财富证券：招商蛇口销售业绩亮眼，业绩有望修复

乐居财经讯 李礼 10月15日，财富证券发布招商蛇口（001979）研报。

投资要点：

公司发布 9 月经营情况公告。2019 年 9 月单月，公司实现签约销售面积 103.57 万平方米，同比增加 42.99%；实现签约销售金额 234.57 亿元，同比增加 81.95%。1-9 月，公司实现销售面积 833.03 万平方米，同比增长 49.71%，实现合同销售额 1620.40 亿元，同比增长 39.38%。

销售业绩亮眼，高弹性优质房企。1-9 月，公司实现合同销售额 1620.40亿元，位列房企第 12 位，销售均价 19451.88 元/平方米。根据克而瑞数据，百强房企 1-9 月销售额增长仅 4%，但公司却实现了远超行业的39.38%的同比增长，增速在主流房企中居前列。根据公司 2019 年 2000亿的销售目标，目前已完成逾 8 成，预计公司有望实现近 2200 亿元的销售额，超额完成销售目标。

拿地节奏控制较好，低楼面价保障盈利空间优势。9 月公司获取了温州、天津、西安等地项目，新增项目主要分布二三线，新增项目共计建筑面积 152.17 万平方米，权益地价 31.24 亿元，拿地销售比约 30%，拿地节奏控制较好。新增项目平均楼面价 4689.89 元/平方米，新增项目尤其西安和天津项目楼面价较低，2019 年上半年，公司毛利率37.88%，在行业中居前，盈利能力优异，盈利空间优势有望继续保持。

下半年竣工结算高峰，业绩有望修复。2019 年上半年，公司实现营业收入 166.87 亿元，同比下滑 20.49%，实现归母净利润 48.98 亿元，同比下滑 31.17%。截至 2019H1，公司预收款 1111 亿元，较年初上涨47.5%，可结算资源充沛。根据 2018 年年报和 2019 年半年报中公布的竣工计划，部分应于上半年竣工的项目延期至下半年竣工交付，下半年公司将迎来项目集中竣工，业绩增速有望得到修复。

物业管理板块重组落地。公司转让招商物业受让中航善达 22.35%股权，招商物业与中航物业合并后，二者合计物业管理面积 1.47 亿平方米，将有力提升物业业务的行业地位和竞争力，公司也将受益于物业板块的盈利提升。

投资建议与盈利预测：公司作为央企背景的房企，销售业绩取得亮眼成绩，未来增长可期。预计公司 2019/2020 年实现归母净利润 161.16、197.53 亿元，EPS 为 2.04、2.50 元，对应 PE 为 9.7X、7.9X，考虑到行业估值水平和公司历史估值区间，给予公司 2019 年底 10-12 倍估值，对应合理区间为 20.4-22.4 元，给予公司“谨慎推荐”评级。

风险提示：销售不及预期；房地产政策收紧。