九周年庆的“意外彩蛋” 杭州滨江宝龙城易主大家保险

观点网 一场摇摆了四个月的交易终于落定。

12月23日晚间，宝龙地产发布公告称，集团与联商壹号、丽水联家及天津远见订立合作协议，上海瑞龙（公司间接全资附属公司）已有条件同意出售而联商壹号已有条件同意购买目标公司杭州华展房地产开发有限公司（其100%拥有目标项目）100%股权。于完成股权转让后，目标公司将不再为公司附属公司。

简而言之，宝龙地产再次出售旗下资产，这一次涉及到的项目为杭州滨江宝龙城购物中心，以及杭州滨江宝龙艺珺酒店。

根据公告，股权转让的所得款项净额约为9.97亿元。在该等股权转让所得款项净额中，宝龙地产拟将45%用于其物业发展以确保按时交付，20%用于一般运营开支，15%用于税项开支，10%用于有关集团境外重组的开支，10%用于有关集团境内重组的开支。

值得注意的是，杭州滨江宝龙城开业于2016年12月24日，截至公告发布前夕，恰好迎来9周年。就在交易正式披露前，项目官微上还推送了关于9周年庆的活动通知。这也为交易增添了几分微妙。

一边是热闹的周年庆典，一边却是资产剥离的现实动作，宝龙在轻资产转型与债务压力之间的艰难处境显露无遗。

开业九周年之际易主

这项交易早在今年8月已有端倪。

彼时就有消息指出，滨江宝龙城正在寻找买家，涉及的是商业综合体和写字楼部分，其中商业综合体的报价约为28亿元至35亿元，写字楼报价13.9亿元，合计约在41.9亿元至48.9亿元。

从最终成交情况来看，交易资产为位于浙江省杭州市浦沿街道滨盛路3867号的杭州滨江宝龙城购物中心综合体以及杭州滨江宝龙艺珺酒店，二者协定总资产价值为24.5亿元，初步股权代价为10亿元。

其中，杭州滨江宝龙城于2016年12月开始营运，其总建筑面积约为13.75万平方米（不包括停车位），共有5层地上楼层和2层地下楼层，包括商店、室外及天台空间等，地下停车位有1390个。

杭州滨江宝龙艺珺酒店的开业时间晚了一年，在2017年12月开始运营，拥有175间客房。

在2023年、2024年以及截至今年前8个月，宝龙城及酒店的运营净收入分别约为2.31亿元、2.32亿元及1.56亿元，整体而言经营表现尤为平稳。

此外，就市场表现来看，开业于2016年的杭州滨江宝龙城已成为杭州标杆项目之一。项目为杭州地铁6号线诚业路上盖，通达度较高。同时，周边有小区及办公区，客源能够保持长期稳定。

不过，在杭州滨江宝龙城开业次年，距离项目约5公里的龙湖杭州滨江天街也正式入市，开业时引入近350家品牌，其中58％是首进滨江乃至杭州，这是金沙天街后，龙湖在杭州运营的第二座天街项目。

尽管宝龙城开业时也引入了占比约54.8%的首进滨江品牌，但某种程度上，龙湖滨江天街对宝龙城难以避免的形成了消费分流。

一方面，两个项目距离较近，均为地铁6号线上盖，且仅间隔三站；另一方面，后入市的项目在品牌新鲜度上显然更具优势，对消费者形成更强吸引力。

但伴随运营的调改，滨江宝龙城也始终在当地市场保持领先地位。公开数据显示，项目2024年的销售额为33亿元，位居杭州商业项目销售表现前五名。不过，这一数据包括了新能源汽车及外街的交易情况，同时，销售额较上一年还是取得约5.7%的下滑。

与此同时，在公开平台，逐渐能看到一些负面声音，涉及到活动营销、入驻品牌、硬件设施等多方面。

在今年7月，曾有当地媒体报道称，接连几天的降雨之后，杭州滨江宝龙城出现漏水现象。尽管工作人员第一时间进行处理，地面上的积水已经清除，但天花板上仍留有因漏水产生的水渍、霉斑以及局部涂料剥落的痕迹。

卖方的生存困境

日常运营管理和维护中暴露出的一些问题，也在一定程度上折射出宝龙系的当前处境。

除了此次交易涉及到的项目外，宝龙地产在过去一段时间已经多次进行资产处置。

据观点新媒体此前报道，在今年7月，南京江北新区浦口大道以北、新浦路以西地块的土地使用权以及土地上现有工程、附着物也被宝龙地产摆上货架。

该地块原本规划建设为8万平方米的集中式商业购物中心，同时配套办公、公寓等类型，总建筑面积达32万平方米。但理想始终未能落地，在上架拍卖前，地块已荒置五年。

之所以接连转手项目资产，根源在于宝龙地产自身的困局。

按照宝龙方面在今年中期的表态，公司下半年将继续寻找机会出售旗下项目，“寻求合适机会出售若干项目开发公司股权，以产生额外现金流入。”此次围绕杭州滨江宝龙城及酒店展开的最新交易，也是对这一方向的进一步落实。

在最新公告中，宝龙地产也并不避讳直接表示，“通过将目标公司及目标项目的所有权权益转让予联商壹号，本集团将可在相对较短的交易期内获得现金所得款项。有关所得款项可改善本集团的流动性状况并支持其日常运营及物业开发项目。”

与此同时，接手项目的投资方同样背景深厚。

据公告显示，资产收购方海联商壹号商业管理有限公司由丽水联家贰号股权投资合伙企业、天津远见创新投资管理有限公司共同拥有，两家公司的占比分别为99.97%、0.03%，均为独立第三方。

不过，企查查信息显示，收购方实为中联基金及大家保险。

而在过去一段时间，二者已经联合在国内市场收购了数十座购物中心，尤其是分布在各地的万达广场项目。

此次交易后，不排除双方推动进行下一步操作的可能。只是在此之前，或许还需等待宝龙地产回购权失效或放弃。

公告明确， 作为交易安排的核心条款之一，宝龙地产旗下项目公司上海瑞龙享有一项具有明确时间窗口与价格保障的股权回购权。具体而言，在交易完成后的第3至4周年前10个营业日（可延至第5年），以保障买方实现12%（或延长后10.5%）内部回报率的价格，可优先回购项目100%股权。

这也意味着，宝龙地产虽暂时让渡项目股权，但通过设定回购权，保留了未来在现金流或战略需要时收回项目的可能性，可能意在平衡短期资产变现与长期资产持有之间的需求。

不过，项目产权归属变更对宝龙商业的影响似乎有限。据悉，宝龙商业主要以“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四个品牌提供商业运营管理服务。

截至今年中期，宝龙商业有97处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为1110万平方米；已签约零售商业物业129个，总合约建筑面积约为1420万平方米。

截至期末，宝龙商业运营中的零售商业物业产品中，宝龙城的已开业建筑面积约57.4万平方米，平均出租率为97.8%，较上年末持平。

平均出租率最高的为宝龙一城，已开业建筑面积约17.1万平方米，出租率达99.1%。

宝龙广场的已开业建筑面积高达898.1万平方米，占总开业建筑面积的八成，该产品类型平均出租率为91.2%，较2024年末提高0.3个百分点。

宝龙天地的已开业建筑面积为55.7万平方米，出租率91%，同样较2024年末提高0.3个百分点。

按照计划，宝龙地产还将开出南京江宁宝龙广场、宁波江北宝龙广场、余姚宝龙广场、宁波文创港宝龙天地、台州椒江商业街等项目，由宝龙商业提供委托管理。

此次交易涉及的杭州滨江宝龙城，也采取同样模式。即由宝龙地产开发建设，宝龙商业提供运营管理。

虽然项目产权被宝龙地产出售，运营权仍有望继续掌握在宝龙商业手中。

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