北京土拍冷热：懋源50.24亿夺朝阳地块 城建14.71亿托底房山

观点网 北京土拍再现“一冷一热”。

11月25日下午，北京朝阳松榆里地块和房山广阳城地块同时开拍，最终均顺利出让。

具体来看，北京房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块竞价截止。最终由北京城建以底价14.71亿元成交，粗算住宅楼面价约1.81万元/平方米。

而松榆里CY00-0410-0001地块，在同一时间截止竞价时共有懋源、首开、金隅、招商、越秀+建工、建发、中海新城、中建玖合8家房企参与竞价。

在经历多轮竞价后，最终由懋源地产溢价18.21%竞得，总成交价50.24亿元，折合楼面价6.24万元/平方米。

城建兜底

时隔一年上新的房山区宅地，又被北京城建兜底。

具体来看，出让宗地为房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块土地面积约为5.57万平方米，规划建筑规模9.60万平方米。

该宗地由5个小地块组团而成，包含3块住宅用地、1块幼儿园用地及1块城镇社区服务设施用地。

住宅用地中，0015地块占地1.37公顷，建筑面积约2.47万平方米，容积率1.8，限高28米；0016地块占地1.03公顷，建筑面积1.44万-1.85万平方米，容积率1.4-1.8，限高28米，该地块配套1处商业设施，建筑规模不超过总建筑规模的15%。

值得注意的是，若0016和0015地块同期入市并统筹平衡指标，需配置商业设施地上建筑规模不超过0.65万平方米。商业设施应结合轨道站点统筹设置，具体建筑规模以审定的设计方案为准。

另外，0013地块为城镇社区服务设施用地，占地7069.33平方米，建面7776.263平方米，容积率1.1；0020地块建面约4085平方米，规划为12班幼儿园。

截止竞价时，该宗地仅有北京城建1家报名报价，最终由北京城建以底价14.71亿元成交，成交楼面价约1.81万元/平方米。

观点新媒体了解到，该宗地为今年以来房山区首宗出让的涉宅用地。上次地块出让为2024年8月份，彼时良乡大学城拓展东区FS00-0125-0008地块由北京建工竞得，后续打造为璟贤瑞庭项目。

这也是北京城建自去年以来，延续其在该区域的“兜底”做派。

观点新媒体查阅，去年以来，北京房山区仅有3宗宅地出让，其中就有两宗由北京城建以底价成交。

在北京2024年1月份的首场土拍中，房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，由北京城建以22.8亿元摘得。该项目已于2025 年 3 月 25 日取得预售证，目前在售均价3.3万元/平方米。

而后于2024年4月份，北京城建再以16.03亿元摘得房山区长阳镇FS00-0101-0002、0003地块。彼时该地块历经四次流拍，最终由北京城建底价拿下，目前项目尚未入市。

来到今年，北京城建再兜底房山区宅地，该宗地块亦为今年以来房山区的首个“好房子”。

观点新媒体注意到，早在地块正式挂牌当天，北京城建便同步发布相关设计单位招标计划。公告显示，项目招标单位为北京城建瑞泰投资发展有限公司，是北京城建房地产的全资子公司，亦为房山颐知筑项目的开发主体。

从周边项目来看，北京城建自家的产品便有不少，地块南边就是和知筑，在售均价约3.8万元/平方米，地块西边则是颐知筑，在售均价约3.3万元/平方米。

此外，板块内还有中建京西印玥、华润京熙润府、京华国贤府、建工璟贤瑞庭等新房及次新房。加之北京城建尚未入市的长阳镇地块，未来该板块内仍有不少库存项目。

懋源“疯抢”

与房山区的城建托底成交不同，朝阳松榆里地块则是历经多轮竞价后，最终由懋源地产溢价18.21%竞得，总成交价50.24亿元，折合楼面价6.24万元/平方米。

根据出让文件，松榆里CY00-0410-0001地块用地约2.89公顷，建筑规模约8.08万平方米，地块性质为纯二类城镇住宅用地，容积率2.8，限高60米（局部80米）。

作为年内东三环最后一宗重点地块，亦是近五年区域供应规模最大的纯住宅地块。该地块未拍先火，不仅吸引懋源、首开、金隅、越秀+建工、建发、招商、中建玖合等头部房企参与，招商蛇口、中建玖合更是在竞拍前已针对该地块准备好招标公告，但最终被懋源地产“弯道超车”。

除了地处东三环至东四环之间的黄金区位及“地铁上盖”优势外，作为纯住宅用地，从形态来看，地块整体规整呈东西长、南北短的方正矩形，格局有利于打造大面宽、南北通透的改善型住宅。

不过，该项目的限制也不少。具体来看，该项目需同步建成并对外开放1条南北向7.5米宽街坊路（计入建设用地基底面积并核算容积率，由二级单位养护管理）；配建约8899平方米人防工程（含1000平方米专业队队员掩蔽部及其余二等人员掩蔽所，抗力等级不低于甲5级，人员掩蔽服务半径≤200 米）；同时需为11号线建设预留空间并做好兼容性设计。

地块自身所带的条件并不算特别出彩，至于地块带来的热度，或与该板块内供地稀缺有关。

观点新媒体了解到，松榆里地块所在的板块上一次供地已是四年前，也就是本次松榆里地块北侧的中能建东誉府。

2021年12月，葛洲坝以11.4亿元竞得该地块，成交楼面价约2.8万元/平方米。由于该地块是北京首个试点全现房销售的新建商品住宅项目，从拿地到入市历经四年打磨，期间板块内再无新房供应。

2025年8月份，该项目以能建·東誉府为名正式对外开放，目前在售均价11万元/平方米，套均总价为980-1751万元。

作为深耕北京的老牌房企，懋源以高端住宅开发为核心定位，虽然松榆里板块存在城市界面偏老旧、周边回迁房与经适房集中、居住圈层混杂、改善氛围不足的现状。

但同板块内长期缺乏改善型新盘及次新房源，对地域性较强的改善客群具备显著吸引力。此外，项目具备配置高端会所或庭院的空间条件，规划设计中明确鼓励“设置下沉庭院” 以 “提升环境品质”，进一步契合高端改善需求。

综合来看，即使此番为溢价拿地，未来该项目仍有利润空间。

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