大悦城港股将退市 央企地产“A控红筹”模式迎大考

又一家地产央企的上市之路即将结束。

11月17日，大悦城地产（00207.HK）宣布，在今日举行的法院会议上，亲身或委派代表出席法庭会议并投票的计划股东，已批准通过私有化的决议案，意味着这家在港交所上市12年的商业地产巨头，即将迎来告别时刻。

计划生效后，大悦城地产在联交所的上市地位，预期将于11月27日正式撤销。此次私有化举动被业内视为大悦城控股在房地产行业深度调整期，对整体战略布局进行的一次关键优化。

私有化获批

据报道，大悦城地产是中粮集团旗下的商业地产平台。截至2024年末，大悦城地产布局了全国五大城市群，拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目，以及一线城市投资物业、销售物业、多地豪华酒店等。

今年7月底，大悦城控股正式宣布，大悦城地产将通过协议安排的方式回购股份，并计划在香港联交所撤销上市地位，回购的总代价约29.32亿港元。11月17日晚，大悦城地产发布公告称，亲身或委派代表出席法庭会议并投票的计划股东，已批准通过私有化的决议案。

公告显示，大悦城地产已发行股份总数为14,231,124,858股，而赋予持有人出席法院会议并就该计划投赞成或反对票的计划股份总数为4,729,765,214股。

在法院会议上，合共30名代表2,690,937,836股计划股份中央结算系统参与者投票赞成批准该计划的决议案，而只有合共4名代表16,783,082股计划股份中央结算系统参与者则投票发对批准该计划的决议案。

大悦城地产在法院会议上获得计划股东批准私有化决议，标志着其退市进程正式进入倒计时，根据公告，公司上市地位将于11月27日正式撤销。

此次退市标志着中粮系地产业务整合进入新阶段。协议安排前，大悦城控股集团股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24%。协议安排后，大悦城控股集团股份有限公司持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87%，大悦城控股对大悦城地产实现绝对控股。

此次私有化举动也被业内视为大悦城控股在房地产行业深度调整期，对整体战略布局进行的一次关键优化，通过整合旗下地产业务资源，强化资产统筹配置能力，进而充分释放多元业态之间的协同潜力。

这一调整还有助于提升母公司对旗下资产的统筹配置能力，促进业务板块间的资源协同与效率提升。“交易完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润。”大悦城公告称。

央企地产“A控红筹”模式迎大考

目前，中粮集团的地产平台还有A股上市的大悦城控股，大悦城地产是大悦城控股的并表子公司。这种“A控红筹”的架构，在业内不算特别普遍。

第一财经则引用克而瑞报告强调：“房企私有化主要源于市场压力、战略需求与行业环境变化三重驱动，大悦城退市案例验证了‘A控红筹’架构在行业调整期的局限性，其整合效果有待观察，一体化运营模式或许更适应长周期挑战。”

在业内看来，股票流动性低、融资功能受限、当前架构增加了公司治理复杂性等原因，是大悦城地产选择私有化的主要原因，也能为投资者提供退出机会。

过去三年，大悦控股城业绩持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元。不过，到2025年上半年，大悦城控股实现“扭亏为盈”。如今大悦城地产私有化计划通过，生效后也将增厚其对大悦城地产的权益，进一步提升其利润表现。

在我国房地产行业深度调整期，大悦城地产退市具有双重深意：从企业层面看，私有化将缩短决策链条，提升治理效能，促进商业地产、物业开发、酒店运营等核心板块的跨资源协同，释放“1+1>2”的聚合效应；从行业层面看，此举为央国企地产平台整合提供了范本，通过化解同业竞争、优化资本配置，或可突破行业同质化竞争困局。

正如克而瑞数据分析指出：“当前房企销售规模连年下滑，私有化是行业深度调整期的必然现象，未来2—3年这一趋势将持续，市场将经历更彻底的洗牌与重组。”

近年来，央国企房企私有化退市潮涌。2021年首创置业打响“第一枪”后，中国金茂旗下中国宏泰发展、华发股份旗下华发物业、首创集团旗下首创钜大相继退市；2025年五矿地产、大悦城地产紧随其后，形成年内第三起央国企退市案例。

据统计，2023年4月至2025年10月，已有29家上市房企确定退市，其中港股12家、A股13家，央国企占比近半。分析指出，在融资端收紧、销售端承压的背景下，上市平台已从“资本跳板”沦为“成本负担”，退市成为企业降本增效、聚焦主业的理性选择。

对于大悦城地产退市，业内专家普遍持审慎乐观态度，上市房企接连退市是行业深度调整的必然结果，长期看有利于市场稳定和央企改革。

据《证券日报》报道，房地产专家张宏伟指出：“大悦城退市是央企在房地产新常态下的理性选择，有助于降低融资成本，聚焦核心业务。” 另据《经济参考报》引述分析师李宇的观点：“退市反映了房企估值修复的困难，央企通过私有化可以更快地实施资产处置和业务重组。”