楼市限制性措施有望继续清理，五大路径通向高质量发展

21世纪经济报道记者张敏 10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称“‘十五五’规划建议”）发布。“十五五”规划建议指出，“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，“大力实施城市更新”。

此外，“推动房地产高质量发展”被单列为一项任务，并放在加大保障和改善民生的战略任务中。具体提出，“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。”

“十五五”规划建议还提及，“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。”“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解。”

房地产与固定资产投资和城市发展息息相关，又关乎消费与民生。因此，与房地产有关的内容，经常被放在不同的任务中。

在“十四五”规划建议中，房地产有关的内容主要被放在“全面促进消费”“推进以人为核心的新型城镇化”任务中，并未单列。相较之下，在“十五五”规划建议中，将“推动房地产高质量发展”单列为一项任务，凸显出重视程度有增无减。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“十四五”时期房地产发展出现了深度调整，也迫切需要新的发展模式来做支撑。

他认为，将“推动房地产高质量发展”单列为一项任务，充分说明做好房地产工作的重要性，也说明房地产业发展对于“十五五”经济社会发展的重要性。

从“十五五”规划建议的内容看，有关房地产高质量发展的内容，主要体现在基础制度、保障房供给、改善性住房供给、好房子与好服务、房屋体检等五个方面。

其中，“十五五”规划建议对“基础制度”的界定较为明确，即开发、融资和销售。说明在政策层面，这三项制度有望取得突破。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，开发制度方面，即明确项目公司和企业总部之间的法律关系，前者是独立法人、后者履行投资人责任。项目交付前，后者不得抽逃出资或提前分红。

销售制度则是探索实施现房销售，从根本上防范交付风险。

融资制度方面，则体现为主办银行制，即确定一家银行或银团为主办行，项目开发、建设和销售等资金都存入主办行，主办行保证项目合理融资需求。

也有分析人士指出，城市房地产融资协调机制有望常态化，预售资金监管制度也有望强化，从而确保项目资金安全。

“优化保障性住房供给”“因城施策增加改善性住房供给”的举措，契合了当前住房需求的结构变化。

李宇嘉表示，满足新市民、年轻人的住房需求，才能促进这些人群扎根城市，释放消费潜力。和住房困难群体一样，这部分人的需求要通过保障性住房供给来满足。同时，随着住房需求从数量满足转向质量改善，改善性需求也正迎来大范围释放的周期。

对于“好房子”的强调，及建立房屋全生命周期安全管理制度，则着眼于存量时代。

其中，“好房子”在今年首次被写入政府工作报告，意味着“好房子”从部级政策上升为国家战略。未来有关好房子的支持和规范政策，有望继续推出。

李宇嘉还指出，房屋全生命周期安全管理制度主要就是城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度。目前，一系列的顶层架构有明确的设计，包含非体检不更新，建立包含维修基金、财政补贴等在内的体系化的房屋养老金，以及将工程质量保险延伸至房屋安全保险等。这些在各地试点的基础上将在“十五五”期间全面扩大。

在“深入推进以人为本的新型城镇化”的任务中，“十五五”规划建议提出，“大力实施城市更新”。

作为城市发展新阶段的重要抓手，城市更新在近期被多次提及，其重要性不言而喻。

7月14日至15日，时隔10年后，中央城市工作会议在北京举行。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。会议还强调，“高质量开展城市更新。”

去年末的中央经济工作会议和今年的政府工作报告，均提及城市更新。今年1月3日，2025年首场国务院常务会议召开，研究推进城市更新工作。5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。

多位分析人士指出，城市更新政策同样契合了当前城市发展进入存量阶段的现实。城市更新的推进，既有助于改善城市面貌，提高宜居水平，也能带来不少新的产业需求。

其中，“大力实施”的说法，意味着城市更新的规模将进一步加大，进程加快，有关的融资、规划等政策支持也有望加速出台。

有关楼市限制性措施的处置也很受关注。“十五五”规划建议提出，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

严跃进指出，把清理住房消费的不合理限制性措施列为重要任务方向，具有非常清晰的含义。

一方面，“清理”不是“减少”，意味着一些城市的限制性政策要有非常清晰的退出时间表，真正为住房消费腾出空间；另一方面，一些隐含的限制性措施将被清理。在统一大市场建设的情况下，对于存量和增量、新房和二手房、首套和二套等领域的各类住房消费有关工作进行有序引导。

比如，很多地方公积金的使用仍有不能“出城”等限制，这也影响了公积金的跨区域使用。各地要对此类限制进行清理，真正让公积金资金跨区使用，尤其是在城市群、都市圈中使用。

至于限购政策，多数分析人士认为，部分一线城市的限购政策仍有优化空间，未来不排除进一步降低门槛的可能。

此外值得注意的是，对于房地产风险的化解，被放在“加强重点领域国家安全能力建设”内容下。严跃进表示，这传递出了强烈的信号意义。

他表示，对房地产风险的防范化解，并不能从单一的产业角度进行。政策目标非常清晰，就是要“严防系统性风险”。

他指出，当前央行明确“十五五”时期做好房地产宏观审慎金融制度改革，即是非常好的制度建设。各地推进相关的金融制度建设，对于防范风险外溢，促进房地产市场平稳健康发展有着重要意义。