁；房屋建筑工程设计、施工（须经审批的经营项目，取得
     经营范围     审批后方可从事经营）；物业管理二级；仓储服务（不含化学危险
              品）；装卸搬运服务；销售：建材（不含化学危险品）、家具。
              （依法须经批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）
     （2）历史沿革
     根据重庆澋悦设立时的《公司章程》，重庆澋悦设立时的股权结构如下：
序号            股东名称                  出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                          10,000        100.00
     自设立以来，重庆澋悦股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，重庆澋悦的股权结构如下：
序号            股东名称                  出资额（万元）       持股比例（%）
中信建投证券股份有限公司                                         独立财务顾问报告
             合计                          10,000          100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的重庆澋悦 50%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，重庆澋悦不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称     重庆启润房地产开发有限公司
     公司类型     有限责任公司（自然人投资或控股）
     法定代表人    孙彪
     注册资本     31,600 万人民币
     成立日期     2017-11-22
     经营期限     2017-11-22 至无固定期限
统一社会信用代码      91500113MA5YNJ4U53
     注册地址     重庆市巴南区渝南大道 297 号 1 幢 9-4
 主要办公地点       重庆市巴南区渝南大道 297 号 1 幢 9-4
              许可项目：房地产开发（凭资质证书从事经营）；室内外装饰工程
              设计、施工（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
              营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般
     经营范围
              项目：房屋租赁；楼盘销售代理；房地产信息咨询；物业管理二
              级。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活
              动）
     （2）历史沿革
     根据重庆启润设立时的《公司章程》，重庆启润设立时的股权结构如下：
序号                股东名称              出资额（万元）          持股比例（%）
              合计                            30,000       100.00
中信建投证券股份有限公司                                   独立财务顾问报告
资 800 万元，由电建地产以货币方式出资 800 万元。
     本次增资完成后，重庆启润的股权结构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                       31,600       100.00
业（有限合伙）将持有的重庆启润股权转让给武汉地产控股有限公司。
     本次股权转让完成后，重庆启润的股权结构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                       31,600       100.00
注：武汉地产控股有限公司已更名为“武汉地产集团有限责任公司”。
     自 2018 年 8 月以来，重庆启润股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，重庆启润的股权结构如下：
序号             股东名称              出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                       31,600       100.00
中信建投证券股份有限公司                                           独立财务顾问报告
     截至本报告签署日，南国置业持有的重庆启润 35.76%股权不存在质押、冻
结等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，重庆启润不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称      武汉洺悦房地产有限公司
     公司类型      其他有限责任公司
     法定代表人     刘伯山
     注册资本      5,000 万人民币
     成立日期      2015-08-20
     经营期限      2015-08-20 至 2035-08-20
统一社会信用代码       914201003472470371
               武汉市东湖新技术开发区高新大道 219 号洺悦汇项目二期办公楼 29
     注册地址
               层 2906
               武汉市东湖新技术开发区高新大道 219 号洺悦汇项目二期办公楼 29
 主要办公地点
               层 2906
               房地产开发、销售、咨询；物业管理；房屋装饰。（依法须经批准
     经营范围
               的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
     （2）历史沿革
     根据武汉洺悦设立时的《公司章程》，武汉洺悦设立时的股权结构如下：
序号            股东名称                       出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                               5,000        100.00
汉洺悦 26%的股权转让给南国置业。
     本次股权转让完成后，武汉洺悦的股权结构如下：
中信建投证券股份有限公司                                      独立财务顾问报告
序号            股东名称                  出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                          5,000        100.00
注：武汉地产控股有限公司已更名为“武汉地产集团有限责任公司”。
     自 2016 年 3 月以来，武汉洺悦股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，武汉洺悦的股权结构如下：
序号            股东名称                  出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                          5,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的武汉洺悦 26%股权不存在质押、冻结
等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，武汉洺悦不存在影响其独立性的协议或其他安排。
     （1）概况
     中文名称      南京电建中储房地产有限公司
     公司类型      其他有限责任公司
     法定代表人     靳春
     注册资本      10,000 万人民币
     成立日期      2016-02-23
     经营期限      2016-02-23 至无固定期限
统一社会信用代码       91320106MA1MFEEY6M
     注册地址      南京市鼓楼区中央北路河路道一号
 主要办公地点        南京市鼓楼区中央北路河路道一号
               房地产开发（须取得许可或批准后方可经营）；商品房销售代理；
     经营范围
               房地产信息咨询；物业管理；室内外装饰工程设计、施工、安装。
中信建投证券股份有限公司                                独立财务顾问报告
             （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一
             般项目：非居住房地产租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执
             照依法自主开展经营活动）
     （2）历史沿革
     根据南京电建中储设立时的《公司章程》，南京电建中储设立时的股权结
构如下：
序号           股东名称            出资额（万元）       持股比例（%）
            合计                    10,000        100.00
     自设立以来，南京电建中储股权结构未发生变化。
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告签署日，南京电建中储的股权结构如下：
序号           股东名称            出资额（万元）       持股比例（%）
            合计                    10,000        100.00
     截至本报告签署日，南国置业持有的南京电建中储 26.01%股权不存在质押、
冻结等权利限制的情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告签署日，南京电建中储不存在影响其独立性的协议或其他安排。
（三）最近三年标的公司合法合规情况
     截至本报告签署日，标的公司及其下属企业存在 3 项尚未了结的涉案金额
在 1,000 万元以上的诉讼、仲裁案件；除此之外，大本营公司存在多项租赁合
同纠纷，涉案金额合计约 4,464.77 万元。具体情况详见本报告附表四：标的公
    中信建投证券股份有限公司                                    独立财务顾问报告
    司及其下属企业尚未了结的诉讼、仲裁案件。上述未决诉讼、仲裁事项不存在
    可能对本次交易构成实质性法律障碍的情况。
      自 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 4 月 30 日期间，标的公司及其下属企业受到
    的单笔罚款金额在 1 万元以上的行政处罚共计 6 项，具体情况如下：
序    处罚   处罚                                               处罚内
                     违法事实                 处罚依据      处罚机关
号    对象   时间                                                容
                  大本营公司在项目          《中华人民共和国广告法》第
                  招商活动中，发布          五十五条“违反本法规定，发
                  的“招商手册”宣          布虚假广告的，由市场监督管
                  传用语含有引人误          理部门责令停止发布广告，责
                  解的内容，违反了          令广告主在相应范围内消除影
                                                           责令改正
                  《中华人民共和国          响，处广告费用三倍以上五倍
                                                           违法行为
                  广告法》第四条第          以下的罚款，广告费用无法计
                                                           并在相应
     大本           一款的规定；大本          算或者明显偏低的，处二十万   洪山区市
      司           周 边 3-5KM 范 围 内   款。”              理局
                                                           并处罚款
                  —60万高校学生”         五十九条第一款第（二）项
                                                            元。
                  的广告宣传行为，          “有下列行为之一的，由市场
                  违反了《中华人民          监督管理部门责令停止发布广
                  共和国广告法》第          告，对广告主处十万元以下的
                  十一条第二款的规          罚款：（二）广告引证内容违
                  定。                反本法第十一条规定的；”
                  大本营公司管理的
                  物业存在南区西侧
                                    《中华人民共和国消防法》第
                  道；部分疏散指示
                                    六十条“单位违反本法规定，
                  标志损坏；消防控
     大本                             有下列行为之一的，责令改    武汉市武
      司                             罚款：……（七）对火灾隐患   救援大队
                  全隐患，违反了
                                    经消防救援机构通知后不及时
                  《中华人民共和国
                                    采取措施消除的。”
                  消防法》第十六条
                  第一款第五项的规
                  定。
                  大本营公司管理的
                                    《中华人民共和国消防法》第
                  物业配置于疏散通
                                    六十条“单位违反本法规定，
                  道 的 PZ-S203 型 号
                                    有下列行为之一的，责令改
                  消防应急照明主电
     大本                             正，处五千元以上五万元以下   武汉市武
      司                             或者消防安全标志的配置、设   救援大队
                  不合格消防产品，
                                    置不符合国家标准、行业标
                  违反了《中华人民
                                    准，或者未保持完好有效
                  共和国消防法》第
                                    的；……”
                  二十四条第一款的
    中信建投证券股份有限公司                                     独立财务顾问报告
序    处罚   处罚                                                 处罚内
                      违法事实                 处罚依据      处罚机关
号    对象   时间                                                  容
                  规定。
                                     《重庆市城乡规划条例》第八
                                     十三条第一款第一项“城乡规
                                     划主管部门对本条例第七十三
                                     条第一款第一项至第三项所列
                  重庆六真开发项目                                  对60.53
                                     的违法建设，应当责令停止建
                  施工时擅自改变建                                  平方米违
                                     设，并按照以下规定进行查
     重庆   2022.   设工程规划许可证                           重庆市城   法建筑面
     六真   02.28   及附件、附图的许                           市管理局    积罚款
                                     消除对规划实施影响的，责令
                  可内容进行建设，                                  11,678.9
                                     限期改正。在限期内改正的，
                  属于违法建设。                                     元。
                                     处建设工程造价百分之五罚
                                     款；对逾期未改正的，依法采
                                     取强制拆除等措施，处建设工
                                     程造价百分之十罚款。”
                  重庆启润开发项目           《重庆市城乡规划条例》第八
                  施工时擅自改变建           十三条第一款第一项“城乡规           1、对第
                  设工程规划许可证           划主管部门对本条例第七十三          一项违法
                  附件、附图内容进           条第一款第一项至第三项所列          行为，按
                  行建设，属于违法           的违法建设，应当责令停止建          建设工程
                  建设，包括：1、           设，并按照以下规定进行查           造价百分
                  D2-3# 地 下 车 库 增    处：（一）尚可采取改正措施          之十处以
                  加 189.13 平 方 米 和   消除对规划实施影响的，责令          罚款，罚
     重庆   2022.                                      重庆市城
     启润   12.08                                      市管理局
                  方米的违法建设行           处建设工程造价百分之五罚           33,833.02
                  为；2、D2-3#地下        款；对逾期未改正的，依法采             元。
                  车 库 减 少 5.21 平 方   取强制拆除等措施，处建设工           2、对第
                  米的违法建设行            程造价百分之十罚款。”            二项违法
                  为，不影响停车位           《重庆市城乡规划条例》第八          行为不予
                  布置，违法建设轻           十三条第二款“违法建设轻微            行政处
                  微，没有造成危害           并及时自行纠正，没有造成危             罚。
                  后果。                害后果的，不予行政处罚。”
                                     《南京市环境噪声污染防治条
                  南京电建中储开发
                                     例》第三十四条第（五）项
                  物业的楼顶空调外
                                     “违反本条例的，由环境保护
                  机组和油烟净化器                                   责令改
                                     行政主管部门依照下列规定给
     南京           风机产生的昼间边                                  正，并处
     中储           反了《南京市环境                                   15,000
                                     界噪声超过国家规定的环境噪
                  噪声污染防治条                                     元。
                                     声排放标准的，责令改正，可
                  例》第二十九条第
                                     以并处以一千元以上二万元以
                  二款的规定。
                                     下罚款”。
      就上述行政处罚，相关标的公司已足额缴纳罚款，并已整改完毕；此外，
    处罚金额均较低，相关处罚依据未认定上述违法行为属于情节严重的情形。因
    此，上述被处罚的违法行为均不属于重大违法行为，不构成本次重组的实质性
    法律障碍。
中信建投证券股份有限公司                                       独立财务顾问报告
（四）最近三年主营业务发展情况
     标的公司最近三年主营业务为房地产开发、租赁业务，属于房地产行业。
（五）标的公司其他股东放弃优先购买权情况
     本次交易标的公司共计 17 家，其中 7 家为上市公司全资子公司，不涉及其
他股东放弃优先购买权事项。
     其余 10 家标的公司根据其公司章程规定，股权转让事项需取得其他股东一
致同意或放弃优先购买权，具体如下：
                                                其他股东同意或优先购
序号    标的公司        股权结构            本次转让股权
                                                   买权情况
                                                将于本次重组董事会召
             南国置业持股 80%           南国置业所持        开后向湖北省供销合作
             产经营管理公司持股 20%        股权            司发函征询确认其是否
                                                行使优先购买权。
             南国置业持股 66%           南国置业所持        重庆康田置业（集团）
      重庆康田
      洺悦
             限公司持股 34%            66%股权         先购买权的同意函。
             南国置业持股 51%           南国置业所持        招商局地产（南京）有
             公司持股 49%             股权            购买权的同意函。
                                  南国置业所持
             南国置业持股 51%                         电建地产已出具放弃优
             电建地产持股 49%                         先购买权的同意函。
                                  股权
                                  南国置业所持
      中电建海   南国置业持股 51.02%                      电建地产已出具放弃优
      赋      电建地产持股 48.98%                      先购买权的同意函。
             南国置业持股 41%                         电建地产、北京飞悦临
                                  南国置业所持
      成都泛悦   电建地产持股 39%                         空科技产业发展有限公
      北城     北京飞悦临空科技产业发                        司已出具放弃优先购买
             展有限公司持股 20%                        权的同意函。
             武汉地产集团有限责任公                        电建地产、武汉地产集
                                  南国置业所持
             司持股 49%                            团有限责任公司已出具
             南国置业持股 26%                         放弃优先购买权的同意
                                  股权
             电建地产持股 25%                         函。
                                  南国置业所持
             电建地产持股 50%                         电建地产已出具放弃优
             南国置业持股 50%                         先购买权的同意函。
                                  股权
             电建地产持股 35.76%                      电建地产、武汉地产集
                                  南国置业所持
             南国置业持股 35.76%                      团有限责任公司已出具
             武汉地产集团有限责任公                        放弃优先购买权的同意
             司持股 28.48%                         函。
             中储发展股份有限公司
      南京电建                        南国置业所持        电建地产、中储发展股
      中储                          南京电建中储        份有限公司已出具放弃
             南国置业持股 26.01%
中信建投证券股份有限公司                                             独立财务顾问报告
                                                      其他股东同意或优先购
序号    标的公司          股权结构                 本次转让股权
                                                         买权情况
              电建地产持股 24.99%              26.01%股权     优先购买权的同意函。
     截至本报告签署日，公司已取得上述序号第 2 项至序号第 10 项的 9 家标的
公司其他股东关于同意本次股权转让并放弃优先购买权的书面同意；公司将于
本次重组董事会后向序号第 1 项的标的公司其他股东发函征询确认其是否行使
优先购买权，若该股东未在规定时间内回复意见，则视为放弃行使优先购买权；
若该股东在规定时间内回复行使优先购买权，则南国置业可以根据《资产出售
协议》的约定按不低于《资产评估报告》列载的对应标的股权及南国置业对该
标的公司的债权合计的评估值向行使优先购买权的股东出售标的股权及债权，
南国置业应将处置该标的股权及债权所得现金于交割日支付给交易对方。因此，
上述情况不会构成本次交易的实质性法律障碍。
（六）最近三年曾进行与交易、增资或改制相关的评估或估值情况
五工程局有限公司将所持有的成都泛悦北城 1,000 万元出资额对应的股权转让
给北京飞悦临空科技产业发展有限公司，交易作价 1,144.53 万元；同意中电建
建筑集团有限公司将所持有的成都泛悦北城 1,000 万元出资额对应的股权转让
给北京飞悦临空科技产业发展有限公司，交易作价 1,144.53 万元。
     此次交易定价以中天和出具的《中国水利水电第五工程局有限公司、中电
建建筑集团有限公司拟股权转让涉及的成都泛悦北城房地产开发有限公司股东
全部权益价值项目资产评估报告》（中天和[2022]评字第 90012 号）所载评估
值为准，评估基准日为 2021 年 12 月 31 日，成都泛悦北城的股东全部权益账面
值为 6,960.40 万元，采用资产基础法评估后成都泛悦北城的股东全部权益价值
为 11,445.30 万元，评估增值 4,484.90 万元。
     成都泛悦北城前次评估与本次重组评估的对比情况、差异原因如下：
                  股东全部
            评估方   权益账面       评估值
评估基准日                                     增值率           差异原因
             法     值（万       （万元）
                    元）
 月 31 日      础法                                     观调控政策的持续影响，加
中信建投证券股份有限公司                                               独立财务顾问报告
                                                      之市场需求减弱，成都泛悦
                    -7,749.25   -16,169.40   -108.66%
                                                      评估结果与前次差异较大
（七）高级管理人员安排
     本次交易完成后，交易对方参与标的公司的公司治理，由交易完成后的标
的公司股东及其董事会依据相关法律法规对标的公司高级管理人员进行相应调
整。
三、拟置出资产涉及的非股权资产基本情况
     本次交易拟置出的非股权资产包含上市公司对拟置出的从事房地产开发、
租赁业务的股权资产的相关应收款项，以及上市公司本部与房地产开发、租赁
业务相关的其他资产，截至 2025 年 4 月 30 日具体情况如下：
                                                             单位：万元
                   项目                                账面价值
               应收账款                                              627.50
              其他应收款                                         1,126,132.97
              其他流动资产                                              13.94
              流动资产合计                                        1,126,774.41
              投资性房地产                                          50,627.60
              长期待摊费用                                             399.37
     非流动资产合计（不含长期股权投资）                                        51,026.97
      资产总计（不含长期股权投资）                                        1,177,801.38
（一）其他应收款
     本次拟置出的非股权资产中包含的其他应收款主要是上市公司本部与拟置
出的房地产开发、租赁业务相关的其他应收款。截至 2025 年 4 月 30 日，其他
应收款账面价值合计为 1,126,132.97 万元，具体情况如下：
                                                             单位：万元
序号     债权人                      债务人                债务人身份     账面价值
中信建投证券股份有限公司                                                 独立财务顾问报告
序号       债权人              债务人                        债务人身份     账面价值
                     合计                          -            1,126,132.97
        本次交易前，由于业务需求，上市公司陆续向标的资产提供资金支持，形
成上述其他应收款。截至本报告签署日，上述其他应收款权属清晰，不存在质
押、冻结等权利限制。
（二）投资性房地产
        本次拟置出的非股权资产中包含的投资性房地产主要是上市公司本部房地
产开发、租赁业务相关投资性房地产。截至 2025 年 4 月 30 日，投资性房地产
账面价值合计为 50,627.60 万元，具体情况如下：
                                                               单位：万元
序号              项目              账面价值                   资产受限情况
中信建投证券股份有限公司                                                    独立财务顾问报告
序号               项目                 账面价值                   资产受限情况
                合计                       50,627.60   -
        上述投资性房地产的权属情况如下：
                                          面积
序号       所有权人         产权证号                                坐落位置       用途
                                         （平方米）
                   武房权证昌字第                               风华天城 1 期
                    武房权证昌字第
                    武房权证昌字第                              南湖都会 D 区
                    武房权证昌字第                              南湖都会 D 区
                   武房权证昌字第                               南广地上商业-
                   武房权证昌字第                               南广地上商业-
                 鄂(2016)武汉市江汉不                           南国中心一期
                 动产权第 0010575 号                           6层1号
                 鄂(2016)武汉市江汉不                           南国中心一期
                 动产权第 0010580 号                           3层1号
                 鄂(2016)武汉市江汉不                           南国中心一期
                 动产权第 0010578 号                           2层1号
                 鄂(2016)武汉市江汉不                           南国中心一期
                 动产权第 0010574 号                           1层1号
                 鄂(2016)武汉市江汉不                           南国中心一期
                 动产权第 0010579 号                           地下商业
                      无证房屋
                                                         风华天城 1 期售
                                                            楼部
                   办理权属证书）
                      无证房屋
                                                         南湖都会 BC 区
                                                           负一楼
                  能办理权属证书）
                      无证房屋
                                                         南湖都会 D 区
                                                           二楼
                  能办理权属证书）
                      无证房屋
                                                         南湖都会 D 区
                                                           三楼
                  能办理权属证书）
                      无证房屋
                  能办理权属证书）
                      无证房屋
                                                         南国中心一期负
                  能办理权属证书）
中信建投证券股份有限公司                                            独立财务顾问报告
                                   面积
序号     所有权人         产权证号                         坐落位置         用途
                                  （平方米）
               （地下空间资产，未                         下非人防车位
                能办理权属证书）
              合计                  约 59,598.96      -            -
      截至本报告签署日，南国置业拥有的上述房屋不存在抵押、查封等权利受
到限制的情况，不存在权属纠纷；上述第 12 项-第 18 项房产尚未取得权属证书，
报告期内，南国置业不存在因建设及使用该等房屋受到行政处罚的情况。根据
《资产出售协议》的约定，南国置业拥有的无证房屋可办理交割，交易对方确
认已知悉标的资产的全部情况并同意按交割时的现状接收标的资产，不会因标
的资产存在任何瑕疵而向南国置业主张任何权利，上述房屋尚未取得权属证书
的情况不构成本次重组的实质法律障碍。
四、拟置出资产涉及的债务基本情况
      本次拟置出资产涉及的债务包含上市公司本部与房地产开发、租赁业务相
关的负债，截至 2025 年 4 月 30 日具体情况如下：
                                                          单位：万元
               项目                                 账面价值
              应付账款                                             526.43
              预收款项                                              76.88
              应交税费                                              12.35
              其他应付款                                       1,157,869.74
             其他流动负债                                             77.20
             流动负债合计                                       1,158,562.61
              负债合计                                        1,158,562.61
      本次拟置出资产涉及的债务主要是上市公司本部与拟置出的房地产开发、
租 赁 业 务 相 关 的 其 他 应 付 款 ， 截 至 2025 年 4 月 30 日 ， 账 面 价 值 合 计 为
                                                          单位：万元
序号     债务人             债权人                      债权人身份     账面价值
中信建投证券股份有限公司                                               独立财务顾问报告
序号        债务人             债权人                     债权人身份        账面价值
                    合计                        -               1,157,869.74
五、主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债、或有负债情
况
（一）主要资产及其权属状况
        （1）土地使用权
        截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司及其下属企业拥有 1 宗已取得权属证书
的土地（不包含房地产开发项目的项目用地，下同），土地面积合计 2,961.06
平方米。具体情况如下：
序       土地使用             土地   面积（平
                坐落位置                       产权证号        终止日期            用途
号        权人              性质   方米）
                沙市区南国
        荆州南国                             鄂（2017）荆
                城市广场华                                                住宿餐
                美达广场大                                                饮用地
        有限公司                             第 0010915 号
                酒店
        上述土地不存在抵押、查封等权利受到限制的情况，不存在权属纠纷。
        （2）房屋所有权
        截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司及其下属企业拥有 1,739 处已取得权属
证书的房屋（不包含计入存货科目的房地产开发项目项下的房屋，下同），建
筑面积合计约 265,370.13 平方米。截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司及其下属
企业拥有的上述房屋中，有 1,510 处、建筑面积合计 195,274.83 平方米的房屋
设置了抵押。上述房屋的具体情况详见本报告附表一：标的公司及其下属企业
中信建投证券股份有限公司                                           独立财务顾问报告
拥有的已取得权属证书的房屋。
  除上述情况外，标的公司及其下属企业拥有的已取得权属证书的房屋不存
在其他抵押、查封等权利受到限制的情况，不存在权属纠纷。
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司及其下属企业拥有的尚未取得权属证书
的房屋合计 15 处，建筑面积合计约 211,201.05 平方米。上述房屋的具体情况详
见本报告附表二：标的公司及其下属企业拥有的未取得权属证书的房屋。
  截至本报告签署日，标的公司及其下属企业拥有的尚未取得权属证书的房
屋不存在权属纠纷；报告期内，房屋所有权人不存在因建设及使用上述无证房
屋受到行政处罚的情况。标的公司及其下属企业拥有的上述房屋尚未取得权属
证书不影响标的股权的过户，不构成本次重组的实质性法律障碍。
  （1）注册商标
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司及其下属企业合计拥有 50 项注册商标，
具体情况详见本报告附表三：标的公司及其下属企业拥有的注册商标。
  标的公司及其下属企业拥有的注册商标不存在产权纠纷，不存在质押、冻
结或其他权利受到限制的情形。
  （2）专利
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司及其下属企业合计拥有 2 项授权专利。
具体情况如下：
                                               授权
                                 专利类   申请               权利      取得
权利人     专利号          专利名称                      公告
                                  型    日                期限      方式
                                                日
       ZL2024219   一种建筑工程质量样     实用新   2024-   2025-    2034-   原始
重庆澋悦
       ZL2023233   一种用于房地产管理     实用新   2023-   2024-    2033-   原始
重庆澋悦
  标的公司及其下属企业拥有的授权专利不存在权属纠纷，不存在质押、冻
结或其他权利受到限制的情形。
中信建投证券股份有限公司                                                  独立财务顾问报告
  （3）作品著作权
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司及其下属企业合计拥有 3 项作品著作权。
具体情况如下：
                                                     首次发      创作完      登记
  权利人          登记号           作品名称          作品类型
                                                     表日        成日      日期
            国作登字-2013-F-                             2006-    2006-    2013-
大本营公司                       南国大家装           美术
河北雄安泷韶      国作登字-2024-F-                             2024-    2024-    2024-
                              Fcoffee       美术
商贸有限公司        00158061                               04-20    04-20    06-07
河北雄安泷韶      国作登字-2024-F-                             2023-    2023-    2024-
                             力学咖啡           美术
商贸有限公司        00036832                               12-16    12-08    01-30
  标的公司及其下属企业拥有的作品著作权不存在权属纠纷，不存在质押、
冻结或其他权利受到限制的情形。
（二）主要负债状况
  标的资产主要负债具体情况详见本报告“第四节/四、拟置出资产涉及的债
务基本情况”所披露事项。
（三）对外担保情况
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的资产不存在合并范围外的对外担保情况。
六、最近两年一期经审计主要财务指标
（一）合并资产负债表主要数据
                                                                  单位：万元
       项目         2025 年 4 月 30 日       2024 年 12 月 31 日    2023 年 12 月 31 日
资产总计                   1,977,801.58          2,012,137.20        2,605,509.54
负债合计                   2,174,970.47          2,130,049.54        2,578,040.95
所有者权益合计                 -197,168.89           -117,912.34           27,468.59
归属于母公司所有者权
                        -301,132.28           -227,319.88          -93,989.23
益合计
（二）合并利润表主要数据
                                                                  单位：万元
       项目           2025 年 1-4 月           2024 年度             2023 年度
营业收入                       23,910.58           273,504.14           84,145.70
营业成本                       43,895.05           325,300.84          150,966.23
中信建投证券股份有限公司                                           独立财务顾问报告
       项目          2025 年 1-4 月        2024 年度          2023 年度
营业利润                    -69,406.27       -252,807.38      -190,947.76
利润总额                    -69,369.08       -253,184.23      -190,557.03
净利润                     -72,131.24       -257,781.65      -186,557.07
归属于母公司所有者的
                        -66,687.09       -246,530.66      -172,282.71
净利润
七、职工安置情况
  南国置业第四届职工代表大会三次联席会审议通过了本次重大资产重组的
职工安置方案，具体如下：
劳动合同关系，继续履行其现有劳动合同。
计算，其工作岗位设置、劳动条件、福利待遇、薪资组成结构等按变更后的企
业有关规定继续执行。
八、标的资产涉及的立项、环保、行业准入、用地、规划、施工建
设等有关报批事项
  本次交易标的资产不涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、施工建设
等有关报批事项。
九、本次交易涉及的债权债务处理
（一）债权处理
  截至 2025 年 4 月 30 日，本次交易拟置出资产中涉及债权转让的情况如下：
                                                          单位：万元
             项目                                  账面价值
            应收账款                                               627.50
            其他应收款                                        1,126,132.97
             合计                                          1,126,760.47
  根据《资产出售协议》，本次交易完成后，上述债权将转由上海泷临享有。
中信建投证券股份有限公司                             独立财务顾问报告
截至本报告签署日，公司已向上述债权对应的主要债务人发出债权转让通知。
（二）债务处理
  截至 2025 年 4 月 30 日，本次交易拟置出资产中涉及债务转移的情况如下：
                                           单位：万元
            项目                      账面价值
          应付账款                                  526.43
          预收款项                                   76.88
          应交税费                                   12.35
          其他应付款                            1,157,869.74
         其他流动负债                                  77.20
            合计                             1,158,562.60
  根据《资产出售协议》，本次交易完成后，上述债务将转由上海泷临承担。
南国置业已向上述债务对应的主要债权人发出债务转移的通知并征询债权人同
意，截至本报告签署日，南国置业已偿还和已取得上述债务对应的债权人同意
函所涉债务金额合计为 1,158,158.15 万元，占截至 2025 年 4 月 30 日涉及转移
的债务金额的 99.97%。截至本报告签署日，南国置业未收到上述债务对应的债
权人明确表示不同意债务转移的书面文件。
  截至 2025 年 4 月 30 日，本次交易的标的公司的金融机构债务余额合计约
标的公司应就本次交易导致的股东变更事项取得金融机构债权人的同意。截至
本报告签署日，该等标的公司均已取得金融机构债权人关于标的公司股东变更
事项的同意函。
  根据《资产出售协议》的约定，交易双方已就债权债务转移作出明确安排：
  （1）本次交易完成后，标的公司的债权债务由其继续享有及承担，标的公
司已签订的全部合同及协议由其继续履行。
中信建投证券股份有限公司                      独立财务顾问报告
  （2）就标的债权转让事宜，南国置业应及时向全部债务人发出债权转让通
知，通知标的债权的债务人在交割日后由债务人向上海泷临偿还债务。南国置
业应在交割日向上海泷临交付债权转让通知。如南国置业在交割日前收到标的
债权的债务人清偿的款项，则应在交割日支付给上海泷临。
  （3）就标的债务转移事宜，南国置业应及时通知债权人和取得债权人同意
债务转移的同意函。如在交割日前发生南国置业向标的债务的债权人偿付的情
况，在交割时，由上海泷临向南国置业等额偿付该等债务。对于在交割日尚未
取得债权人同意转移标的债务的书面确认函的，若该等债权人在交割日及其后
向南国置业主张权利，则南国置业应尽早通知上海泷临向债权人偿付，上海泷
临在接到通知后，应立即予以核实，并在核实后及时进行偿付。上海泷临在偿
付该等债务后，无权向南国置业追偿。如因上海泷临未能进行及时偿付，而致
使南国置业向债权人进行偿付的，在南国置业偿付后，上海泷临应及时向南国
置业偿付该等债务及南国置业因偿付该等债务所承担的费用。
（三）上市公司为标的公司提供担保的处理
  截至 2025 年 4 月 30 日，南国置业存在为标的公司银行贷款提供担保的情
况，担保金额为 141,219.75 万元。截至本报告签署日，南国置业已就前述担保
合同项下的担保责任在履行担保权人相关决策及审批程序后转由电建地产或其
全资子公司等符合担保权人要求的主体承接，取得担保权人的书面同意。
  根据《资产出售协议》及电建地产出具的说明，对于上市公司为标的公司
或其子公司提供的担保，由电建地产或上海泷临另行提供债权人认可的担保，
南国置业应向债权人发送相关通知和沟通解除或置换担保事宜，电建地产或上
海泷临提供必要的配合和支持，以在交割日前解除有关担保；若经南国置业综
合判断前述担保（含新增担保）预期无法在交割日前解除的，该等预计将形成
的关联担保应当在交割日前完成上市公司的内部审议及公告等程序，电建地产
及上海泷临应当予以配合和协助，并依法提供相应的反担保措施。
（四）关于标的公司对上市公司的非经营性资金占用情况
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司或其子公司对上市公司存在尚未偿还的
其他应付款项，合计余额 1,112,066.30 万元，该等款项对应的债权属于本次交
中信建投证券股份有限公司                      独立财务顾问报告
易的标的债权，将跟随本次交易置出给上海泷临，变更为标的公司欠付上海泷
临，不会导致标的公司对上市公司产生非经营性资金占用。
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司或其子公司对上市公司保留在体内的子
公司存在尚未偿还的其他应付款项，合计余额 15,053.34 万元。交易对方已在
《资产出售协议》中承诺将于本次交易的股东大会召开前清理完毕。在交易对
方按协议约定清理完毕前述款项的情况下，本次交易完成后，标的公司不存在
对上市公司非经营性资金占用的情况。
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                 第五节 标的资产评估情况
一、标的资产评估情况
（一）评估的基本情况
   根据中天和出具的《资产评估报告》，本次评估范围为南国置业置出资产
组，具体包括南国置业持有的房地产开发、租赁业务相关资产及负债。本次交
易的评估基准日为 2025 年 4 月 30 日。
   （1）资产基础法评估结果
   经资产基础法评估，南国置业置出资产组模拟报表对应的总资产账面值
化 ； 净 资 产 账 面 值 238,568.67 万 元 ， 评 估 值 -293,441.25 万 元 ， 减 值 额
   （2）收益法评估结果
   经收益法评估，南国置业置出资产组模拟报表对应的账面净资产
   （3）评估结果差异及分析
   资产基础法与收益法评估结果相差 5,490.69 万元，差异率 1.87%。
   资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购
建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而
变化；收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力
（获利能力）的大小，是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的
是企业的整体预期盈利能力。在两种不同价值标准前提下评估结果会产生一定
的差异。
中信建投证券股份有限公司                                       独立财务顾问报告
   收益法受企业未来盈利能力、资产质量、企业经营能力、经营风险的影响
较大，而产权持有人未来盈利能力可能具有较大的不确定性。在收益法评估测
算中，产权持有人为管理平台，由于受行业、市场和企业自身因素影响，产权
持有人的收益期限、收益预测、收益风险以及风险报酬具有不确定性。相比较
而言，收益法评估结论具有较大的不确定性。
   资产基础法从资产重置的角度反映了资产的公平市场价值，结合本次评估
情况，产权持有人详细提供了其资产负债相关资料，也从外部收集到满足资产
基础法所需的资料，本次评估对产权持有人资产及负债进行全面的清查和评估，
因此相对而言，资产基础法评估结果较为可靠。结合本次资产评估对象、评估
目的，适用的价值类型，经过比较分析，考虑本次评估主要为企业重大资产出
售提供服务，而收益法评估结果所依据的企业未来盈利能力可能具有较大的不
确定性，选择资产基础法评估结果能够更为准确地反映企业的内含价值，为评
估目的提供更合理的价值参考依据，因此本次评估以资产基础法的评估结果作
为最终评估结论。
   （4）最终评估结论
   综上，本次评估选取资产基础法评估结果作为最终评估结论，截至评估基
准日，标的资产评估价值为-293,441.25 万元，与标的资产母公司报表净资产账
面价值 238,568.67 万元相比，评估减值 532,009.92 万元，增值率-223.00%；与
标的资产合并报表归属于母公司所有者净资产账面价值-301,132.28 万元相比，
评估增值 7,691.03 万元，增值率 2.55%。
            评估方                             评估结果
交易标的名称               账面价值（万元）                             增值率
             法                              （万元）
上市公司持有的           母公司报表净资产    238,568.67                  -223.00%
房地产开发、租     资产基
                  合并报表归属于母                  -293,441.25
赁业务相关资产     础法                -301,132.28                   2.55%
  及负债             公司所有者净资产
（二）评估假设
   （1）交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行评估。
中信建投证券股份有限公司                  独立财务顾问报告
  （2）公开市场假设：假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其
市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个
别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿
的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼
此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、
理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
  （3）持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在
这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，
其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没
有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结论的使用范围受到限制。
  （4）企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假
定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下
去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，
以维持持续经营能力。
  （1）国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
  （2）房地产开发项目采用有限年期经营假设：是将企业整体资产作为评估
对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经
营目标，不考虑新增房地产项目，现有房地产项目开发完毕后企业清算关闭。
  （3）假设企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务；
  （4）除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规；
  （5）假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致；
  （6）假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与
目前方向保持一致；
  （7）有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变
中信建投证券股份有限公司                 独立财务顾问报告
化；
  （8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
  （9）企业生产经营场所的取得及利用方式与评估基准日保持一致而不发生
变化；
  （10）评估只基于评估基准日现有的经营能力，不考虑未来可能由于管理
层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大；
  （11）本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，未考虑新
增房地产开发项目，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
  （12）本次评估涉及的各房地产开发项目或开发产品能够按照规化进度完
成建设和销售；
  （13）本次评估假设委托人及产权持有人提供的与本次评估相关的权属证
明、财务会计信息和其他资料真实、完整、合法；评估范围仅以委托人暨产权
持有人确认并提供的评估申报表为准，未考虑委托人暨产权持有人提供清单以
外可能存在的或有资产及或有负债；
  （14）假设评估基准日后产权持有人现金流入为平均流入、现金流出为平
均流出。
  本评估结论是以上述评估假设为前提得出的，在上述评估假设变化时，本
评估结论无效。
（三）评估方法的选择
  评估方法包括收益法、市场法、资产基础法三种基本评估方法。
  收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
  市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确
定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和
交易案例比较法。
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  资产基础法，是指以产权持有人评估基准日置出资产组模拟的资产负债表
为基础，合理评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价
值的评估方法。运用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据
其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
  （1）资产基础法
  资产基础法，是指以评估基准日的资产负债表为基础，合理评估表内及可
识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。本次评估对
象为南国置业的置出资产组价值。结合本次评估情况，产权持有人置出资产组
对应模拟的会计报表已经审计、可以提供，也可以从外部收集到满足资产基础
法所需的资料，可以对产权持有人纳入本次评估范围内的资产及负债展开核查
和评估，因此本次评估适用资产基础法。
  （2）收益法
  收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，资产组的价值
在于预期未来所能够产生的收益。从收益法适用条件来看，由于资产组具有独
立的获利能力且产权持有人管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据资产
组历史经营数据、内外部经营环境能够合理预计资产组未来的盈利水平，并且
未来收益的风险可以合理量化，所获取的评估资料比较充分。根据本次评估目
的，在经济行为实施后，并不影响资产组的持续经营和既定的获利模式，从产
权持有人的行业特点来看，资产组具备持续经营的基础和条件，经营与收益之
间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。因此具备
采用收益法评估的基本条件。
  （3）市场法
  市场法是以现实市场上的参照物价值来评价评估对象价值。由于我国目前
缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，且本次模拟的母公司单体为房地产开发
业务的管理平台公司，无具体业务，无法采用上市公司比较法进行评估；同时
与本次重大资产出售行为类似的交易案列较少、信息披露不全面，难以获取足
够量的案例样本进行市场法评估。另外可比上市公司或交易案例与评估对象的
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相似程度较难准确量化和修正，因此市场法评估结果的准确性较难准确考量，
而且市场法基于评估基准日资本市场的时点影响进行估值而未充分考虑市场周
期性波动的影响，因此本次评估未采用市场法。
     综上所述，本次评估采用资产基础法、收益法对产权持有人置出资产组于
评估基准日的价值进行评估。
（四）资产基础法评估情况
     各类资产及负债的评估过程及评估结果情况如下：
     纳入评估范围的流动资产在评估基准日账面价值合计为 1,126,774.41 万元，
具体如下：
                                                  单位：万元
    序号            科目名称                    账面价值
         合计                                       1,126,774.41
     （1）应收账款
     应 收账 款 账 面余 额 693.78 万 元， 计 提 坏账 准备 66.28 万 元， 账面 价 值
     经评估，应收账款评估值为 627.50 万元，无增减值变化。
     （2）其他应收款
     其应收账款账面余额 1,126,376.47 万元，计提坏账准备 243.50 万元，账面
价值 1,126,132.97 万元，主要为内部借款本息、往来款等，大部分账龄在 1 年
以内。
     经评估，其他应收款评估值为 1,126,132.97 万元，无增减值变化。
     （3）其他流动资产
     其他流动资产账面价值 13.94 万元，包括待认证进项税。
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  经评估，其他流动资产评估值为 13.94 万元，无增减值变化。
  （4）评估结果
  经评估，流动资产评估价值为 1,126,774.41 万元，较账面值无增减值变化。
见下表：
                                                         单位：万元
  科目名称         账面价值           评估价值           增减值         增值率
应收账款                627.50          627.50         0        0.00%
其他应收款          1,126,132.97   1,126,132.97         0        0.00%
其他流动资产               13.94           13.94         0        0.00%
流动资产合计         1,126,774.41   1,126,774.41         0       0.00%
  （1）评估范围
  长期股权投资账面价值 219,329.90 万元，主要是对 17 家公司的股权投资。
其中全资子公司 7 家、控股子公司 6 家、参股公司 4 家。在会计核算中，重庆
启润房地产开发有限公司、武汉洺悦房地产有限公司、南京电建中储房地产有
限公司等共计 4 家采用权益法核算；武汉大本营商业管理有限公司、武汉南国
商业发展有限公司、重庆康田洺悦房地产开发有限公司等共计 13 家采用成本法
核算。
  （2）评估方法
  根据各被投资企业纳入评估范围的资产特点，结合本次评估目的，分别采
用如下方式进行评估：
产权持有人持股比例计算长期股权投资评估值。计算公式为：
  长期股权投资评估值＝被投资企业股东全部权益价值评估值×持股比例
期股权投资评估值。计算公式为：
  长期股权投资评估值＝被投资企业核实后的账面净资产×持股比例
  （3）评估结果
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          经 评估 ， 长期 股 权 投资 评估价 值 为 -323,928.90 万元， 比账面 价值 减 值
                                                                            单位：万元
序                   认缴持       实缴持                                                     评估
      被投资单位名称                             账面价值             评估价值          增减值率
号                   股比例       股比例                                                     方法
     重庆启润房地产开发                                                                        资产基
     有限公司                                                                             础法
     武汉洺悦房地产有限                                                                        报表折
     公司                                                                                算
     南京电建中储房地产                                                                        资产基
     有限公司                                                                             础法
     重庆澋悦房地产开发                                                                        资产基
     有限公司                                                                             础法
     重庆六真房地产开发                                                                        资产基
     有限公司                                                                             础法
     武汉大本营商业管理                                                                        资产基
     有限公司                                                                             础法
     武汉南国商业发展有                                                                        资产基
     限公司                                                                              础法
     武汉南国洪广置业发                                                                        资产基
     展有限公司                                                                            础法
     重庆泛悦房地产开发                                                                        资产基
     有限公司                                                                             础法
     武汉赋能企业管理咨                                                                        资产基
     询有限公司                                                                            础法
     杭州投悦房地产开发                                                                        资产基
     有限公司                                                                             础法
     湖北南国创新置业有                                                                        资产基
     限公司                                                                              础法
     重庆康田洺悦房地产                                                                        资产基
     开发有限公司                                                                           础法
     成都中电建海赋房地                                                                        资产基
     产开发有限公司                                                                          础法
     武汉南国融汇商业有                                                                        资产基
     限责任公司                                                                            础法
     南京十心房地产有限                                                                        资产基
     公司                                                                               础法
     成都泛悦北城房地产                                                                        资产基
     开发有限公司                                                                           础法
     合计                                       219,329.90   -323,928.90    -247.69%
          本次评估在确定长期股权投资评估值时均未考虑具有或者缺乏控制权以及
     流动性对评估对象价值的影响。
          （1）评估范围
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  投资性房地产账面价值 50,627.60 万元，采用成本计量模式。概况如下：
  纳入本次评估范围的投资性房地产包括商铺、车位等，涉及项目包括武汉
风华天城、武汉中央花园、武汉南国中心一期、武汉泛悦 MALL•南湖店等。具
体情况如下：武汉风华天城位于武汉市武昌区雅安街 350 附近，涉及主要业态
为售楼部及幼儿园，建筑面积合计为 3,297.91 ㎡；武汉中央花园位于武汉市武
昌区南湖瑞安街 84 号，涉及主要业态为售楼部，建筑面积为 1,076.58 ㎡；武汉
南国中心一期位于武汉市江汉区解放大道 669 号，涉及主要业态为商铺及车位，
商铺建筑面积合计为 26,231.38 ㎡，机动车车位数量共计 282 个；武汉泛悦
MALL•南湖店位于武汉市武昌区北港村南国南湖城市广场，涉及主要业态为商
铺，建筑面积合计为 15,152.86 ㎡。
  （2）评估方法
  投资性房地产一般采用收益法或市场法进行评估，本次评估根据投资性房
地产使用状况、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，选择收益法
或市场法对纳入评估范围的投资性房地产进行评估。
  收益法是预测被评估资产的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数
将未来收益转换为价值得到被评估资产价值或价格的方法。本次评估采用收益
法中的报酬资本化法。首先根据投资性房地产的建筑物剩余经济寿命和土地使
用权剩余期限合理估计房地产未来收益期，然后选择出租型房地产的方式，假
设将评估对象置于市场中出租，通过与市场上类似房地产实际出租情况比较，
合理预测评估对象客观收益水平，考虑空置和收租损失，扣除相关运营费用，
取得归属于评估对象的净收益，再通过适当的方法求取报酬率，最后将未来各
年净收益转换到价值时点，求取评估对象的收益价值。计算公式为：
  V＝A/（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]+V1
  其中：V—房地产评估价值
       A—年净收益
       r—报酬率或资本化率
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        g—租金增长率
        n—收益年期
        V1—收益期后的建筑物/土地使用权价值
   在确定年净收益过程中，投资性房地产租约期内的租金按照租约确定，租
约期外的租金，按照市场租金确定。
   市场法也称为比较法。是在评估基准日的近期房地产市场中搜集多个与被
评估资产在区位、实物、权益状况、交易方式、成交日期、用途等具有可比性
的类似房地产交易实例，从中选取不少于 3 个交易类型适合评估目的、成交日
期接近评估基准日、成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的交易实例为
可比实例，建立比较基础，然后采用直接比较调整的方式、按百分比调整的方
法，进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整等，最后扣除销售费
用及相关税费等，求取被评估资产于评估基准日的比较价值。计算公式为：
   房地产评估价值＝可比实例成交价格（不含税）×（正常交易情况指数/可
比实例交易情况指数）×（基准日市场价格指数/可比实例交易日市场价格指数）
×（被评估资产区位因素条件指数/可比实例区位因素条件指数）×（被评估资
产实物因素条件指数/可比实例实物因素条件指数）×（被评估资产权益状况指
数/可比实例权益状况指数）±出/承租人权益价值－增值税－销售费用－销售税
金及附加－土地增值税－所得税－适当净利润
   （3）评估结果
   经 评 估 ， 投 资 性 房 地 产 评 估 价 值 为 62,275.85 万 元 ， 比 账 面 价 值 增 值
   本次对投资性房地产采用市场法/收益法进行评估，评估结果为房地合一价，
已包含所占用的土地使用权价值。
   （1）评估范围
   纳入本次评估范围的长期待摊费用原始入账价值 483.04 万元，账面净值
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                                               单位：万元
           项目                 原始入账价值          账面净值
泛悦•南国中心一期改造费用                      483.04           399.37
           合计                      483.04           399.37
    （2）评估方法
    长期待摊费用主要为待摊销的泛悦•南国中心一期改造费用，以评估基准日
后还享有的资产和权力价值作为评估值。对于评估基准日后已无对应权利、价
值或已经在其他资产评估值中考虑的项目评估为零；对评估基准日后尚存对应
权利或价值的待摊费用项目，首先核对原始发生额、摊销期限及摊销计算的合
理性，如合理则以账面摊余价值为评估值；如不合理则对原始发生额进行调整，
然后按合理的原始发生额和尚存受益期限与总摊销期限的比例确定评估值；对
于原始发生额和账面摊余价值与实际价值有较大出入的项目，本次评估以该长
期待摊费用所涉及资产的重新评估价值为评估值。
    （3）评估结果
    经评估，长期待摊费用评估值为 0.00 万元，与账面值相比减值 399.37 万元。
因长期待摊费用已在投资性房地产评估值中予以考虑，故评估为零。
    纳入评估范围的负债包括流动负债，流动负债账面价值合计为 1,158,562.61
万元，具体如下：
                                               单位：万元
    序号           科目名称                  账面价值
一        流动负债                                  1,158,562.61
二        非流动负债                                            -
三        负债合计                                  1,158,562.61
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     （1）应付账款
     应付账款账面值 526.43 万元，主要核算企业因购买材料、商品或接受劳务
等而应付给供应单位的款项，包括暂估工程款、保证金等应付未付款。
     经评估，应付账款评估值为 526.43 万元。
     （2）预收款项
     预收款项账面值 76.88 万元，主要核算企业因出租物业等而预收的款项。
     经评估，预收款项评估值为 76.88 万元。
     （3）应交税费
     应交税金账面值 12.35 万元，主要核算企业应交纳的各种税费。
     经评估，应交税费评估值为 12.35 万元。
     （4）其他应付款
     其他应付款账面值为 1,157,869.74 万元，主要为企业应付、暂收其他单位
的款项。
     经评估，其他应付款评估值为 1,157,869.74 万元。
     （5）其他流动负债
     其他流动负债账面值为 77.20 万元，为待转销项税。
     经评估，其他流动负债评估值为 77.20 万元。
     （6）评估结果
     经评估，负债评估值为 1,158,562.61 万元，与账面值相比无增减值变化。
见下表：
                                                           单位：万元
序号      科目名称       账面值              评估值            增减值     增减率
中信建投证券股份有限公司                                                              独立财务顾问报告
序号      科目名称           账面值                  评估值            增减值              增减率
      负债合计            1,158,562.61         1,158,562.61           0            0.00%
     经资产基础法评估，南国置业置出资产组模拟报表对应的总资产账面值
化 ； 净 资 产 账 面 值 238,568.67 万 元 ， 评 估 值 -293,441.25 万 元 ， 减 值 额
                                                                            单位：万元
       项目           账面价值                 评估价值              增减值              增值率
流动资产                1,126,774.41         1,126,774.41            0.00          0.00%
非流动资产                270,356.86          -261,653.05      -532,009.91        -196.78%
其中：长期股权投资            219,329.90          -323,928.90      -543,258.80        -247.69%
      投资性房地产          50,627.60            62,275.85       11,648.25          23.01%
      长期待摊费用             399.37                  0.00        -399.37         -100.00%
资产总计                1,397,131.28          865,121.36      -532,009.92        -38.08%
流动负债                1,158,562.61         1,158,562.61            0.00          0.00%
非流动负债                          -                    -                 -             -
负债合计                1,158,562.61         1,158,562.61            0.00          0.00%
净资产                  238,568.67          -293,441.25      -532,009.92        -223.00%
（五）收益法评估情况
     根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特点，本次
评估的基本思路是以评估对象经审计的资产组财务报表为基础，采用现金流量
折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金流，通过对资产组整体价值的评
估来间接获得资产组价值。即首先按照收益途径采用现金流折现方法（DCF），
预测评估对象的经营性资产的价值，再加上评估基准日的其他溢余性或非经营
性资产（负债）的价值，来得到评估对象的资产组价值，并由资产组价值经扣
减付息债务价值后，来得出评估对象的资产组价值。
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  （1）计算公式
  本次收益法评估，根据产权持有人的具体情况和所收集的资料，具体选用
了现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金流，通过对资产组整
体价值的评估来间接获得资产组价值。现金流量模型选择了企业自由现金流量
模型。计算公式为：
  E=B+D
  式中：E－资产组价值
        D－付息债务价值
        B－资产组价值：
  B = P ＋ C1 ＋ C2 ＋E’
  式中：C1－评估基准日存在的溢余性资产价值
        C2－评估基准日存在的非经营性资产（负债）的价值
        E’－评估基准日存在的长期股权投资价值
        P －经营性资产价值：
  P 
        n
        
        1
        t
             R   t    1  r   t
                                          R n 1
                                         r  g         1  r   n
                                                                   
  式中：Ri－未来第 i 年的预期收益（企业自由现金流量）
        r－折现率
        g－永续期的增长率，本次评估 g＝0
        n－评估对象的未来预测期
  （2）收益预测
  本次评估将企业自由现金流量作为资产组预期收益的量化指标。企业自由
现金流量是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者支付现金之前
的全部现金流。其计算公式为：
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  企业自由现金流量＝税后净利润+折旧与摊销+利息费用×（1-税率 T）
                       -资本性支出-营运资金变动
  （3）收益期
  收益期限通常是指资产组未来获取收益的年限。为了合理预测资产组未来
收益，根据资产组经营的特点、行业前景及相关规定，本次评估采用永续年期
作为收益期。其中，第一阶段为详细预测期，自 2025 年 5 月 1 日至 2030 年 12
月 31 日，在此阶段根据资产组的经营情况及经营计划和发展规划，收益状况处
于变化中；第二阶段 2031 年 1 月 1 日起为永续经营，在此阶段资产组将保持稳
定的盈利水平。
  （4）折现率
  折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数，
折现率应与预期收益的口径保持一致。由于本次评估选用的是企业自由现金流
折现模型，按照收益额与折现率匹配的原则，本次评估收益额口径为企业自由
现金流量（FCFF），则折现率选取加权平均资本成本率（WACC）。计算公式
如下：
                   E                      D
   WACC  K e         K d  1  t  
                  DE                    DE
  式中：WACC：加权平均资本成本
        E：股权的市场价值
        D：债权的市场价值
        Ke：股权期望报酬率
        Kd：债权期望报酬率
        T：所得税税率
  加权平均资本成本 WACC 计算公式中，股权期望报酬率 Ke 采用资本资产
定价模型（CAPM）估算，计算公式如下：
  K e  R f    MRP  Rc
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  式中：Ke：股权期望报酬率
        Rf：无风险利率
        β：股权系统性风险调整系数
        MRP：市场风险溢价
        Rc：特定风险报酬率
  （5）溢余性或非经营性资产（负债）价值
  溢余资产是指与资产组收益无直接关系的，超过资产组经营所需的多余资
产，一般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产（负债）是指不
对盈利预测经营现金流产生贡献的、不参与营业现金流循环的、难以预测未来
经营现金流且可独立评估的资产（负债）。产权持有人可以单独估算资产具体
包括应收账款、其他应收款、其他流动资产、长期股权投资、投资性房地产、
长期待摊费用、应付账款、预收账款、应交税费、其他应付款、其他流动负债
等，上述溢余及非经营性资产（负债）等可以单独估算的资产按照资产基础法
评估结果确定。
  收益预测范围：预测口径为置出资产组模拟母公司单体报表口径，预测范
围为公司经营性业务，包括房地产开发业务的管理平台支出等。
  （1）收益期限的确定
  资产评估专业人员经过综合分析，确定 2025 年 5 月 1 日至 2030 年 12 月
状况处于变化中；2031 年 1 月 1 日起为永续经营，在此阶段被评估企业将保持
稳定的盈利水平。
  （2）详细预测期间的收益预测
  模拟的母公司单体为房地产开发业务的管理平台公司，无具体业务，日常
仅有管理人员负责维护，预测期现金流仅有管理费用支出，其管理费用主要是
职工薪酬。
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                                                                                            单位：万元
   项目                    2022 年度            2023 年度                  2024 年度             2025 年 1-4 月
职工薪酬                        1,471.43                1,830.20                1,799.27               736.57
   合计                       1,471.43                1,830.20                1,799.27               736.57
  工资的预测首先分析历史人工费用情况、人员、平均工资水平及历史工资
增长情况，对其变动原因进行分析了解，在此基础上考虑未来管理平台人员安
排，预测工资。
  经实施以上分析，管理费用预测如下表所示：
                                                                                            单位：万元
 项目                        2026 年度        2027 年度         2028 年度            2029 年度            2030 年度
职工薪酬          1,078.16       1,200.00           800.00             600.00         500.00          300.00
 合计           1,078.16       1,200.00           800.00             600.00         500.00          300.00
  经实施以上分析预测，预测期企业自由现金流量汇总如下表所示：
                                                                                         单位：万元
       项目
                         至 12 月          年度            年度             年度            年度     年度
一、营业收入                           -              -              -              -             -              -
减：营业成本                           -              -              -              -             -              -
营业税金及附加                          -              -              -              -             -              -
营业费用                             -              -              -              -             -              -
管理费用                      1,078.16      1,200.00       800.00          600.00          500.00      300.00
财务费用                             -              -              -              -             -              -
二、营业利润                   -1,078.16   -1,200.00        -800.00         -600.00      -500.00        -300.00
加：营业外收入                          -              -              -              -             -              -
减：营业外支出                          -              -              -              -             -              -
三、利润总额                   -1,078.16   -1,200.00        -800.00         -600.00      -500.00        -300.00
减：所得税费用                          -              -              -              -             -              -
四、净利润                    -1,078.16   -1,200.00        -800.00         -600.00      -500.00        -300.00
加：利息支出（扣税
                                 -              -              -              -             -              -
后）
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    项目
                    至 12 月          年度         年度         年度         年度         年度
折旧与摊销                         -            -          -          -          -          -
减：营运资金增加                 -98.74     -69.54      -66.67     -33.33     -16.67     -33.33
资本性支出                         -            -          -          -          -          -
五、企业自由现金流量              -979.42   -1,130.46    -733.33    -566.67    -483.33    -266.67
  （3）永续期收益预测及主要参数的确定
  永续期收益即终值，终值按以下公式确定：
                         1  r    n
           R n 1                    
  Pn 
         r  g     
  式中：r—折现率
         Rn+1—永续期第一年企业自由现金流
         g—永续期的增长率
         n—详细预测期第末年
考虑增长，故 g=0。
  ①永续期年经营净利润同有限期预测年度最末一年数据；
  ②为保持企业永续经营，假设年折旧及摊销费等于资本性支出；
  ③永续期营运资金保持有限期预测年度最末一年数据；
  ④永续期付息债务利息支出同有限期预测年度最末一年数据。
  永续期年自由现金流量 Rn+1 为-300.00 万元。
  （4）详细预测期间的折现率确定
  国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险
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很小，可以忽略不计。本次评估选取沪、深两市从评估基准日到国债到期日的
剩余期限为 10 年期以上的所有国债，提取剩余期限、到期收益率、月成交金额
的数据，剔除月成交金额较小的国债，计算其到期收益率，取剩余所有国债到
期收益率的平均值作为本次评估无风险利率，经测算为 1.9196%。
  根据与企业类似的沪深 A 股上市公司贝塔参数估计值计算确定，所选贝塔
参数的参量为：交易日期 2022 年 12 月 31 日到 2025 年 4 月 30 日，计算周期为
周，收益率计算方法为普通收益率，标的指数为沪深 300 指数。
  选取可比上市公司的 2022 年 12 月 31 日、2023 年 12 月 31 日、2024 年 12
月 31 日、2025 年 4 月 30 日的带息债务/股权价值和 Beta 以及最近完整年度的
所得税率，计算出带息债务/股权价值平均值为 58.56%、Beta 平均值为 1.0029、
剔除财务杠杆的βU 的平均值为 0.7407。
  本次评估中企业所得税率虽然为 25.00%，但是由于项目亏损使得企业的实
际所得税负率为 0%。
  将上述确定的参数代入股权系统性风险调整系数计算公式，计算得出被评
估单位的股权系统性风险调整系数。
    L  1  1  t   D E   U
     =[1+（1-0%）×58.56%]×0.7407
     =1.1745
  市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的
高于无风险利率的回报率。根据中国资产评估协会发布的《资产评估专家指引
第 12 号——收益法评估企业价值中折现率的测算》、中国证监会发布的《监管
规则适用指引——评估类第 1 号》，本次评估按如下方式计算中国股市的市场
风险溢价：
  ①确定衡量股市整体变化的指数：在估算中国市场风险溢价时选用了上证
综指和深证成指以全面体现市场收益情况。
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   ②收益率计算年期的选择：为了合理稀释由于股票非系统波动所产生的扰
动，需要估算一定长度年限股票投资的平均收益率，以最大程度地降低股票非
系统波动所可能产生的差异。考虑到中国股市股票波动的特性，选择指数设立
至今的每年年底的数据来作为间隔期用以计算市场风险溢价的计算年期。
   ③数据的采集：本次市场风险溢价测算借助同花顺 iFinD 资讯数据系统提
供的上证综指和深证成指普通年收益率的几何平均值进行取值。
   市场风险溢价取值确定：以上述两个几何平均值的算术平均值减去对应的
无风险利率指标值计算出市场风险溢价。经测算，本次评估的市场风险溢价为
   国内外多项研究结果表明，小企业所要求的平均报酬率高于大企业。因为
小企业股东承担的风险比大企业股东相对更大，因此本次评估可适当追加规模
溢价。考虑被评估单位未来年度业务经营会面临经营风险、市场风险、管理风
险、财务风险和技术风险等各种风险，出于谨慎性考虑，本次评估可适当追加
其他特定风险溢价。
   根据上述分析，本次评估的特定风险报酬率确定为 3%。
   （5）折现率计算结果
   将上述确定的参数代入股权期望报酬率计算公式，计算得出被评估单位的
股权期望报酬率。
   股权期望报酬率 Ke= Rf + β × MRP + Rc
                =1.9196%+1.1745×6.77%+3%
                =12.87%
   债权期望报酬率即为债权投资回报率，债权投资回报率实际上是被评估企
业的债权投资者期望的投资回报率。
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   不同的企业，由于企业经营状态不同、资本结构不同等，企业的偿债能力
会有所不同，债权投资人所期望的投资回报率也应不尽相同，因此企业的债权
投资回报率与企业的财务风险，即资本结构密切相关。
   本次付息债务资本成本结合选择的资本结构按照评估基准日执行的五年期
LPR3.60%确定。
   评估基准日被评估企业的实际资本结构虽与目标资本结构之间存在差异，
但企业管理层预计能在较短时间调整至目标资本结构的水平并维持稳定，故本
次评估以目标资本结构为计算预测期折现率的资本结构，则：
   付息债务比重=(D/E)/(1+D/E)×100.00%
                  =36.93%
   权益比重=1-付息债务比重
           =1-36.93%
           =63.07%
   本次评估中企业所得税率虽然为 25.00%，但是由于项目亏损使得企业的实
际所得税负率为 0%，将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算
得出被评估单位的加权平均资本成本：
                   E                      D
   WACC  K e         K d  1  t  
                  DE                    DE
          =9.45%
   （6）经营性资产评估结果
   根据上述预测的现金流量以计算出的折现率进行折现，从而得出企业经营
性资产价值为-5,490.70 万元。计算结果详见下表：
                                                                                      单位：万元
                                                            预测数据
     项目             2025 年 5    2026             2027        2028       2029       2030       稳定
                    至 12 月      年度               年度          年度         年度         年度         年度
一、营业收入                      -          -                -           -          -          -        -
减：营业成本                      -          -                -           -          -          -        -
中信建投证券股份有限公司                                                                       独立财务顾问报告
                                                          预测数据
       项目        2025 年 5     2026             2027         2028       2029        2030         稳定
                 至 12 月       年度               年度           年度         年度          年度           年度
营业税金及附加                  -           -                -            -          -           -             -
销售费用                     -           -                -            -          -           -             -
管理费用              1,078.16   1,200.00          800.00       600.00     500.00      300.00       300.00
财务费用                     -           -                -            -          -           -             -
二、营业利润           -1,078.16   -1,200.00         -800.00      -600.00    -500.00     -300.00     -300.00
加：营业外收入                  -           -                -            -          -           -             -
减：营业外支出                  -           -                -            -          -           -             -
三、利润总额           -1,078.16   -1,200.00         -800.00      -600.00    -500.00     -300.00     -300.00
减：所得税费用                  -           -                -            -          -           -             -
四、净利润            -1,078.16   -1,200.00         -800.00      -600.00    -500.00     -300.00     -300.00
加：利息支出（扣税后）              -           -                -            -          -           -             -
折旧与摊销                    -           -                -            -          -           -             -
减：营运资金增加            -98.74     -69.54           -66.67       -33.33     -16.67      -33.33              -
资本性支出                    -           -                -            -          -           -             -
五、自由现金流量           -979.42   -1,130.46         -733.33      -566.67    -483.33     -266.67     -300.00
六、折现率               9.45%      9.45%            9.45%        9.45%      9.45%       9.45%       9.45%
七、折现年限                0.33       1.16             2.16         3.16       4.16        5.16
八、折现系数                0.97       0.90             0.82         0.75       0.69        0.63        6.64
九、自由现金流折现值         -950.72   -1,018.09         -603.46      -426.02    -332.00     -167.36    -1,993.05
十、自由现金流折现值和                                                                                   -5,490.70
   经综合分析模拟资产组母公司单体口径评估基准日的溢余、非经营性资产
（负债）和长期股权投资评估结果如下：
                                                                                       单位：万元
            项目                       账面价值                                         评估价值
应收账款                                                      627.50                              627.50
其他应收款                                           1,126,132.97                          1,126,132.97
其他流动资产                                                     13.94                               13.94
长期股权投资                                            219,329.90                           -323,928.90
投资性房地产                                              50,627.60                             62,275.85
长期待摊费用                                                    399.37                                 0.00
中信建投证券股份有限公司                                  独立财务顾问报告
        项目              账面价值                 评估价值
溢余资产合计                        1,397,131.28      865,121.36
应付账款                               526.43           526.43
预收账款                                76.88            76.88
应交税费                                12.35            12.35
其他应付款                         1,157,869.74     1,157,869.74
其他流动负债                              77.20            77.20
溢余负债合计                        1,158,562.61     1,158,562.60
溢余、非经资产、负债合计                   238,568.67       -293,441.24
  （1）资产组整体价值的计算
  B ＝ P ＋ C1 ＋ C2 ＋E’
   ＝-298,931.94 万元
  （2）付息债务价值的确定
  资产组基准日无付息债务，评估价值 0 元。
  （3）资产组净资产价值的计算
  根据以上评估工作，资产组的净资产价值为：
  E ＝ B-D
   ＝-298,931.94 万元。
（六）引用其他评估机构或估值机构报告内容
  本次评估未引用其他评估机构或估值机构报告内容。
（七）评估特殊处理
  截至本报告签署日，本次评估不存在评估特殊处理或对评估结论有重大影
响的事项。
（八）评估基准日至重组报告书签署日的重要变化事项及其对评估或估值结果
的影响
  本次评估在评估基准日和重组报告书签署日之间发生的可能对评估结论产
中信建投证券股份有限公司                            独立财务顾问报告
生影响的事项包括：
本次评估主要选取基准日适用的贷款市场报价利率（LPR）作为作价依据，未
考虑基准日后贷款市场报价利率（LPR）下调对评估值的影响。
  除上述事项外，截至本报告签署日，未发生对评估结果产生影响的重要变
化事项。
二、上市公司董事会对标的资产评估合理性及定价公允性的分析
（一）董事会对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估
目的的相关性及评估定价的公允性的意见
  公司董事会对本次交易涉及的评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、
评估方法与评估目的的相关性及评估定价的公允性发表如下意见：
  公司为本次交易聘请的评估机构符合《证券法》规定，具备专业胜任能力。
除正常的业务关系外，评估机构及经办注册评估师与公司及本次交易各相关方
不存在其他关联关系，亦不存在现实的及预期的利益关系或冲突，具有独立性。
  评估机构为本次重组出具的相关资产评估报告的评估假设前提按照国家有
关法律法规执行，遵循了市场通行惯例和准则，符合评估对象的实际情况，具
有合理性。
  本次评估目的是确定标的资产于评估基准日的市场价值，为本次交易提供
合理的作价依据，评估机构实际评估的资产范围与委托评估的资产范围一致；
评估机构在评估过程中实施了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学
性、公正性等原则，运用了合规且符合标的资产实际情况的评估方法，选用的
参照数据、资料可靠；资产评估价值公允、准确。评估方法选用恰当，与评估
目的相关性一致。
中信建投证券股份有限公司                      独立财务顾问报告
  本次评估的评估机构实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科
学性、公正性等原则，评估结果客观、公正地反映了评估基准日标的资产的实
际状况，本次评估结论具有公允性。本次交易标的资产定价以评估值为基础，
经交易双方协商确定，评估定价公平、合理，不会损害公司及股东，尤其是中
小股东利益。
（二）评估依据的合理性
  本次评估使用到的评估方法、评估参数、评估数据等均来自法律法规、评
估准则、评估证据及合法合规的参考资料等，评估依据具备合理性。
（三）交易标的后续经营过程中政策、宏观环境、技术、行业、重大合作协议、
经营许可、技术许可、税收优惠等方面的变化趋势及对评估的影响
  截至本报告签署日，标的公司后续经营过程中政策、宏观环境、技术、行
业、重大合作协议、经营许可、技术许可、税收优惠等方面不存在重大不利变
化，其变动趋势对标的资产的估值水平没有重大不利影响。
（四）交易标的与上市公司的协同效应
  本次交易完成后，上市公司将不再持有标的资产，因此本次交易定价未考
虑交易标的与上市公司的协同效应。
（五）交易定价的公允性分析
  标的资产的最终交易价格按照以 2025 年 4 月 30 日为评估基准日，经符合
相关法律法规要求的资产评估机构中天和评估并经有权国有资产监督管理机构
备案的评估值为基础，由交易双方协商确定。交易定价公平、合理，定价依据
公允，不会损害公司及股东，尤其是中小股东利益。
（六）评估基准日至重组报告书披露日交易标的重要变化及其对评估或估值的
结果影响
  评估基准日至本报告披露日期间，标的资产未发生对评估或估值结果产生
较大影响的重要变化。
（七）交易定价与评估结果的差异
中信建投证券股份有限公司                                        独立财务顾问报告
   截至评估基准日，标的资产评估价值为-293,441.25 万元，与标的资产母公
司报表净资产账面价值 238,568.67 万元相比，评估减值 532,009.92 万元，增值
率 -223.00% ； 与 标 的 资 产 合 并 报 表 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 资 产 账 面 价 值 -
果，经交易双方协商，确定标的资产的交易对价为 1 元。
   本次交易定价与评估结果存在差异，交易价格确定为 1 元系交易双方充分
考虑了维护上市公司及全体中小股东利益的结果，符合市场同类交易定价惯例，
交易定价公允，具有合理性。
中信建投证券股份有限公司                               独立财务顾问报告
                  第六节 本次交易主要合同
置业有限公司（下称“乙方”）签署了《资产出售协议》，约定甲方拟将其持
有的房地产开发、租赁业务相关资产及负债出售让给乙方，乙方同意购买该等
资产及负债。《资产出售协议》主要内容如下：
一、交易标的
意按照本协议约定的条件及方式购买交易标的。
业务相关资产及负债，包括：
     （1）甲方持有的 17 项房地产开发、租赁业务股权资产：
序号               标的公司名称              性质    甲方持股比例
     （2）甲方本部对拟转让的股权资产的应收款项，以及甲方本部与房地产开
中信建投证券股份有限公司                         独立财务顾问报告
发、租赁业务相关的其他资产。
  （3）甲方本部其他应付款等债务。
  交易标的的具体情况详见北京中天和资产评估有限公司出具的《资产评估
报告》（中天和[2025]评字第 90064 号）。
二、交易价格及其支付
券法》规定的资产评估机构以 2025 年 4 月 30 日为评估基准日出具的、并经有
权国有资产主管单位备案的评估结果为基础，经双方协商确定。
  根据北京中天和资产评估有限公司出具的《资产评估报告》（中天和[2025]
评字第 90064 号），截至 2025 年 4 月 30 日，本次交易的标的资产净资产评估
值合计为-293,441.25 万元。上述资产评估结果已经有权国有资产主管单位备案。
  经双方协商一致，本次交易的标的资产的交易对价为 1 元。
本协议生效之日起 30 日内一次性向甲方支付。
三、交割
的交割日及具体交割事项。双方应自交割日起，按照本协议及交割协议约定办
理交割手续。
担，无论是否完成法律上变更登记手续，对于需要办理过户手续的资产，甲方
于交割日或之后尽快将该等资产过户至乙方名下，乙方应当给予必要的协助。
  自交割日起，乙方成为标的公司的股东，标的股权所有权转让至乙方，乙
方享有标的股权对应的全部股东权利和承担全部股东义务，无论是否完成法律
上变更登记手续；自交割日起，标的债权、标的债务移交给乙方，标的债权、
标的债务所涉及的各项权利、义务、损失、责任、风险及收益均概括转移至乙
方。
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  （1）不涉及办理过户登记手续的资产，甲方应在交割日向乙方进行交付。
  （2）涉及办理过户登记手续的资产（包括但不限于标的公司股权、土地、
房产等）：
  ①甲方与乙方应自交割日起按照本条约定的方式，在交割日将该等资产交
付给乙方；
  ②甲方应在本协议生效日起的 2 个月内将该等资产过户到乙方名下，乙方
对此应给予必要的配合；
  ③为办理标的股权的过户手续，甲方应促使该等公司的其他股东放弃对该
等股权的优先购买权（如涉及）。若该等公司的其他股东未在规定时间内回复
意见，则视为放弃行使优先购买权；若该等公司的其他股东在规定时间内回复
行使优先购买权，则甲方可以按不低于《资产评估报告》列载的对应标的股权
的评估值向行使优先购买权的股东出售标的股权，甲方应将处置该等标的股权
所得现金于交割日支付给乙方。
  双方确认，标的公司股东若受让标的股权的，需一并受让标的资产范围内
甲方对标的公司的债权，对前述债权的受让属于其行使股东优先购买权的同等
条件。
  如经双方积极努力后，在交割日后约定期限内，个别交易标的未完成法律
上变更登记手续，双方将继续协助相关主体办理变更登记手续。上述事项不影
响标的资产之上权利、义务、责任和风险的转移。
  （3）对交易标的中设置有抵押或质押等限制性权利，且尚未取得权利人同
意解除抵押、质押或其他限制性权利，或同意相关资产转让的书面文件的，甲
方应积极与相关第三方进行商谈，以促使相关权利人在交割日前同意解除抵押、
质押或其他限制性权利，或同意相关资产的转让，并取得相应的书面文件。甲
方在取得该等书面文件的 3 个工作日内应书面函告乙方并随函附送该等确认文
件。
  （4）对于交易标的中的债务，甲方应积极与该等债务的债权人进行商谈，
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以使债权人在交割日前作出同意将债务转移至乙方的书面文件。甲方在取得该
等确认文件的 3 个工作日内应书面函告乙方并随函附送该等确认文件。
  如在交割日前发生甲方向标的债务的债权人偿付的情况，在交割时，由乙
方向甲方等额偿付该等债务。
  对于在交割日尚未取得债权人同意转移标的债务的书面确认函的，若该等
债权人在交割日及其后向甲方主张权利，则甲方应尽早通知乙方向债权人偿付，
乙方在接到通知后，应立即予以核实，并在核实后及时进行偿付。乙方在偿付
该等债务后，无权向甲方追偿。如因乙方未能进行及时偿付，而致使甲方向债
权人进行偿付的，在甲方偿付后，乙方应及时向甲方偿付该等债务及甲方因偿
付该等债务所承担的费用。具体偿付方式双方在前述原则下届时可协商确定。
  （5）对于交易标的中的债权，甲方应及时向全部债务人发出债权转让通知，
通知标的债权的债务人在交割日后由债务人向乙方偿还债务。甲方应在交割日
向乙方交付债权转让通知。如甲方在交割日前收到标的债权的债务人清偿的款
项，则应在交割日支付给乙方。
  （6）对于甲方签署的与交易标的相关的合同的相对方不同意该等合同项下
的权利义务转移并基于该等合同向甲方主张权利的，乙方在接到甲方有关发生
该等情形通知时，应立即进行核实，并在核实后依法及时履行该等合同，并承
担甲方因该等合同而承担的相关责任。
于下列文件：
  （1）与标的债权、债务相关的合同、账务处理凭证等文件；
  （2）与投资性房地产相关的权属证书、建设手续材料、对外出租合同等文
件；
  （3）交易标的转移、担保的转移需征得他方同意的，由他方出具的同意函；
  （4）与交易标的有关的其他文件。
确认标的资产交付及接收时间、交付及接收经办人的签名、签章。
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签署的如下协议/合同中尚未履行完毕的权利、义务、责任，与本次交易标的公
司股权转让一并转移至乙方承担，并由甲方、乙方、标的公司其他股东签署相
关协议，若涉及第三方同意的事项，甲方和乙方需尽最大努力取得第三方的同
意：
  （1）甲方与中国电建地产集团有限公司等相关方签署的《成都成华区昭觉
寺项目投资合作协议》；
  （2）甲方与中国电建地产集团有限公司签署的《成都中水电海赋房地产有
限公司股权合作协议》；
  （3）甲方与中国电建地产集团有限公司、中储发展股份有限公司签署的
《关于南京市鼓楼区小市街道张王庙路以西中储二期地块之投资合作协议》；
  （4）甲方与武汉地产控股有限公司签署的《汉口城市广场商业开发合作协
议》；
  （5）甲方与中国电建地产集团有限公司签署的《武汉南国融汇商业有限责
任公司》；
  （6）甲方与南京十心房地产有限公司签署的《关于南京江北新区 NO.新区
  （7）甲方与重庆康田置业（集团）有限公司签署的《重庆市沙坪坝区大学
城 U4 地块项目投资合作协议书》及《<重庆市沙坪坝区大学城 U4 地块项目投
资合作协议书>之补充协议》；
  （8）甲方与中国电建地产集团有限公司、武汉地产控股有限公司签署的
《关于[重庆市巴南区李家沱-鱼洞组团 Q 分区 Q24-1/01、Q24-2/01 号宗地]之合
作开发协议书》；
  （9）除上述协议/合同外，若在本次交易交割后，对于甲方在合资设立标
的公司前及作为标的公司股东期间与合资方签署的其他协议/合同涉及权利、义
务、责任需转移至乙方的，原则上随本次交易一并转移至乙方。
四、期间损益及安排
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有或承担，本次交易的对价不因期间损益进行任何调整。
限于新发行或清偿债券、新增或清偿银行借款、新增或清偿其他借款等，属于
本次交易的过渡期损益。
  双方确认，本协议第 4.3 条约定的甲方对标的股权、标的债权、标的债务
进行处置或代收代付而导致的标的资产的变化，不属于期间损益，双方按本协
议第 4.3 条安排进行结算。
构开展交割审计，并出具专项报告。
五、甲方之承诺和保证
  甲方向乙方作出如下承诺和保证：
有权签订并履行本协议且能够独立承担民事责任。
批及授权，且代表甲方签署本协议之人士为甲方合法授权代表。
件或甲方的管理文件，甲方签署及履行本协议也不会与甲方已签订的其他协议
相冲突。
具备持有和处分标的资产的权利，标的资产上不存在任何未向乙方披露的抵押、
质押或者其他担保权益，标的资产没有被采取冻结、查封或其他强制措施。
  对于标的资产产权不完备、因交割前事项导致争议、纠纷等情况的，甲方
将配合、协助乙方及标的公司处理相关事务。
存在任何未向乙方披露的主管部门调查、稽查、行政处罚、监管措施等情况。
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等外部手续。
权利等一切有效措施，保证标的公司继续从事现有主营业务并保证管理层稳定，
为保留甲方城市运营等轻资产业务及避免本次交易完成后产生同业竞争而对标
的公司采取的业务调整措施除外；除不可抗力外，甲方确保标的资产不发生正
常生产经营之外的减损；对于标的公司的正常经营活动，将根据以往惯常的和
合法的方式进行控制和管理，不从事任何可能导致其现有许可、资质发生变更
或无效、失效、被撤销的行为；标的公司在过渡期间不进行任何利润分配。
设置任何抵押、质押等任何担保或第三方权利，并确保标的公司除正常经营外
不进行资产处置、对外担保、对外投资、增加债务或放弃债权等导致其净资产
减损的行为。如甲方经乙方同意处置标的资产的，则甲方应在交割日将处置所
得的资金支付给乙方。
赔偿乙方因此受到的实际损失及费用支出。
六、乙方之承诺和保证
  乙方向甲方作出如下承诺和保证：
有权签订并履行本协议且能够独立承担民事责任。
本协议之人士为乙方合法授权代表。
件或乙方的管理文件，乙方签署及履行本协议也不会与乙方已签订的其他协议
相冲突。
源合法。
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资产，不会因标的资产存在任何瑕疵（包括标的股权未完成实缴出资、标的资
产产权不完备、标的资产存在争议、纠纷等情况）而向甲方主张任何权利。标
的资产交割后，标的资产的任何争议、纠纷均与甲方无关，由乙方负责处理和
承担责任。
许可等外部手续给与必要的支持和配合。
七、债权债务处理
司已签订的全部合同及协议由其继续履行。
通知标的债权的债务人在交割日后由债务人向乙方偿还债务。
转移的同意函。
的情形。对于前述担保，由乙方或其关联方另行提供债权人认可的担保，甲方
应向债权人发送相关通知和沟通解除或置换担保事宜，乙方提供必要的配合和
支持，以在交割日前或交割同时解除甲方为标的公司或其子公司提供的担保。
本协议签订之日至交割日期间，甲方如新增为标的公司或其子公司提供担保的，
亦应按照本条约定解除或置换相关担保。
的，该等预计将形成的关联担保应当在交割日前完成甲方的内部审议及公告等
程序，乙方应当予以配合和协助，并依法提供相应的反担保措施。
标的公司或其子公司应根据与债权人签订的相关借款、担保合同等协议的约定，
就本次交易取得债权人的同意函和/或履行通知义务，甲方应促使和监督标的公
司或其子公司及时履行上述义务。本协议签订之日至交割日期间，标的公司或
其子公司如新增借款的，亦应按照本条约定就本次交易取得债权人的同意函和/
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或履行通知义务。
意，而被相关债权人要求履行合同、清偿债务或追究其他责任的，则按照甲方
与乙方协商达成的合法合理方式处理。
甲方或其子公司非经营性的其他应付款项的，应当在甲方召开本次交易的股东
大会前向甲方清偿全部款项（包括委托贷款、借款、非经营性往来及其截至还
款日的应付利息等），具体金额以交割日的金额为准。
  乙方或其关联方应当向标的公司及其子公司提供资金支持以确保标的公司
及其子公司按时向甲方偿还全部存续债务，避免本次交易产生控股股东及关联
方对上市公司的非经营性资金占用。
交割日后产生的负债及责任，包括但不限于标的公司尚未完成股东实缴出资的
股东责任，应付但未付的员工薪酬、社会保险及住房公积金费用，因违反与第
三方的合同约定而产生的违约责任，因违反相关法律法规而产生的行政处罚，
因交割日前行为而引发的诉讼纠纷所产生的支出或赔偿，因交割日前提供担保
而产生的担保责任，均由乙方承担。甲方自上述事项发生之日起 60 日内通知乙
方，乙方自收到甲方通知之日起 60 日内以现金方式向甲方全额支付其所产生的
支出或费用。
八、员工安置
工民主会议通过，按照合法合规、“人随资产、业务走”和平稳过渡的原则，
依法开展员工安置工作，妥善安置员工。
员继续保持其与该等标的公司的劳动关系，不因本次交易而发生变化。
九、税费
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增值税、土地增值税、房产税、印花税及其他适用税种，或政府有相关部门依
法征收的费用，根据法律、法规规定由责任方承担。
中介机构的费用由聘请方自行承担。
十、违约责任
行或未适当、充分履行本协议所约定之义务，或任何一方根据本协议所作的声
明、保证和承诺在实质上是不真实的或有重大遗漏，该方应被视为违约，违约
方应根据本协议相应条款的约定承担违约责任。
方应保证继续履行本协议，但本协议另有约定的除外。如违约方给守约方造成
损失的，则违约方应当承担守约方的相应的直接经济损失。
本协议，且互不承担违约责任。
十一、本协议生效及其他
  （1）本协议经双方法定代表人或授权代表签字并加盖双方公章；
  （2）本次交易经甲方董事会及股东大会批准；
  （3）本次交易经乙方有权决策机构批准；
  （4）本次交易经中国电力建设集团有限公司批准；
  （5）本次交易涉及的评估报告经中国电力建设集团有限公司备案。
面形式，并经履行必要的内部决策及/或外部批准后生效。
于办理相关手续。每份具有同等法律效力。
中信建投证券股份有限公司                独立财务顾问报告
本或另行签署协议的，双方配合办理。为办理变更登记签署的协议或出具的文
件与本协议安排不一致的，以本协议约定为准。
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                第七节 同业竞争和关联交易
     一、同业竞争
     （一）本次交易对上市公司同业竞争的影响
       本次交易完成后，南国置业本部少量存货以及深圳洺悦 51%股权属于开发
     类资产，仍保留在上市公司，主要系该等存货资产属于尾盘项目，深圳洺悦开
     发的房地产项目已经销售完毕并拟进行注销登记，在该等存货销售完毕和深圳
     洺悦完成注销登记后，南国置业将不再从事房地产开发业务，未来将进一步聚
     焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营
     服务商的战略转型。
       本次交易完成后，南国置业保留业务中包括地处湖北省荆州市的荆州南国
     酒店管理有限公司从事的酒店运营业务，而电建集团内其他涉及酒店运营业务
     开展的区域均在湖北省之外，与南国置业地处湖北省荆州市的酒店业务所在地
     理位置不同，从交通需求、差旅目的等因素考虑，上述位处不同区域的不同酒
     店之间的互相替代程度较低，因此该部分酒店业务与南国置业不构成实质性的
     同业竞争。
       此外，南国置业保留业务主要包括购物中心、写字楼、产业园、长租公寓
     等业态的运营业务；且为进一步提升上市公司业绩规模，增强上市公司盈利能
     力，南国置业未来拟开拓购物中心、写字楼、产业园等业态的物业服务业务。
       截至本报告签署日，电建集团控制的除南国置业外的其他企业，涉及所从
     事的运营/物业服务业务与南国置业主营业务存在区域重合的情况如下：
序号       公司名称              股权结构          涉及从事的业务
      中电建产投雄安商业     电建地产下属控股企业中电建产业
      管理有限公司        投资有限公司持股 100%
      中电建产业投资有限
      公司
      中电建启元（北京）
      不动产管理有限公司
      河北雄安中电建物业     电建地产下属控股企业中电建物业
      管理有限公司        管理有限公司持股 100%
      武汉大本营商业管理
      有限公司
     中信建投证券股份有限公司                           独立财务顾问报告
序号       公司名称              股权结构            涉及从事的业务
      中电建物业管理有限                        购物中心、写字楼、产业园物
      公司                               业服务
      武汉澋悦房地产有限
      公司
      清远狮子湖物业管理         电建集团下属控股企业颐杰鸿泰狮 购物中心、写字楼运营
      有限公司              子湖集团有限公司持股 100%   购物中心、写字楼物业服务
      成都天翼电力工程有         电建集团下属控股企业中国电建集
      限公司               团四川工程有限公司持股 100%
      武汉既济电力商城有         电建集团下属控股企业湖北省电力
      限公司               装备有限公司持股 100%
      中电建五兴物业管理         电建集团下属控股企业中国水利水
      有限公司              电第五工程局有限公司持股 100%
                        电建集团下属控股企业中国水利水
      成 都 星 宇 物 业 管 理 有 电第七工程局有限公司、中国水利
      限公司               水电第七工程局成都水电建设工程
                        有限公司合计持股 69%
      青 海 明 珠 物 业 管 理 有 电建集团下属控股企业中国水利水
      限责任公司             电第四工程局有限公司持股 100%
                        电建集团下属控股企业中国电建集
      江西中电建工程建设
      管理有限公司
                        电建集团下属控股企业中国电建集
      西安博水商务有限公
      司
                        股 100%
                        电建集团下属控股企业中国电建集
      郑州迪森物业管理有
      限公司
                        持股 100%
      北 京 市 龙 熙 物 业 管 理 电建集团下属控股企业中电建聚源
      有限公司              新能源有限责任公司持股 100%
      湖 南 基 业 常 青 企 业 管 电建集团下属控股企业中国水利水
      理服务有限公司           电第八工程局有限公司持股 100%
      中 电 建 一 局 东 原 工 程 电建集团下属控股企业中国水利水
      有限责任公司            电第一工程局有限公司持股 100%
       注：1、本次交易的标的资产中，大本营公司涉及昙华林项目商业运营，由于涉及发行
     资产支持专项计划（类 REITs），大本营公司作为该类 REITs 资产运营机构变更流程较为
     复杂、所需时间较长，为避免影响整体进度，因此昙华林项目仍由大本营公司运营。
       除上述情形外，电建集团以及电建集团控制的除南国置业外的其他企业所
     从事的业务不存在对南国置业构成重大不利影响的同业竞争的情形。对于上述
     构成同业竞争的情形，电建集团、电建地产承诺后续将积极采取措施进行解决。
     （二）上市公司控股股东、实际控制人出具的避免同业竞争的承诺
       为避免本次交易完成后与上市公司涉及的同业竞争事宜，上市公司控股股
     东和实际控制人出具了《关于避免与上市公司同业竞争的承诺》，具体如下：
中信建投证券股份有限公司                   独立财务顾问报告
  “1、本次重组完成后，本公司将南国置业作为本公司主要从事商业运营等
轻资产运营业务的专业平台，支持南国置业持续提升竞争优势，实现高质量发
展。
以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其他企业”）在中国境内所从事的
业务，不存在对南国置业主营业务构成重大不利影响的同业竞争情形。
中电建产业投资有限公司、中电建启元（北京）不动产管理有限公司、河北雄
安中电建物业管理有限公司、武汉大本营商业管理有限公司、中电建物业管理
有限公司、武汉澋悦房地产有限公司所从事的运营/物业服务业务与南国置业主
营业务存在区域重合的情况。本公司承诺，将积极采取措施在 2026 年底之前以
合法合规的方式解决该等资产/业务与南国置业的同业竞争问题。在同业竞争问
题解决之前，上述相关资产/业务将委托给南国置业进行管理。
成或可能构成竞争的新业务机会，本公司将立即书面通知南国置业，并尽力促
使该业务机会按合理和公平的条款和条件首先提供予南国置业。如南国置业放
弃该等业务机会的，本公司或本公司控制的其他企业将在南国置业履行相关程
序后方可从事。
其子公司造成的一切损失。
股东期间有效。”
  “一、本次重组完成后，本公司将南国置业作为本公司主要从事商业运营
等轻资产运营业务的专业平台，支持南国置业持续提升竞争优势，实现高质量
发展。
中信建投证券股份有限公司                   独立财务顾问报告
  二、除本承诺函所述情况外，本公司及本公司控制的除南国置业及其子公
司以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其他企业”）在中国境内所从事
的业务，不存在对南国置业主营业务构成重大不利影响的同业竞争情形。
  三、本公司下属子公司涉及在湖北省区域外从事酒店业务，与南国置业不
构成实质性的同业竞争。本公司承诺，本公司及本公司控制的其他企业未来将
不在湖北省区域内开展酒店业务。
  四、本次重组完成后，本公司下属中国电建地产集团有限公司下属子公司
中电建产投雄安商业管理有限公司、中电建产业投资有限公司、中电建启元
（北京）不动产管理有限公司、河北雄安中电建物业管理有限公司、武汉大本
营商业管理有限公司、中电建物业管理有限公司、武汉澋悦房地产有限公司所
从事的运营/物业服务业务与南国置业主营业务存在区域重合的情况。本公司承
诺，将积极采取措施在 2026 年底之前以合法合规的方式解决该等资产/业务与
南国置业的同业竞争问题。在同业竞争问题解决之前，上述相关资产/业务将委
托给南国置业进行管理。
  五、本次重组完成后，本公司下属子公司清远狮子湖物业管理有限公司、
成都天翼电力工程有限公司、武汉既济电力商城有限公司所从事的运营/物业服
务业务与南国置业主营业务存在区域重合的情况。本公司承诺，将积极采取措
施在 2028 年底之前以合法合规的方式解决该等资产/业务与南国置业的同业竞
争问题。在同业竞争问题解决之前，上述相关资产/业务将委托给南国置业进行
管理。
  六、本公司下属中国电力建设股份有限公司下属子公司中电建五兴物业管
理有限公司、成都星宇物业管理有限公司、青海明珠物业管理有限责任公司、
江西中电建工程建设管理有限公司、西安博水商务有限公司、郑州迪森物业管
理有限公司、北京市龙熙物业管理有限公司、湖南基业常青企业管理服务有限
公司、中电建一局东原工程有限责任公司所从事的物业服务业务与南国置业主
营业务存在区域重合的情况。本公司承诺，将积极采取措施，且经中国电力建
设股份有限公司履行相关程序后，在 2028 年底之前以合法合规的方式解决该等
资产/业务与南国置业的同业竞争问题。
中信建投证券股份有限公司                                   独立财务顾问报告
  七、如本公司或本公司控制的其他企业未来获得任何与南国置业主营业务
构成或可能构成竞争的新业务机会，本公司将立即书面通知南国置业，并尽力
促使该业务机会按合理和公平的条款和条件首先提供予南国置业。如南国置业
放弃该等业务机会的，本公司或本公司控制的其他企业将在南国置业履行相关
程序后方可从事。
  八、如本公司违反上述声明或承诺，本公司将承担及赔偿因此给南国置业
及其子公司造成的一切损失。
  九、本承诺函自本次重组完成之日起生效，并于本公司作为南国置业的实
际控制人期间有效。”
二、关联交易
（一）报告期内标的资产关联交易情况
  根据立信出具的《审计报告》，最近两年一期标的资产的关联交易情况如
下：
                                                      单位：万元
      关联方       关联交易内容    2025 年 1-4 月    2024 年度     2023 年度
成都南国住房租赁有限公司     咨询服务                 -           -     283.02
焦作市宏亮电力技术咨询有限
                 采购商品           277.38      965.72      478.62
      公司
 湖北省电力装备有限公司     采购商品              7.24           -     124.61
武汉既济电力商城有限公司     采购商品                 -           -      60.30
北京领筑供应链管理有限公司    采购商品            29.63            -    1,597.26
中国水利水电第十工程局有限
                 接受劳务          6,534.13   11,828.05   18,081.27
      公司
 中电建建筑集团有限公司     接受劳务          1,384.17    4,759.29    6,696.38
中国水利水电第九工程局有限
                 接受劳务           176.99     1,447.21    5,628.71
      公司
 中电建物业管理有限公司     接受劳务           506.56     2,204.25    2,378.67
中国水利水电第三工程局有限
                 接受劳务                 -           -   13,916.50
      公司
中国水利水电第五工程局有限
                 接受劳务                 -     547.83            -
      公司
中国电建集团江西省水电工程
                 接受劳务                 -           -     408.09
    局有限公司
中信建投证券股份有限公司                                           独立财务顾问报告
      关联方       关联交易内容         2025 年 1-4 月       2024 年度        2023 年度
中电建市政园林工程有限公司     接受劳务                       -              -      490.66
中电建建筑装饰工程有限公司     接受劳务                       -      568.60         434.87
中电建五兴物业管理有限公司     接受劳务                       -              -      152.55
长沙中电建江河物业管理有限
                  接受劳务                 12.27        361.71         170.32
      公司
  福建闽能咨询有限公司      接受劳务                       -      113.12                 -
江西中电建工程造价咨询有限
                  接受劳务                       -       24.66          28.95
      公司
北京海赋丰业房地产开发有限
                  接受劳务                       -         9.43                -
      公司
中国水利水电建设工程咨询北
                  接受劳务                       -              -       28.43
    京有限公司
中国电力建设集团有限公司      接受劳务                       -       29.17                 -
      合计            -               8,928.36      22,859.04      50,959.22
                                                                单位：万元
      关联方       关联交易内容        2025 年 1-4 月       2024 年度        2023 年度
荆州南国酒店管理有限公司     出售商品                    -              -           1.79
中国水利水电第八工程局有
                 出售商品                25.84         277.48         384.72
     限公司
中国水利水电第五工程局有
                 出售商品                42.62         172.24          70.24
     限公司
中国水利水电第三工程局有
                 出售商品                 3.61          44.77         144.54
     限公司
中电建生态环境集团有限公
                 出售商品                 2.94          76.11          77.81
      司
中国水利水电第九工程局有
                 出售商品                    -          35.58           6.93
     限公司
中国水利水电第七工程局有
                 出售商品                 0.01          45.76          27.09
     限公司
中电建丝路（陕西）建设投
                 出售商品                    -          99.27              -
   资发展有限公司
 中电建路桥集团有限公司     出售商品                    -           1.44          81.86
中国水利水电第十二工程局
                 出售商品                 9.09          27.19          15.51
    有限公司
 郑州悦宸置业有限公司      出售商品                    -          46.12              -
                出售商品/提供
 贵阳和悦置业有限公司                           8.41          33.64              -
                  劳务
河北雄安中电建物业管理有
                 出售商品                32.18              -              -
     限公司
中国电建集团昆明勘测设计
                 出售商品                 1.19          26.14              -
   研究院有限公司
中信建投证券股份有限公司                                       独立财务顾问报告
 中国水利水电第六工程局有
                  出售商品            0.17         15.08          10.09
      限公司
  河南泛悦置业有限公司      出售商品               -         24.46               -
                 出售商品/提供
  西安泛悦置业有限公司                         -         21.87          11.21
                   劳务
  中电建宁夏工程有限公司     出售商品               -              -         19.76
 中国电建集团河北工程有限
                  出售商品               -              -         20.37
       公司
 湖南金光华海赋房地产开发    出售商品/提供
                                     -         19.98               -
     有限公司          劳务
 成都洺悦蓉城房地产开发有
                  出售商品               -         13.46               -
      限公司
 佛山澋晟房地产开发有限公
                  出售商品               -         11.49               -
        司
 重庆澋悦房地产开发有限公    出售商品/提供
                                     -         71.39           4.18
        司          劳务
 成都德川嘉悦置业有限公司     出售商品               -           4.06              -
 中国电建集团港航建设有限
                  出售商品               -           3.38              -
      公司
 中电建河北雄安智汇城建设
                  提供劳务           12.92              -         55.03
    发展有限公司
  武汉洺悦房地产有限公司     提供劳务          122.83        294.80         294.80
 成都东华房地产开发有限公
                  提供劳务               -         64.78          71.55
        司
 长沙京蓉房地产开发有限公
                  提供劳务               -         81.47         201.89
        司
 重庆启润房地产开发有限公    出售商品/提供
                                     -         22.67         137.68
        司          劳务
  中国水电建设集团房地产
                  提供劳务               -         51.54          54.44
    （成都）有限公司
 中电建（广州）城市投资发
                  提供劳务               -         67.70          28.30
      展有限公司
                 提供劳务/出售
     其他小额                        39.99         48.36          43.52
                   商品
            合计                  301.79       1,702.23       1,763.32
                                                            单位：万元
      关联方         关联交易内容    2025 年 1-4 月      2024 年度        2023 年度
  武汉北都商业有限公司       利息支出                  -              -       364.79
  中电建商业保理有限公司      利息支出                  -              -         12.35
中电建丝路（陕西）建设投资发展
                   利息支出                  -              -       794.61
      有限公司
 中国电建地产集团有限公司      利息支出         17,344.58     36,392.28       40,080.47
中信建投证券股份有限公司                                                         独立财务顾问报告
 中电建商业保理有限公司             保理利息费用                           -             -         428.52
中国电建地产集团有限公司               担保费利息                     46.27      184.22            301.50
广州招赢房地产有限责任公司              利息收入                     375.21     1,385.14                 -
南京电建中储房地产有限公司              利息收入                     470.78     1,315.31        1,311.72
南京聚盛房地产开发有限公司              利息收入                     159.54      -476.14        1,233.85
长沙京蓉房地产开发有限公司              利息收入                           -      81.47            248.12
中国电建地产集团有限公司               利息收入                           -      27.16              9.75
中国电建集团财务有限责任公司             利息收入                      10.97      101.74            116.27
 中文发集团文化有限公司               利息收入                           -          7.62          15.00
重庆启润房地产开发有限公司              利息收入                     707.31     1,864.28        1,859.19
               合计                                 19,114.66   40,883.09       46,776.14
  （1）标的公司作为出租方
                                                                            单位：万元
                         租赁资产                        确认的租赁收入
  出租方      承租方名称
                          种类           2025 年 1-4 月       2024 年度           2023 年度
荆州南国商业发    荆州南国酒店        房屋及建
 展有限公司     管理有限公司         筑物
           合计                                 118.10           354.29          338.17
  （2）标的公司作为承租方
                                                                            单位：万元
                                                    租金费用
   出租方         租赁资产种类
中文发集团文化有
               房屋及建筑物                         -                  -           2,521.52
   限公司
武汉北都商业有限
               房屋及建筑物                         -                  -            263.08
   公司
          合计                                  -                  -           2,784.60
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司作为担保方的情况如下：
                                                                        单位：万元
                                                                        担保是否已
  被担保方              担保金额          担保起始日                担保到期日
                                                                        经履行完毕
重庆澋悦房地产开
发有限公司
中信建投证券股份有限公司                                                  独立财务顾问报告
武汉临江荣城房地
产开发有限公司
武汉临江荣城房地
产开发有限公司
武汉临江荣城房地
产开发有限公司
武汉临江荣城房地
产开发有限公司
武汉熙悦房地产有
限公司
长沙悦汉房地产有
限公司
长沙悦汉房地产有
限公司
重庆康田洺悦房地
产开发有限公司
  截至 2024 年 12 月 31 日，标的公司作为担保方的情况如下：
                                                                 单位：万元
                                                                担保是否已
  被担保方         担保金额          担保起始日              担保到期日
                                                                经履行完毕
广州招赢房地产有
  限责任公司
重庆澋悦房地产开
  发有限公司
重庆澋悦房地产开
  发有限公司
长沙京蓉房地产开
  发有限公司
武汉临江荣城房地
 产开发有限公司
武汉临江荣城房地
 产开发有限公司
武汉临江荣城房地
 产开发有限公司
武汉熙悦房地产有
   限公司
长沙悦汉房地产有
   限公司
长沙悦汉房地产有
   限公司
重庆康田洺悦房地
 产开发有限公司
  截至 2023 年 12 月 31 日，标的公司作为担保方的情况如下：
                                                                 单位：万元
                                                                担保是否已
  被担保方         担保金额          担保起始日              担保到期日
                                                                经履行完毕
广州招赢房地产有         17,760.00     2022.11.11        2026.12.07      否
中信建投证券股份有限公司                                                  独立财务顾问报告
 限责任公司
重庆澋悦房地产开
  发有限公司
长沙京蓉房地产开
  发有限公司
  截至 2025 年 4 月 30 日，标的公司作为被担保方的情况如下：
                                                                单位：万元
                                                                担保是否已
   担保方          担保金额              担保起始日         担保到期日
                                                                经履行完毕
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
  截至 2024 年 12 月 31 日，标的公司作为被担保方的情况如下：
                                                               单位：万元
                                                              担保是否已
  担保方          担保金额              担保起始日          担保到期日
                                                              经履行完毕
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
  截至 2023 年 12 月 31 日，标的公司作为被担保方的情况如下：
                                                               单位：万元
                                                              担保是否已
  担保方          担保金额              担保起始日          担保到期日
                                                              经履行完毕
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
中国电建地产集团
  有限公司
  （1）2025 年 1-4 月
中信建投证券股份有限公司                                    独立财务顾问报告
                                                  单位：万元
       关联方        拆借金额              起始日            到期日
       拆入：
  中国电建地产集团有限公司         11,700.00   2015.12.30         -
  中国电建地产集团有限公司         49,000.00   2022.01.17     2025.01.16
  中国电建地产集团有限公司         80,000.00   2022.01.27     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         30,000.00   2022.01.29     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         35,000.00   2022.03.31     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司          5,000.00   2022.05.18     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司          3,500.00   2022.06.06     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         22,540.00   2022.06.17     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         12,500.00   2022.06.30     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司          1,730.00   2022.07.14     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         40,000.00   2022.07.20     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         12,000.00   2022.07.27     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         30,000.00   2022.08.11     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司          7,000.00   2022.09.14     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         13,000.00   2022.09.27     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司          6,000.00   2022.11.10     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         80,000.00   2022.12.30     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         28,000.00   2022.12.31     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         62,460.00   2022.06.17     2025.06.16
  中国电建地产集团有限公司         93,040.00   2022.07.14     2025.07.13
  中国电建地产集团有限公司         10,000.00   2023.01.13     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         40,000.00   2023.01.16     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         21,000.00   2023.01.17     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         17,000.00   2023.04.03     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         32,000.00   2023.04.26     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         85,000.00   2023.06.08     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         24,400.00   2023.06.28     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         45,000.00   2023.08.23     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         25,000.00   2023.11.24     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司         32,500.00   2024.03.22     2025.03.21
  中国电建地产集团有限公司         29,200.00   2024.03.25     2025.03.20
中信建投证券股份有限公司                                       独立财务顾问报告
       关联方          拆借金额               起始日            到期日
  中国电建地产集团有限公司            10,000.00   2024.04.07     2025.04.06
北京飞悦临空科技产业发展有限公司           8,388.55   2022.12.29     实际归还时
  中国电建地产集团有限公司             2,769.00   2023.06.14     实际归还时
北京飞悦临空科技产业发展有限公司           1,420.00   2023.06.14     实际归还时
  中国电建地产集团有限公司            43,165.43   2023.12.29     实际归还时
北京飞悦临空科技产业发展有限公司          19,743.27   2023.12.29     实际归还时
  中国电建地产集团有限公司             1,499.18   2023.08.17     实际归还时
       拆出：
 重庆启润房地产开发有限公司            24,296.79   2022.12.17     实际归还时
 南京电建中储房地产有限公司             2,601.00   2022.10.16     2025.10.16
 南京电建中储房地产有限公司            25,749.90   2022.08.20     2025.08.20
 长沙京蓉房地产开发有限公司             3,251.66   2022.01.17         -
 广州招赢房地产有限责任公司            48,812.11   2021.06.15     2026.06.14
 广州招赢房地产有限责任公司              825.00    2021.09.10     2026.06.14
 广州招赢房地产有限责任公司              330.00    2021.10.26     2026.06.14
 广州招赢房地产有限责任公司            25,740.63   2022.08.31     2026.06.14
 南京聚盛房地产开发有限公司            19,863.81   2021.10.25     2026.10.24
  （2）2024 年
                                                     单位：万元
       关联方          拆借金额               起始日            到期日
       拆入：
  中国电建地产集团有限公司            11,700.00   2015.12.30         -
  中国电建地产集团有限公司            78,000.00   2021.12.22     2024.12.21
  中国电建地产集团有限公司           105,000.00   2021.12.31     2024.12.30
  中国电建地产集团有限公司            49,000.00   2022.01.17     2025.01.16
  中国电建地产集团有限公司            80,000.00   2022.01.27     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司            30,000.00   2022.01.29     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司            35,000.00   2022.03.31     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司             5,000.00   2022.05.18     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司             3,500.00   2022.06.06     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司            22,540.00   2022.06.17     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司            12,500.00   2022.06.30     2025.12.31
中信建投证券股份有限公司                                      独立财务顾问报告
       关联方          拆借金额              起始日            到期日
  中国电建地产集团有限公司            1,730.00   2022.07.14     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           40,000.00   2022.07.20     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           12,000.00   2022.07.27     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           30,000.00   2022.08.11     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司            7,000.00   2022.09.14     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           13,000.00   2022.09.27     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司            6,000.00   2022.11.10     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           80,000.00   2022.12.30     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           28,000.00   2022.12.31     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           62,460.00   2022.06.17     2025.06.16
  中国电建地产集团有限公司           93,040.00   2022.07.14     2025.07.13
  中国电建地产集团有限公司           10,000.00   2023.01.13     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           40,000.00   2023.01.16     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           21,000.00   2023.01.17     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           17,000.00   2023.04.03     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           32,000.00   2023.04.26     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           85,000.00   2023.06.08     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           24,400.00   2023.06.28     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           45,000.00   2023.08.23     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           25,000.00   2023.11.24     2025.12.31
  中国电建地产集团有限公司           32,500.00   2024.03.22     2025.03.21
  中国电建地产集团有限公司           29,200.00   2024.03.25     2025.03.20
  中国电建地产集团有限公司           10,000.00   2024.04.07     2025.04.06
北京飞悦临空科技产业发展有限公司          8,388.55   2022.12.29     实际归还时
  中国电建地产集团有限公司            2,769.00   2023.06.14     实际归还时
北京飞悦临空科技产业发展有限公司          1,420.00   2023.06.14     实际归还时
  中国电建地产集团有限公司           43,165.43   2023.12.29     实际归还时
北京飞悦临空科技产业发展有限公司         19,743.27   2023.12.29     实际归还时
  中国电建地产集团有限公司            1,499.18   2023.08.17     实际归还时
       拆出：
 重庆启润房地产开发有限公司           24,296.79   2022.12.17     实际归还时
 南京电建中储房地产有限公司            2,601.00   2022.10.16     2025.10.16
 南京电建中储房地产有限公司           25,749.90   2022.08.20     2025.08.20
中信建投证券股份有限公司                                     独立财务顾问报告
       关联方        拆借金额               起始日            到期日
 长沙京蓉房地产开发有限公司           3,251.66   2022.01.17         -
 广州招赢房地产有限责任公司          48,812.11   2021.06.15     2026.06.14
 广州招赢房地产有限责任公司            825.00    2021.09.10     2026.06.14
 广州招赢房地产有限责任公司            330.00    2021.10.26     2026.06.14
 广州招赢房地产有限责任公司          25,740.63   2022.08.31     2026.06.14
 南京聚盛房地产开发有限公司          19,863.81   2021.10.25     2026.10.24
  （3）2023 年
                                                   单位：万元
       关联方        拆借金额               起始日            到期日
       拆入：
  中国电建地产集团有限公司          11,700.00   2015.12.30    未约定到期日
  中国电建地产集团有限公司          70,000.00   2021.09.29     2024.09.28
  中国电建地产集团有限公司           4,600.00   2021.10.22     2024.10.21
  中国电建地产集团有限公司          22,800.00   2021.10.25     2024.10.24
  中国电建地产集团有限公司          33,800.00   2021.11.01     2024.10.31
  中国电建地产集团有限公司          20,000.00   2021.11.26     2024.11.25
  中国电建地产集团有限公司          78,000.00   2021.12.22     2024.12.21
  中国电建地产集团有限公司         105,000.00   2021.12.31     2024.12.30
  中国电建地产集团有限公司          49,000.00   2022.01.17     2025.01.16
  中国电建地产集团有限公司          80,000.00   2022.01.27     2025.01.26
  中国电建地产集团有限公司          30,000.00   2022.01.29     2025.01.28
  中国电建地产集团有限公司          35,000.00   2022.03.31     2025.03.30
  中国电建地产集团有限公司           5,000.00   2022.05.18     2025.05.17
  中国电建地产集团有限公司           3,500.00   2022.06.06     2025.06.05
  中国电建地产集团有限公司          22,540.00   2022.06.17     2025.06.16
  中国电建地产集团有限公司          12,500.00   2022.06.30     2025.06.29
  中国电建地产集团有限公司           1,730.00   2022.07.14     2025.07.13
  中国电建地产集团有限公司          40,000.00   2022.07.20     2025.07.19
  中国电建地产集团有限公司          12,000.00   2022.07.27     2025.07.26
  中国电建地产集团有限公司          30,000.00   2022.08.11     2024.08.10
  中国电建地产集团有限公司           7,000.00   2022.09.14     2024.09.13
  中国电建地产集团有限公司          13,000.00   2022.09.27     2024.09.26
中信建投证券股份有限公司                                      独立财务顾问报告
       关联方          拆借金额              起始日            到期日
  中国电建地产集团有限公司            6,000.00   2022.11.10     2024.11.09
  中国电建地产集团有限公司           80,000.00   2022.12.30     2024.12.29
  中国电建地产集团有限公司           28,000.00   2022.12.31     2024.12.30
  中国电建地产集团有限公司           62,460.00   2022.06.17     2025.06.16
  中国电建地产集团有限公司           93,040.00   2022.07.14     2025.07.13
  中国电建地产集团有限公司           10,000.00   2023.01.13     2026.01.12
  中国电建地产集团有限公司           40,000.00   2023.01.16     2026.01.15
  中国电建地产集团有限公司           21,000.00   2023.01.17     2026.01.16
  中国电建地产集团有限公司           17,000.00   2023.04.03     2026.04.02
  中国电建地产集团有限公司           32,000.00   2023.04.26     2026.04.25
  中国电建地产集团有限公司           85,000.00   2023.06.08     2026.06.07
  中国电建地产集团有限公司           24,400.00   2023.06.28     2026.06.27
  中国电建地产集团有限公司           45,000.00   2023.08.23     2026.08.22
  中国电建地产集团有限公司           25,000.00   2023.11.24     2026.11.23
北京飞悦临空科技产业发展有限公司          8,388.55   2022.12.29    未约定到期日
中电建丝路（陕西）建设投资发展有
       限公司
  中国电建地产集团有限公司            2,769.00   2023.06.14     2024.06.13
北京飞悦临空科技产业发展有限公司          1,420.00   2023.06.14     2024.06.13
  中国电建地产集团有限公司           43,165.43   2023.12.29     2024.12.28
北京飞悦临空科技产业发展有限公司         19,743.27   2023.12.29     2024.12.28
  中国电建地产集团有限公司             323.18    2023.08.17     2024.08.16
       拆出：
  中文发集团文化有限公司              900.00    2020.08.01     2024.07.31
 重庆启润房地产开发有限公司           24,296.79   2022.12.17     2023.12.17
 南京电建中储房地产有限公司            2,601.00   2022.10.16     2025.10.16
 南京电建中储房地产有限公司           25,749.90   2022.08.20     2025.08.20
 长沙京蓉房地产开发有限公司            4,181.66   2022.01.17     实际归还时
 广州招赢房地产有限责任公司           48,812.11   2021.06.15     实际归还时
 广州招赢房地产有限责任公司             825.00    2021.09.10     实际归还时
 广州招赢房地产有限责任公司             330.00    2021.10.26     实际归还时
 广州招赢房地产有限责任公司           25,740.63   2022.08.31     实际归还时
 南京聚盛房地产开发有限公司            2,601.11   2021.06.18     实际归还时
     中信建投证券股份有限公司                                                  独立财务顾问报告
              关联方                     拆借金额              起始日              到期日
      南京聚盛房地产开发有限公司                         500.00    2021.07.09       实际归还时
      南京聚盛房地产开发有限公司                         800.00    2021.10.22       实际归还时
      南京聚盛房地产开发有限公司                       21,962.70   2021.10.25       实际归还时
       （1）标的公司应收关联方款项
                                                                       单位：万元
项目                  2025 年 4 月 30 日           2024 年末                   2023 年末
        关联方
名称                  账面余额       坏账准备       账面余额        坏账准备         账面余额        坏账准备
货币   中国电建集团财务有
资金      限责任公司
     湖北南国宏泰产业园
      投资发展有限公司
     深圳洺悦房地产有限
                           -          -          -          -       4,573.06           -
          公司
     荆州南国酒店管理有
                           -          -          -          -           2.03           -
          限公司
     中国水利水电第三工
       程局有限公司
     中国水利水电第五工
       程局有限公司
     武汉洺悦房地产有限
          公司
     中国水利水电第八工
       程局有限公司
     中国水利水电第四工
       程局有限公司
应收   中电建路桥集团有限
账款        公司
     中国水利水电第九工
       程局有限公司
     中国水利水电第七工
       程局有限公司
     深圳市福粤置业有限
          公司
     成都洺悦蓉城房地产
       开发有限公司
     贵阳和悦置业有限公
           司
     重庆启润房地产开发
         有限公司
     中电建三局（陕西）
      市政工程有限公司
     成都东华房地产开发
         有限公司
中信建投证券股份有限公司                                        独立财务顾问报告
成都金洺华府房地产
  开发有限公司
中电建建筑集团有限
     公司
中国水电建设集团房
地产（成都）有限公      144.37   18.31    144.37     15.09     77.65     4.88
      司
中电建丝路（陕西）
建设投资发展有限公      126.32   29.65    124.62     11.39    774.22    73.55
      司
重庆澋悦房地产开发
    有限公司
南京泓通置业有限公
      司
中国水利水电第十二
  工程局有限公司
上海泷临置业有限公
      司
中国电建集团河南工
   程有限公司
武汉洺悦领江房地产
    有限公司
中国水利水电第十工
  程局有限公司
中电建物业管理有限
     公司
郑州悦宸置业有限公
      司
河南泛悦置业有限公
      司
河南泷通置业有限责
     任公司
重庆武地洺悦房地产
  开发有限公司
重庆泷兴房地产开发
    有限公司
湖北鼎汉投资有限公
      司
中国水利水电第六工
  程局有限公司
中国电建集团昆明勘
 测设计院有限公司
南京电建中储房地产
    有限公司
成都岷江海赋投资有
   限责任公司
成都德川成悦置业有
     限公司
杭州泷悦置业有限公
      司
中信建投证券股份有限公司                                  独立财务顾问报告
湖南金光华海赋房地
 产开发有限公司
中电建西元（北京）
房地产开发有限公司
杭州泛悦置业有限公
      司
中国电建地产集团抚
   顺有限公司
中电建生态环境集团
    有限公司
佛山泛澋置业有限公
      司
山西中电建置业有限
     公司
郑州悦恒置业有限公
      司
南京泛悦建设管理有
     限公司
中国电建地产集团有
     限公司
西安泛悦置业有限公
      司
中国电建地产集团绵
 阳长兴有限公司
苏州澋洺置业有限公
      司
北京西元祥泰房地产
  开发有限公司
中电建市政园林工程
    有限公司
佛山泛悦置业有限公
      司
成都洺悦房地产开发
    有限公司
山东洺悦置业有限公
      司
山东津岳房地产开发
    有限公司
中国电建集团江西省
                  -      -        -       -    143.03    14.30
水电工程局有限公司
中国电建集团昆明勘
测设计研究院有限公         -      -   244.73   12.24         -        -
      司
中国电建集团四川工
                  -      -        -       -     24.22     1.21
   程有限公司
佛山澋晟房地产开发
                  -      -     9.99    0.50         -        -
    有限公司
中国电建集团港航建
                  -      -    23.06    1.15         -        -
   设有限公司
     中信建投证券股份有限公司                                             独立财务顾问报告
     成都德川嘉悦置业有
                            -        -        4.59     0.23           -      -
          限公司
     武汉双联创和置业有
                            -        -        1.68     0.67        1.68   0.50
          限公司
     湖北省电力装备有限
                            -        -        0.62     0.25        0.62   0.19
          公司
     北京京能海赋置业有
                            -        -           -        -        0.12   0.03
          限公司
     中国电建集团昆明勘
      测设计院有限公司
     中电建商业保理有限
                            -        -           -        -     200.00       -
          公司
     中国水利水电第三工
                            -        -        0.42        -    1,500.00      -
       程局有限公司
应收
     中国水利水电第四工
款项                     66.00         -      66.00         -           -      -
       程局有限公司
融资
     中国水利水电第五工
                            -        -     563.80         -           -      -
       程局有限公司
     中国水利水电第六工
       程局有限公司
     中国水利水电第八工
       程局有限公司
     焦作市宏亮电力技术
       咨询有限公司
预付   北京领筑供应链管理
款项       有限公司
     长沙中电建江河物业
                            -        -      42.34         -           -      -
       管理有限公司
     荆州南国酒店管理有
          限公司
     湖北南国宏泰产业园
      投资发展有限公司
     成都南国住房租赁有
          限公司
     武汉泛悦城市运营管
        理有限公司
     深圳洺悦房地产有限
          公司
其他
     广州招赢房地产有限
应收                  63,392.28   175.12   66,994.57        -   81,026.31      -
         责任公司
 款
     重庆启润房地产开发
         有限公司
     南京电建中储房地产
         有限公司
     南京聚盛房地产开发
         有限公司
     长沙京蓉房地产开发
         有限公司
     中国水利水电第十工
                            -        -    5,470.00   273.50           -      -
       程局有限公司
     中信建投证券股份有限公司                                                  独立财务顾问报告
     北京金水慧业房地产
                         -        -          -               -               -                 -
       开发有限公司
     中文发集团文化有限
         公司
     中电建建筑装饰工程
                         -        -   1,784.62        89.23                  -                 -
        有限公司
     中电建物业管理有限
         公司
     武汉洺悦房地产有限
         公司
     北京华科软科技有限
                         -        -          -               -        10.00                 3.00
         公司
     中国水利水电第十二
                         -        -          -               -        20.00                 1.00
      工程局有限公司
     中电建建筑集团有限
         公司
     中国水利水电第十工
       程局有限公司
     重庆启润房地产开发
合同      有限公司
资产   重庆澋悦房地产开发
                         -        -          -               -        12.27                 1.23
        有限公司
     北京海赋丰业房地产
                         -        -          -               -            0.56              0.06
       开发有限公司
       （2）标的公司应付关联方款项
                                                                    单位：万元
     项目名称           关联方
              中电建建筑集团有限公司                   11,366.87       11,852.51       11,981.37
            中国水利水电第十工程局有限公司                 19,977.09        8,299.96        9,694.02
            中国水利水电第五工程局有限公司                  6,634.50        3,399.71        3,807.29
            中国水利水电第九工程局有限公司                  4,984.66        3,330.24        5,962.39
             中电建建筑装饰工程有限公司                   3,210.74        1,843.70             14.29
              湖北省电力装备有限公司                    1,797.48        1,026.69        1,263.60
     应付账款     中电建物业管理有限公司                    1,957.30        1,345.30        1,192.54
            中国电建集团江西省水电工程局有限
                   公司
            中国水利水电第三工程局有限公司                           -               -            2.75
             北京领筑供应链管理有限公司                       305.86          503.54      1,150.67
             中电建市政园林工程有限公司                        31.65           15.82           41.83
              武汉汉源既济电力有限公司                       342.36          400.65          403.49
             中国电建市政建设集团有限公司                      280.34          140.17          564.58
中信建投证券股份有限公司                                     独立财务顾问报告
         中文发集团文化有限公司                    -            -       74.96
       焦作市宏亮电力技术咨询有限公司            471.97        44.25       140.05
          贵州天韵石尚有限公司              140.89       176.88       208.93
        江西省电力装璜有限责任公司              61.46       191.80       191.80
       江西中电建工程造价咨询有限公司               8.58        4.29        30.43
         武汉澋悦房地产有限公司               45.46             -            -
       中国电建集团武汉重工装备有限公司            32.61        16.30        16.30
       中国水利水电建设工程咨询北京有限
              公司
       中国水利水电第八工程局有限公司             26.93        13.47        13.47
          福建闽能咨询有限公司               40.59        20.29             -
        中电建五兴物业管理有限公司                   -            -       33.55
         武汉洺悦房地产有限公司                    -       22.73        22.73
       北京海赋丰业房地产开发有限公司               7.34        4.00             -
         浙江华东工程咨询有限公司                   -            -        5.31
        武汉汉镇既济电力设备有限公司               0.77        0.77         1.00
       中国水利水电第十工程局有限公司           4,018.52    1,498.28     3,643.74
         中电建建筑集团有限公司             7,693.93    2,588.99     1,032.94
应付票据
          福建闽能咨询有限公司                    -       66.41             -
        中电建建筑装饰工程有限公司                   -       35.43             -
         成都南国住房租赁有限公司                   -            -      367.39
         荆州南国酒店管理有限公司             258.00       258.00       258.00
        武汉泛悦城市运营管理有限公司               5.02        9.27             -
          武汉北都商业有限公司               89.33             -    1,370.19
       武汉泛悦城市运营管理有限公司(运营
             管理业务)
         中国电建地产集团有限公司        1,150,570.07
                                                   .54          .79
其他应付
  款     深圳市国润金海房地产有限公司         40,407.09    39,721.21    42,445.00
        南京智盛房地产开发有限公司          43,752.14    43,752.14    43,752.14
       北京飞悦临空科技产业发展有限公司        29,551.82    29,551.82    29,551.82
       北京金水慧业房地产开发有限公司                  -            -   62,625.00
         中电建商业保理有限公司             6,563.59   10,812.16    38,427.88
       中电建丝路（陕西）建设投资发展有
                                        -            -    6,536.90
              限公司
          南京锦华置业有限公司             7,950.00    7,950.00     8,700.00
中信建投证券股份有限公司                                独立财务顾问报告
        南京悦霖房地产开发有限公司        2,500.00   2,500.00   2,500.00
        北京领筑供应链管理有限公司               -    661.62           -
       焦作市宏亮电力技术咨询有限公司              -    371.43           -
       北京海赋丰业房地产开发有限公司         70.00      70.00     100.00
          河南泛悦置业有限公司                -          -     62.26
         中国电建地产长沙有限公司         155.53           -       0.64
       中国水利水电第七工程局有限公司           5.24       5.24       5.24
         中电建物业管理有限公司             4.21       0.33          -
          郑州悦宸置业有限公司                -          -       0.66
         南京金潭建设管理有限公司               -          -       1.22
         武汉汉源既济电力有限公司               -       0.07       0.07
       中国水利水电第十二工程局有限公司             -       4.57          -
       中电建启元（北京）不动产管理有限
                                    -       0.48          -
预收款项          公司
        北京领筑供应链管理有限公司               -       0.47          -
        北京海赋私募基金管理有限公司              -       0.01          -
       中国水利水电第十二工程局有限公司        18.26           -          -
        江西省电力装璜有限责任公司               -     24.04      24.04
        重庆澋悦房地产开发有限公司               -       2.59          -
合同负债   中国水利水电第十工程局有限公司              -       1.94          -
       中电建启元（北京）不动产管理有限
              公司
        北京领筑供应链管理有限公司            0.95          -          -
        北京海赋私募基金管理有限公司           0.02          -          -
  报告期内标的资产的关联交易主要为标的资产基于房地产开发业务日常经
营需求向关联方采购建筑承包服务等，关联交易定价参考市场价格，具有商业
合理性。报告期内标的资产的关联资金拆借主要基于房地产开发、租赁业务日
常经营需求向股东、子公司少数股东等关联方拆借资金。因此，标的资产的关
联交易具有必要性及公允性。
（二）本次交易对上市公司关联交易的影响
  根据立信出具的《备考财务报表审阅报告》，本次交易后，上市公司关联
中信建投证券股份有限公司                                                 独立财务顾问报告
交易情况如下：
  （1）采购商品、接受劳务的关联交易
                                                                   单位：万元
      关联方            关联交易内容         2025 年 1-4 月                 2024 年度
中电建物业管理有限公司         采购商品/接受劳务                  1,900.12              5,307.06
成都中电建交投善成物业管
                      接受劳务                       13.13                 52.51
    理有限公司
      合计                -                      1,913.25              5,359.57
  （2）出售商品、提供劳务的关联交易
                                                                   单位：万元
      关联方            关联交易内容         2025 年 1-4 月                 2024 年度
 中电建物业管理有限公司          出售商品                       38.81                     -
 中电建产业投资有限公司          出售商品                           -                15.00
中国电建集团华中投资有限
                      出售商品                        1.33                 0.37
     公司
               合计                                40.14                15.37
  （3）关联方租赁情况
  公司作为承租方情况如下：
                                                                   单位：万元
    承租方名称            租赁资产种类         2025 年 1-4 月                 2024 年度
荆州南国商业发展有限公司         房屋及建筑物                     118.10                354.29
湖北省电力建设第一工程有
                     房屋及建筑物                     359.60               1,078.81
     限公司
成都交投洺悦兴善成实业有
                     房屋及建筑物                     214.15                286.19
     限公司
              合计                                691.85               1,719.29
  （4）关联方应收应付款项
                                                                   单位：万元
项目名                   2025 年 4 月 30 日             2024 年 12 月 31 日
            关联方
 称                   账面余额         坏账准备          账面余额               坏账准备
货币资   中国电建集团财务
 金     有限责任公司
应收账   中电建物业管理有
 款       限公司
其他应   中电建物业管理有          61.92           5.05          66.24            3.31
中信建投证券股份有限公司                                                独立财务顾问报告
项目名                  2025 年 4 月 30 日               2024 年 12 月 31 日
         关联方
 称               账面余额             坏账准备           账面余额           坏账准备
 收款      限公司
      成都交投洺悦兴善
       成实业有限公司
      武汉大本营商业管
        理有限公司
      荆州南国商业发展
         有限公司
                                                                单位：万元
项目名
           关联方                  2025 年 4 月 30 日         2024 年 12 月 31 日
 称
      武汉大本营商业管理有限公司                            19.87                  19.87
      成都交投洺悦兴善成实业有限
      公司
      成都中电建交投善成物业管理
应付账   有限公司
 款    中电建物业管理有限公司                        3,565.59                 2,775.99
      江西中电建工程造价咨询有限
      公司
      武汉汉镇既济电力设备有限公
      司
      武汉大本营商业管理有限公司                       2,511.82                2,454.56
      荆州南国商业发展有限公司                            387.65               263.65
其他应   成都中电建海赋房地产开发有
 付款   限公司
      武汉南国商业发展有限公司                             20.27                  20.27
      河北雄安泷韶商贸有限公司                              0.45                   0.45
      荆州南国商业发展有限公司                       1,192.50                            -
租赁负   湖北省电力建设第一工程有限
 债    公司
      成都交投洺悦兴善成实业有限
      公司
      荆州南国商业发展有限公司                            301.78                         -
一年以
内到期   湖北省电力建设第一工程有限
非流动   公司
 负债   成都交投洺悦兴善成实业有限
      公司
  本次交易完成后，公司不再持有标的资产，部分标的资产与上市公司及其
中信建投证券股份有限公司                                                        独立财务顾问报告
子公司之间发生的交易将构成关联交易，标的资产与上市公司合并报表外的关
联方发生的交易将不再被认定为上市公司的关联交易。
  本次交易完成前后，上市公司的关联交易情况如下：
                                                                        单位：万元
 项目
       实际数           备考数          变动情况          实际数         备考数         变动情况
关联销售    2,065.74        40.14      -2,025.60     6,016.57      15.37      -6,001.20
营业收入   30,848.04     7,055.55     -23,792.49   296,962.98   23,877.99   -273,084.98
关联销售
占营业收      6.70%        0.57%         -6.13%        2.03%       0.06%        -1.96%
入比例
关联采购   28,710.81     2,605.09     -26,105.71    66,207.72    7,078.86    -59,128.86
营业成本   50,947.39     7,088.32     -43,859.07   346,468.05   21,312.67   -325,155.38
关联采购
占营业成     56.35%       36.75%        -19.60%       19.11%      33.21%       14.10%
本比例
  本次交易完成后，上市公司关联销售及关联采购金额将大幅减少。本次交
易完成后，上市公司主营业务由房地产开发业务变更为商业运营等轻资产业务，
其所处细分行业特征、业务模式等有显著不同，商业运营等轻资产业务能够广
泛服务于电建地产所处地产行业各类项目，电建地产作为知名房地产行业企业，
关联交易具有合理性。因此，本次交易完成后，上市公司关联交易收入主要为
对关联公司的商业运营等收入，具备合理性。
（三）关于规范关联交易的承诺和措施
  上市公司已依照《公司法》《证券法》及中国证监会的相关要求，制定了
关联交易的相关规定，对公司关联交易的原则、关联人和关联关系、关联交易
的决策程序、关联交易的披露等均制定了相关规定并严格执行，日常关联交易
按照市场原则进行。与此同时，上市公司监事会、独立董事能够依据法律法规
及《公司章程》的规定，勤勉尽责，切实履行监督职责，对重大关联交易事项
发表意见。本次交易完成后，如需发生关联交易，公司将根据相关法规、《公
司章程》和相关内部制度的规定履行相关程序，确保关联交易合法合规。
  同时，为充分保护上市公司的利益，上市公司控股股东电建地产出具了
《关于规范与上市公司关联交易的承诺》，具体如下：
中信建投证券股份有限公司                独立财务顾问报告
  “1、本公司及本公司控制的除南国置业及其子公司以外的其他企业（以下
简称“本公司控制的其他企业”）将尽量减少和避免与南国置业及其子公司发
生关联交易。
将与南国置业就关联交易签订书面协议，遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，
严格依照法律、法规、南国置业公司章程及关联交易管理制度的规定进行决策
并履行程序，确保关联交易公允进行，不损害南国置业及其子公司的合法权益。
度的规定，在董事会和股东会进行关联交易决策时履行相应的回避程序。
有效。”
  上市公司实际控制人电建集团出具了《关于规范与上市公司关联交易的承
诺》，具体如下：
  “1、本公司及本公司控制的除南国置业及其子公司以外的其他企业（以下
简称“本公司控制的其他企业”）将尽量减少和避免与南国置业及其子公司发
生关联交易。
将与南国置业就关联交易签订书面协议，遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，
严格依照法律、法规、南国置业公司章程及关联交易管理制度的规定进行决策
并履行程序，确保关联交易公允进行，不损害南国置业及其子公司的合法权益。
度的规定，在董事会和股东会进行关联交易决策时履行相应的回避程序。
间有效。”
中信建投证券股份有限公司                   独立财务顾问报告
          第八节 独立财务顾问核查意见
一、基本假设
  本独立财务顾问对本次交易所发表的独立财务顾问意见是基于如下的主要
假设：
  （一）本次交易各方均遵循诚实信用的原则，均按照有关协议条款全面履
行其应承担的责任；
  （二）独立财务顾问报告依据的资料具备真实性、准确性、完整性、及时
性和合法性；
  （三）有关中介机构对本次交易所出具的审计报告、审阅报告、法律意见
书、评估报告等文件真实、可靠、完整，该等文件所依据的假设前提成立；
  （四）国家现行法律、法规、政策无重大变化，宏观经济形势不会出现恶
化；
  （五）本次交易各方所在地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
  （六）交易各方所属行业的国家政策及市场环境无重大的不可预见的变化；
  （七）无其它不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响发生。
二、本次交易的合规性分析
（一）本次交易符合《重组管理办法》第十一条相关规定的说明
  本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断、外商投
资、对外投资等法律和行政法规的规定：
  （1）标的资产的主营业务为房地产开发与销售、租赁业务，主营业务不属
此，本次交易符合国家相关的产业政策。
  （2）根据中华人民共和国工业和信息化部《2020 年工业节能监察重点工
作计划》，标的资产所处行业未被列入其重点高耗能行业监察范围；根据《环
中信建投证券股份有限公司                      独立财务顾问报告
境保护部办公厅关于提供环境保护综合名录（2021 年版）的函》（环办政法函
〔2021〕495 号），标的资产房地产开发产品未被列入“高污染、高环境风险
产品名录”。因此，标的资产所处行业不属于高耗能、高污染行业，且报告期
内标的公司及其下属企业未因环境污染问题受到过重大行政处罚。本次交易不
涉及新建项目或新增环境污染，不存在违反国家有关环境保护相关规定的情形。
  （3）标的公司及其下属企业报告期内不存在因违反土地管理方面法律法规
而受到重大行政处罚的情况。本次交易不涉及新建项目等土地审批事项，本次
交易不存在违反有关土地管理相关法律和行政法规规定的情形。
  （4）根据《国务院关于经营者集中申报标准的规定》等相关规定，本次交
易的相关参与方上市公司、上海泷临均受电建集团控制，符合《中华人民共和
国反垄断法》第二十七条、《关于经营者集中申报的指导意见》第二十五条第
（二）项规定的豁免申请反垄断申报条件，不需要进行经营者集中申报，不存
在违反国家有关反垄断的法律和行政法规的情形。
  （5）本次交易过程中不涉及外商投资等审批事项，不存在违反外商投资相
关法律和行政法规规定的情形。
  （6）本次交易为重大资产出售，不涉及对外投资，不存在违反对外投资相
关法律和行政法规规定的情形。
  综上，本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断、
外商投资、对外投资等法律和行政法规的规定，符合《重组管理办法》第十一
条第（一）项的规定。
  本次交易不涉及发行股份，不影响上市公司的股本总额和股权结构，不会
导致上市公司的股权结构和股权分布不符合股票上市条件，符合《重组管理办
法》第十一条第（二）项的规定。
  本次交易对价参考以 2025 年 4 月 30 日为基准日、经国有资产监督管理机
构备案的标的资产的评估值，由交易双方协商确定。由于本次交易构成关联交
中信建投证券股份有限公司                  独立财务顾问报告
易，上市公司已依法履行关联交易决策程序，上市公司独立董事专门会议审议
通过本次交易。因此，本次交易所涉及的资产定价公允，不存在损害上市公司
和中小股东合法权益的情形，符合《重组管理办法》第十一条第（三）项的规
定。
  （1）南国置业合法持有标的资产，标的资产权属清晰，不存在产权纠纷，
不存在抵押、质押、查封、冻结等权利限制的情况。
  （2）部分标的股权转让涉及标的公司其他股东同意及优先购买权事宜（详
见本报告“第四节 标的资产的基本情况”之“二、拟置出资产涉及的股权资产
基本情况”之“（五）标的公司其他股东放弃优先购买权情况”）。截至本报
告签署日，公司尚未取得一家标的公司其他股东是否行使优先购买权的意见。
若该其他股东未在规定时间内回复意见，则视为放弃行使优先购买权；若该其
他股东在规定时间内回复行使优先购买权，则根据《资产出售协议》，公司应
将处置该标的股权及南国置业对该标的公司的债权所得现金于交割日支付给上
海泷临。上述情况不会对本次交易交割构成实质性障碍。
  （3）本次交易的债权债务处理方案合法。
  综上，本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（四）项的规定。
  本次交易有利于增强上市公司的持续经营能力，上市公司未来将进一步聚
焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营
服务商的战略转型，不存在可能导致上市公司重组后主要资产为现金或者无具
体经营业务的情形，符合《重组管理办法》第十一条第（五）项的规定。
  本次交易完成后，上市公司的实际控制人未发生变更。上市公司仍将在业
务、资产、财务、人员、机构等方面与其实际控制人及其关联方继续保持独立，
本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（六）项的规定。
中信建投证券股份有限公司                   独立财务顾问报告
  本次交易前，上市公司已建立健全法人治理结构，有完善的股东大会、董
事会、监事会和管理层的独立运行机制，设置了与生产经营相适应的、能充分
独立运行的组织职能机构，并保障了上市公司的日常运营。本次交易后，上市
公司将继续保持健全、有效的法人治理结构。本次交易符合《重组管理办法》
第十一条第（七）项的规定。
  综上，本次交易符合《重组管理办法》第十一条相关规定。
（二）本次交易不适用《重组管理办法》第十三条的说明
  本次交易为重大资产出售，不涉及发行股份，不会导致上市公司股权结构
发生变化，本次交易不适用《重组管理办法》第十三条规定的重组上市情形。
（三）本次交易不适用《重组管理办法》第四十三条规定
  本次交易为重大资产出售，不涉及发行股份购买资产，不适用《重组管理
办法》第四十三条的规定。
（四）本次交易不适用《重组管理办法》第四十四条及《适用意见第 12 号》的
规定
  本次交易为重大资产出售，不涉及发行股份购买资产，不适用《重组管理
办法》第四十四条及《适用意见第 12 号》的规定。
（五）相关主体不存在《上市公司监管指引第 7 号—上市公司重大资产重组相
关股票异常交易监管》第十二条规定的不得参与任何上市公司重大资产重组的
情形
  上市公司、交易对方、控股股东、实际控制人，前述各方董事、监事、高
级管理人员，为本次交易提供服务的独立财务顾问、律师事务所、会计师事务
所、评估机构等中介机构及其经办人员，参与本次重大资产重组的其他主体不
存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或立案侦查的情形，且最近 36
个月内不存在因与重大资产重组相关的内幕交易被中国证监会作出行政处罚或
者司法机关依法追究刑事责任的情形。
  因此，本次交易相关主体不存在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市
公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条不得参与任何上市公司重
中信建投证券股份有限公司                      独立财务顾问报告
大资产重组的情形。
（六）本次交易符合《上市公司监管指引第 9 号——上市公司筹划和实施重大
资产重组的监管要求》第四条的规定
有关报批事项的情况。本次交易行为涉及的有关报批事项和尚需履行的审批程
序已在本报告中披露，并对可能无法获得批准的风险作出了特别提示。
用《上市公司监管指引第 9 号——上市公司筹划和实施重大资产重组的监管要
求》第四条第（二）项、第（三）项的规定。
式的关键举措，旨在维护公司及全体股东的根本利益。本次交易有利于上市公
司优化业务结构、改善资本结构、增强盈利能力。本次交易有利于上市公司增
强独立性、减少关联交易，本次交易不会导致公司新增重大不利影响的同业竞
争的情况。
  综上，本次交易符合《上市公司监管指引第 9 号——上市公司筹划和实施
重大资产重组的监管要求》第四条规定的相关条件。
三、本次交易定价的公允性分析
  标的资产的最终交易价格按照以 2025 年 4 月 30 日为评估基准日，经符合
相关法律法规要求的资产评估机构中天和评估并经有权国有资产监督管理机构
备案的评估值为基础，由交易双方协商确定。交易定价公平、合理，定价依据
公允，不会损害公司及股东，尤其是中小股东利益。
四、本次交易的评估合理性分析
（一）评估机构的独立性
  公司为本次交易聘请的评估机构符合《证券法》规定，具备专业胜任能力。
除正常的业务关系外，评估机构及经办注册评估师与公司及本次交易各相关方
不存在其他关联关系，亦不存在现实的及预期的利益关系或冲突，具有独立性。
（二）评估假设前提的合理性
中信建投证券股份有限公司                  独立财务顾问报告
  评估机构为本次重组出具的相关资产评估报告的评估假设前提按照国家有
关法律法规执行，遵循了市场通行惯例和准则，符合评估对象的实际情况，具
有合理性。
（三）评估方法与评估目的的相关性
  本次评估目的是确定标的资产于评估基准日的市场价值，为本次交易提供
合理的作价依据，评估机构实际评估的资产范围与委托评估的资产范围一致；
评估机构在评估过程中实施了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学
性、公正性等原则，运用了合规且符合标的资产实际情况的评估方法，选用的
参照数据、资料可靠；资产评估价值公允、准确。评估方法选用恰当，与评估
目的相关性一致。
（四）评估定价的公允性
  本次评估的评估机构实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科
学性、公正性等原则，评估结果客观、公正地反映了评估基准日标的资产的实
际状况，本次评估结论具有公允性。本次交易标的资产定价以评估值为基础，
经交易双方协商确定，评估定价公平、合理，不会损害公司及股东，尤其是中
小股东利益。
五、结合上市公司管理层讨论与分析，分析说明本次交易完成后上
市公司的盈利能力和财务状况、本次交易是否有利于上市公司的持
续发展、是否存在损害股东合法权益的问题
（一）本次交易对上市公司的持续经营能力影响的分析
  本次重组前，上市公司主营业务包括房地产开发与销售、租赁与运营，属
于房地产行业。通过本次重组，上市公司拟将所持有的房地产开发和租赁业务
相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营
轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。
  此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉
优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营
服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，
中信建投证券股份有限公司                                            独立财务顾问报告
推动公司高质量发展。
  本次重组将有利于上市公司优化业务结构，提升盈利能力，有利于提升上
市公司持续经营能力以及保护中小股东利益。
（二）本次交易对上市公司财务安全性的影响
  根据上市公司 2024 年度经审计财务报告、2025 年 1-4 月未经审计的合并财
务报表及立信就本次交易备考财务报表出具的《备考财务报表审阅报告》，本
次交易完成前后，上市公司的偿债指标如下：
      项目
                 交易前        交易后（备考）           交易前       交易后（备考）
流动比率（倍）              0.72              1.61      0.76              1.43
速动比率（倍）              0.20              1.43      0.21              1.26
资产负债率（%）           106.39             46.79    102.74             49.54
注：1、流动比率=流动资产/流动负债；
  房地产行业资金需求量大、资产和负债规模较高。本次重组后，房地产开
发业务将从上市公司剥离，且上海泷临在本次交易中将承接上市公司房地产开
发业务的有关债务。故本次交易完成后，上市公司的资产总额、负债总额均有
较大幅度下降，偿债能力得以提升，资本结构得到改善；上市公司的盈利能力、
抗风险能力将增强，有助于提高上市公司资产质量和盈利能力、增强持续经营
能力。
低为 49.54%和 46.79%。本次交易完成后，上市公司偿债能力进一步增强。
（三）本次交易对上市公司未来发展前景的影响
  通过本次重组，上市公司拟将持有的房地产开发及租赁业务相关资产及负
债置出。
  为更好地应对市场变化，实现上市公司向综合性城市运营服务商的战略转
型，上市公司后续拟统筹相关资源，进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市
  中信建投证券股份有限公司                                                     独立财务顾问报告
  运营轻资产业务方向。此外，上市公司将加强业务拓展、积极开展行业收并购、
  发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，提升运营
  效率，增强盈利能力，实现高质量发展。
  （四）本次交易对上市公司当期每股收益等财务指标和非财务指标影响的分析
       根据上市公司 2024 年度经审计财务报告、2025 年 1-4 月未经审计的财务报
  表及立信就本次交易备考财务报表出具的《备考财务报表审阅报告》，本次交
  易完成前后，上市公司主要财务数据对比情况如下表：
                                                                      单位：万元
       项目                    交易后          变动情                       交易后         变动情
                交易前                                   交易前
                             （备考）          况                       （备考）          况
资产总额          2,074,419.89   110,532.44   -94.67%   2,105,804.47   107,010.30   -94.92%
所有者权益          -132,476.70    58,816.20   144.40%     -57,630.85    53,998.06   193.70%
归属于母公司所有者权
               -244,989.76    53,758.53   121.94%   -175,314.89     49,251.46   128.09%
益
营业收入             30,848.04     7,055.55   -77.13%    296,962.98     23,877.99   -91.96%
净利润             -76,216.70    -2,956.03   96.12%    -235,797.36     21,914.37   109.29%
归属于母公司股东的净
                -70,396.87    -2,618.24   96.28%    -223,808.52     22,539.80   110.07%
利润
归属于母公司股东的每
                     -1.41         0.31   121.99%          -1.01         0.28   127.72%
股净资产（元/股）
基本每股收益（元/股）          -0.41        -0.02   95.12%           -1.29         0.13   110.08%
       本次交易拟置出的标的资产规模体量相对较大。本次交易完成后，上市公
  司的资产总额、营业收入规模显著下降，但所有者权益和净利润均有较大幅度
  的上升。2024 年度上市公司备考的归属于母公司股东的净利润为 2.25 亿元，较
  交易前增加 24.63 亿元；2025 年 1-4 月上市公司备考的归属于母公司股东的净
  利润为-0.26 亿元，较交易前减亏 6.78 亿元。
       本次交易完成后，上市公司经营业务“由重转轻”，未来将进一步聚焦于
  商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，资产质量得到进一步提升，
  有利于增强上市公司盈利能力，符合上市公司全体股东的利益。
中信建投证券股份有限公司                  独立财务顾问报告
  本次交易为重大资产出售，不涉及上市公司资本性支出相关事宜。
  南国置业职工代表大会已审议通过本次交易涉及的职工安置方案。
  根据本次交易后的实际情况，上市公司和标的公司将根据职工安置方案，
按照“人随资产、业务走”和平稳过渡的原则，依法开展职工安置工作。
六、交易完成后对上市公司的市场地位、经营业绩、持续发展能力、
公司治理机制影响的分析
（一）对上市公司市场地位、经营业绩、持续发展能力的影响
  本次重组前，上市公司主营业务包括房地产开发与销售、租赁与运营，属
于房地产行业。通过本次重组，上市公司拟将所持有的房地产开发和租赁业务
相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营
轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。
  此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉
优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营
服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，
推动公司高质量发展。
  本次重组将有利于上市公司优化业务结构，提升盈利能力，有利于提升上
市公司持续经营能力以及保护中小股东利益。
（二）对上市公司治理机制的影响
  在本次交易完成前，上市公司已按照《公司法》《证券法》《上市公司治
理准则》等法规及规章建立了规范的法人治理机构、独立运营的公司管理体制
和相关的内部控制制度。上述制度的制定与实行，保障了上市公司治理的规范
性。
  本次交易完成后，上市公司将继续按照有关法规及规章制度规范运作，并
进一步完善公司法人治理结构，保证公司法人治理结构的运作更加符合本次交
易完成后公司的实际情况，维护股东和广大投资者的利益。
中信建投证券股份有限公司                   独立财务顾问报告
七、本次交易的资产交割安排
  根据上市公司与交易对方签署的《资产出售协议》，上市公司与交易对方
均约定了清晰的交割条款及违约责任，在交易各方切实履行本次交易相关协议
的情况下，不存在上市公司交付资产后不能及时获得相应对价的情形。
八、对本次交易是否构成关联交易的核查
  本次交易中，交易对方上海泷临为上市公司控股股东电建地产的全资子公
司。根据《上市规则》的相关规定，本次交易构成关联交易。
九、本次交易中直接或间接有偿聘请其他第三方的相关情形
  根据证监会发布的《关于加强证券公司在投资银行类业务中聘请第三方等
廉洁从业风险防控的意见》第五条规定，证券公司在投资银行类业务中不存在
各类直接或间接有偿聘请第三方行为的，项目申请时应在披露文件中说明不存
在未披露的聘请第三方行为；第六条规定，证券公司应对投资银行类项目的服
务对象进行专项核查，关注其在律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、
评级机构等该类项目依法需聘请的证券服务机构之外，是否存在直接或间接有
偿聘请其他第三方机构或个人的行为，及相关聘请行为是否合法合规。证券公
司应就上述核查事项发表明确意见。
  经核查，独立财务顾问不存在直接或间接有偿聘请第三方的行为；上市公
司在聘请独立财务顾问、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等本项目
依法需聘请的证券服务机构之外，不存在直接或间接有偿聘请其他第三方的行
为。上述行为合法合规，符合《关于加强证券公司在投资银行类业务中聘请第
三方等廉洁从业风险防控的意见》（证监会公告【2018】22 号）的相关规定。
中信建投证券股份有限公司                      独立财务顾问报告
     第九章 独立财务顾问内核程序及内部审核意见
一、独立财务顾问内核程序
  （一）全部申报材料编制完毕后，项目组、项目所在业务部门进行初审和
复审，并根据审查结果对申报材料进行修改和完善。在确认申报材料基本符合
中国证监会的有关规定后，向内核机构提出内核申请，同时就项目的概况、存
在的问题和风险等形成项目报告，提交内核机构。
  （二）内核机构在对申报材料进行形式审查认为具备内核条件时，正式启
动内核程序。内核机构指派专业人员对申报材料的完整性、合规性以及业务、
财务、法律等相关重要事项进行核查，并就有关问题与项目组随时沟通。
  （三）内核机构排定审议项目的内核委员会会议日期和委员名单，项目组
将申报材料分送各委员。
  （四）内核机构汇总委员和内核人员对申报材料提出的反馈问题并交项目
组组织答复。
  （五）召开内核委员会会议，由与会委员以投票方式决定出具同意或否定
的内核意见。
  （六）内核委员会会议投票通过后，项目组根据内核委员会的意见对申报
材料进行最后的修改完善后，由独立财务顾问出具的文件方可加盖公司印章报
出。
二、独立财务顾问内核意见
  中信建投证券内核部于 2025 年 9 月 8 日召开了内核会议，对南国置业股份
有限公司重大资产出售暨关联交易项目进行了讨论，经全体参会内核委员投票，
该项目通过了中信建投证券内核会议的审核。
中信建投证券股份有限公司                       独立财务顾问报告
           第十章 独立财务顾问结论意见
  经核查，作为本次交易的独立财务顾问，中信建投证券认为：
经符合相关法律法规要求的资产评估机构中天和评估并经有权国有资产监督管
理机构备案的评估值为基础，由上市公司与交易对方协商确定，本次交易的评
估机构具有独立性，评估假设前提具有合理性，评估方法与评估目的具有相关
性，评估定价具有公允性；
能力，有利于上市公司的持续发展，不存在损害上市公司及股东合法权益的情
形；
法规及《公司章程》的要求进一步规范管理、完善治理结构，本次交易有利于
上市公司继续保持健全有效的法人治理结构；
的相关协议的情况下，不存在上市公司交付资产后不能及时获得相应对价的情
形；
避表决，独立董事已召开专门会议审议通过本次交易；在召开股东大会审议相
关议案时，关联股东应回避表决。
中信建投证券股份有限公司                     独立财务顾问报告
（本页无正文，系《中信建投证券股份有限公司关于南国置业股份有限公司重
大资产出售暨关联交易之独立财务顾问报告》之签章页）
财务顾问主办人签名：
                      贺承达         王玉明
部门负责人签名：
                      张钟伟
内核负责人签名：
                      张耀坤
法定代表人或授权代表签名：
                      刘乃生
                            中信建投证券股份有限公司
                                 年   月   日
中信建投证券股份有限公司                                                                独立财务顾问报告
附表一：标的公司及其下属企业拥有的已取得权属证书的房屋
                                                                面积               是否设
序号   公司名称            坐落位置                   产权证号                          用途
                                                               （平方米）             置抵押
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               硚口区中山大道 226 号 4 层 2 号（原操     鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006519
               场角特 198 号）                              号
               硚口区中山大道 226 号 3 层 2 号（原操     鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006521
               场角特 198 号）                              号
               硚口区中山大道 226 号 2 层 1 号（原操     鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006008
               场角特 198 号）                              号
               硚口区中山大道 226 号 2 层 2 号（原操     鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006015
               场角特 198 号）                              号
               硚口区中山大道 226 号 2 层 3 号（原操     鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006011
               场角特 198 号）                              号
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               硚口区中山大道 226 号 2 层 4 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006009
               场角特 198 号）                            号
               硚口区中山大道 226 号 1 层 1 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006021
               场角特 198 号）                            号
               硚口区中山大道 226 号 1 层 3 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006014
               场角特 198 号）                            号
               硚口区中山大道 226 号 1 层 4 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006013
               场角特 198 号）                            号
               硚口区中山大道 226 号 1 层 5 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006022
               场角特 198 号）                            号
               硚口区中山大道 226 号 3 层 1 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006017
               场角特 198 号）                            号
               硚口区中山大道 226 号 3 层 3 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006016
               场角特 198 号）                            号
               硚口区中山大道 226 号 3 层 4 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006020
               场角特 198 号）                            号
               硚口区操场角 1 号、3 号（原操场角特       鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006019
               硚口区操场角 1 号、3 号（原操场角特       鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006018
               硚口区操场角 1 号、3 号（原操场角特       鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006024
               硚口区中山大道 226 号 4 层 1 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006023
               场角特 198 号）                            号
               硚口区中山大道 226 号 4 层 3 号（原操   鄂（2024）武汉市硚口不动产权第 0006005
               场角特 198 号）                            号
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附表二：标的公司及其下属企业拥有的未取得权属证书的房屋
                                                                  面积（平方
   序号   房屋所有权人            坐落位置                    房屋用途   数量（个）                 未取得权属证书原因
                                                                    米）
                                                                               地下空间资产，未能
                                                                               办理不动产证
                                                                               地下空间资产，未能
                                                                               办理不动产证
                                                                               配套用房，未能办理
                                                                               权属证书
                                                                               地下空间资产，未能
                                                                               办理不动产证
                                                                               已完成竣工验收，尚
                                                                               待办理权属证书
                                                                               地下空间资产，未能
                                                                               办理不动产证
                                                                               地下空间资产，未能
                                                                               办理不动产证
        武汉南国洪创商                                                                历史遗留原因，未能
         业有限公司                                                                 办理权属证书
                                                                               配套用房，未能办理
                                                                               权属证书
                                                                               地下空间资产，未能
                                                                               办理不动产证
                                                                               历史遗留原因，未能
                                                                               办理权属证书
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        武汉熙悦房地产                                               地下空间资产，未能
         有限公司                                                 办理不动产证
                                                              地下空间资产，未能
                                                              办理不动产证
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附表三：标的公司及其下属企业拥有的注册商标
 序号      商标名称   商标注册人/共有商标所有人   注册证号        注册类别            注册有效期限                他项权利
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附表四：标的公司及其下属企业尚未了结的诉讼、仲裁案件
序号      案号         原告      被告     受理法院    案由                          案情及审理情况
                                                 城租赁合同》，约定原告将位于武汉市解放大道 201 号南国广场 B 座
                          武汉橙天嘉                  3F、4F、5F，面积合计 6,125 平方米的房屋租赁给被告，租期 15 年。
      （2024）鄂                     湖北省武汉
                          禾南国西汇           房屋租    因被告未缴纳租金，原告向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付
                          影城有限公           赁纠纷    租费、违约金共计 1,642.41 万元及逾期付款滞纳金。
         号                          法院
                            司                    武汉市中级人民法院已作出终审判决，驳回上诉请求，判决被告向原
                                                 告支付各项费用 16,424,066.5 元。
                                                 截至 2025 年 8 月 31 日，本案已进入执行阶段。
                                                 合同》，约定原告将武汉泷悦华府写字楼出租给被告，被告需按合同
                                                 约定向原告支付租金。
                                                 因被告未全额支付租金，原告向法院提起诉讼，请求判令被告向原告
                                                 支付欠付的租金共计 1,823.23 万元、合同解除违约金 800.27 万元、自
      （2025）鄂     武汉熙悦房   武汉唯购维   湖北省武汉          2024 年 5 月 14 日起按 200,067.06 元/日（月租金 4,001,341.12 /30*1.5
                                          房屋租
                                          赁纠纷
         号          司       公司      法院           湖北省武汉市中级人民法院已作出终审判决，驳回上诉请求，判决武
                                                 汉唯购维龙实业有限公司向原告支付租金 18,190,432.02 元；并自 2024
                                                 年 5 月 14 日 起 按 照 每 月 4,001,341.12 元 支 付 占 用 费 ； 以 及 以
                                                 息付清之日止支付逾期付款违约金。
                                                 截至 2025 年 8 月 31 日，本案已进入执行阶段。
                  中建三局第
     （2025）鄂              武汉临江荣           建设工    （EPC）总承包合同》，原告为洺悦华府二期承包人，被告为发包
                  一建设工程           武汉市中级
                  有限责任公           人民法院
                    司
                                                 判令 被告向 其支付 工程款 22,134.70 万元 及相应 违约金 749.45 万元
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                                              （暂算至 2023 年 11 月 1 日）。
                                              湖北省武汉市中级人民法院已作出终审判决，驳回上诉请求，判决如
                                              下：一、被告向中原告支付工程款 144,513,232.77 元及迟延付款利息
                                              （以 144,513,232.77 元为基数，自 2023 年 11 月 27 日起，按照同期贷
                                              款市场报价利率计算至付清之日止），此款限于本判决生效之日起十
                                              日内履行完毕；二、被告向中建三局第一建设工程有限责任公司赔偿
                                              损失 1,104,342.80 元。
                                              截至 2025 年 8 月 31 日，本案已进入执行阶段。
                               襄阳市樊城
                               区人民法
                               院、襄阳市          大本营公司与原告签订产权商铺委托租赁管理合同书，因合同履行过
                       大本营公
     （2023）鄂                   中级人民法          程中发生纠纷，原告向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付拖欠
               刘某、张某   司、大本营           租赁合
                 等     公司襄阳分           同纠纷
                        公司等
                               法院、武汉          或执行阶段。
                               市中级人民
                                法院等