中南建设的地标“腾挪术”

乐居财经 林振兴 发自苏州

壮观的超高层建筑可以从一定层面代表企业形象，这也是越来越多房企打造超级地标的野望。然而，中南建设却把在建的苏州最高地标转手给了控股股东。

10月15日，中南建设（000961.SZ）发布了关联交易事项的进一步公告，计划以4.41亿元出售苏州中南中心予控股股东中南控股。早前公告曾透露，公司将进一步聚焦大众主流住宅业务，预计本次交易将为中南建设产生2.46亿元的投资收益。

七年前，中南建设以6630万元拍得位于“苏州之门”北侧一幅1.66万平方米的地块，折合楼板价为200元/平米左右。

彼时，中南建设对项目开发前景充满期待，“该地块的成功竞得有利于进一步增加本公司土地储备，增强了公司房地产业的竞争实力和可持续发展能力。”

按照当时苏州工业园区规划建设局的规划，苏州中南中心以塔冠最高点729米的高度，将成为“国内在建第一高楼”，预计在2021年完工。

但该项目自拿地以来，却几经波折，不仅建筑项目高度缩减，还频频传出停工、拖欠工人工资、规划更改的消息。

2014年1月，中南中心正式开始施工。从中南建设2014年年报发现，苏州中南中心计划投资总额50亿元，2014年共投入1.06亿元，并收到“苏州园区总部大项目扶持基金”7686万元，这也意味苏州政府拨款占到2014年项目投入资金的73%。

一年零三个月后，中南中心所有桩基全部完成施工，但紧接着，项目却被传出停工的消息。

2019年半年报显示，中南建设对苏州中南中心的投资额，截止2018年底和2019年中期都未有丝毫变化。此外，中南中心的规划建筑高度由原先的729米变为不超过500米。

据乐居苏州站实地走访了解到，苏州中南中心处于待工状态，有围挡但一直没有动工，因为属于超高层综合体，不属于常规房地产开发项目，已向政府申报了新的规划设计方案，尚在等待批复中。

众所周知，超高层建筑具有建设规模大、投资周期长、资金要求高等弊端，对开发商的实力要求高。中南建设因此回应称：“公司此前没有开发超高层商业项目的经验，对于此等大规模的资金投入，公司目前觉得压力较大。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道，综合体属于自持商业类型，会给上市公司的现金流和及其业绩带来很大的压力。因此，上市公司把综合体项目转让给母公司不失为一种战略性安排。等到综合体开业并进入到现金流转正的时候，再由上市公司从母公司并购过来以提升资产流动性并即时体现项目业绩来提升上市公司业绩，不失为一种比较好的安排。

负债方面，截至2019年6月30日，中南建设的负债总额高达2445.1亿元，与2018年底的2161.01亿元相比增长284.09亿元，资产负债率为91.23%；经营性现金流为14.35亿元，同比下跌1.76%。

值得注意的是，中南建设的对外担保额也一路走高。截至10月15日，中南建设股东大会通过的公司及控股子公司可使用担保额度总金额为约870.91亿元，实际对外担保总额为约579.95亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的333.34%。

苏州中南中心的购买者为中南建设控股股东中南控股，实际控制人为中南建设董事长陈锦石。根据公告，中南建设以4.41亿元的价格转让了项目公司100%的股权，交易价格为项目公司净资产的评估价值。

此前，为了业务发展需要，中南建设以公允价格3亿元向中国华融资产管理股份有限公司上海自贸试验区分公司转让了标的公司的30076.46万元债权。

截止8月末，中南建设对标的公司的全部股东借款4.8亿元，扣除已经向华融资产转让的3亿元债权，实际债权为1.8亿元。在标的公司股权转让工商登记完成前，标的公司将偿还对中南建设全部债务。

中南建设此次向中南控股转让的中南中心项目，属于商业物业性质，这样一来，两家都将涉足商业地产领域，是否会违反同业竞争的承诺？在柏文喜看来，中南建设和中南控股的此笔交易不涉及同业竞争，因为综合体不是销售型物业，而且物业本身是不可移动的，就市场营销来讲并不构成对中南建设的同业竞争。