彩生活:利润释放,估值吸引

全年扣非净利润增长37%。

公司17年实现营业收入16.3亿(+21%yoy),实现净利润3.2亿(+71%yoy),如果剔除期权费用的影响,扣非净利润同比增长37%。整体业绩跟此前公司业绩预告一致,大幅超越市场此前的预期。主要是成本控制得力,管理费用低于预期4000多万,同时出售附属公司受益带来4800万其他收入。

传统物业扩张降速,增值服务显现快速增长。

物业管理业务方面,17年公司合约面积增长10%至4.4亿平米,计算收益面积增长6%至3.1亿平米,增速均逐年放缓。但轻资产的平台合作面积达到4.64亿平米,符合公司向轻资产扩张转型的战略思路。增值业务方面,17年收入增长76%,毛利增长57%,其中下半年增速提速,收入和毛利分别同比增长94%和80%。线上平台注册用户从6月底400万增加至1000万,活跃用户从240万增加至340万。平台化扩张的效应逐步显现。增值服务的毛利占比达到31%。增值服务中彩富人生、彩住宅、E 能源、E 停车、E 维修、E 电梯仍为主要收入贡献来源。预计18年增值服务毛利增长仍将保持在50%以上。

万达物业并表带动18年业绩显著提升。

公司将从18年开始并表万象美物业(万达物业)。万象美17年1-10月实现净利润2.35亿,截止17年底管理面积4000多万平米。我们预计到18年底,万象美管理面积将增加到5000万平米以上,实现净利润3.5亿左右。考虑到彩生活收购万象美承担的负债以及其他资金和摊销成本,18年预计为彩生活带来1.3亿左右净利润(按并表9个月计算)。

维持“买入”评级,目标价8.62元。

考虑到公司18年并表万象美,我们2018-19经调整EPS(剔除期权激励费用)从0.36/0.48元提升至0.40/0.52元,预测2020年经调整EPS 为0.64元。盈利预测提升使得基于DCF 模型(g=1.5%, WACC=9.81%)目标价提升至8.62港元,对应18年17.8倍PE,维持“买入”评级。

风险提示:增值服务增长速度低于预期;人工成本快速上升。