未来科学城置业，换帅谜团

文/北京进深 严明会

昌平楼市很热闹，前脚星耀未来、北京国贤府二期大卖，后脚中海朱辛庄项目即将登场。

这三个项目，都有一个共同的股东——未来科学城置业。它很幸福，不用操盘，仅承担财务投资者的角色。

虽然不用操心新项目，未来科学城置业却在忙自己内部的事，旗下高管发生了大变动。

2月27日，杨国浦退出未来科学城置业的法人和董事长，他将接力棒交给了女下属——周月莉。同日，公司新增一位董事——景潇。

周月莉比杨国浦小15岁，但她年轻有为，仅40岁就坐到了未来科学城集团副总的位置。未来科学城集团和未来科学城置业之间是父子关系。

较为神秘的是，周月莉的履历，并未在集团票据募集说明书中公开。

杨国浦在未来科学城置业一把手位置上，已坐了两年多时间。虽然卸下该公司职位，但他目前仍是未来科学城集团总经理。

杨国浦的职业生涯颇为励志，他是从一名普通建筑师，一步步坐上这家昌平国企总经理的位置。

他最初曾任北京中科建筑研究设计所建筑师，之后跳槽到北京大象空间建筑设计，担任经理。

杨国浦的职业转折是从设计公司到地产公司，他担任北京紫光高科置业总经理。

随后，他还担任了北京通州商务园开发建设总经理(其间，兼任金融街(北京)商务园置业董事)；北京金信微通科技总经理;北京宋庄投资发展总经理。目前，杨国浦仍持有紫光高科置业20%股权。

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未来科学城置业，是昌平土拍近两年的常客。

2023年7月，中建智地、未来科学城置业以27亿元底价，竞得昌平北七家镇东二旗0003等地块，打造北京国贤府一期；年底，它又和中海地产以42.7亿元底价摘得0022、0027地块，合作开发中海寰宇未来。

去年，未来科学城置业仍旧是以托底者的角色现身土拍市场。

10月22日，越秀地产与未来科学城置业组成的联合体，以底价25.33亿元摘得昌平小沙河村地块，打造星耀未来，双方各持股75%和25%。官宣海报显示，项目开盘销售额为13.86亿元。

2024年北京最后一场土拍，中建智地未来科学城置业以21.143亿元摘得昌平北七家宗地，溢价率0.31%，楼面价约2.11万元/㎡，联手打造北京国贤府二期，双方各持股70%和30%。

据项目官方披露，北京国贤府二期首开成交358套，揽金21.4亿元，目前网签116套。

转眼今年2月18日，中海地产又和未来科学城牵手，以12.8亿元底价拿下北京昌平朱辛庄CP01-0801-0029、0041地块。

从资质上讲，朱辛庄0029地块是今年昌平南出让最好的一块地。它距离朱辛庄站不到500米，是真正的地铁盘。

目前，0029地块项目部分户型图（过程稿）流出，南向开敞阳台仅1.15米，且不是通面宽，主卧和客厅外接阳台，次卧为飘窗；北向设备平台供实际设备使用，不能封入室内做扩容面积。

虽然拿地的勇气可嘉，但未来科学城置业（简称“置业公司”）近年来身上的担子并不轻。

2023年，置业公司实现经营收入4.73亿元，净利润-5.54亿元。截止2023年末，置业公司总资产185.07亿元，负债155.34亿元，净资产29.73亿元。

去年，未来科学城置业还丧失了一头“利润奶牛”。

2024年11月，置业公司持有北京未来科学城昌泰置业(简称“昌泰置业”)100%的股权无偿划转至昌平区国资委。

昌泰置业曾在2018年以32.85亿元竞得昌平北七家共有产权住房地块，成交楼面地价约11506元/平方米，打造未来慧园。

该项目涵盖居住、公共服务配套两种业态，其中住宅楼16栋、1084套房源，90平方米两居832套，120平方米三居252套；1栋公共服务设施配套楼，面积约3373平方米。

昌泰公司2023年总资产、净资产、营业收入及净利润分别占未来科学城集团合并口径的10.50%、8.57%、0.003%及431.35%，属于未来科学城重要子公司，划转后对发行人总资产、净资产规模及盈利能力将造成一定程度缩减。

目前，未来科学城置业名下仍有16家子公司。它的地产“朋友圈”还有北京城建、中国金茂、华润置地、保利发展、金融街等。

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未来科学城置业是北京未来科学城发展集团有限公司（简称“未来科学城”或“未来科学城集团”）旗下最重要的地产载体。

未来科学城成立于2009年8月，控股股东和实控人为昌平区国资委。2021-2024年，它的营收犹如坐过山车，分别为29.64亿元、115.63亿元、62.65亿元、101.23亿元。

同期，该公司对应的净利润规模一直很小，分别为2653.95万元、577.18万元、191.76万元、1072.36万元；对应的归母净利润分别为0.06亿元、1.24亿元、1.64亿元、2.34亿元。

不断托底拿地，也使得公司现金流波动较大。

2024年，未来科学城经营性现金流量净额为-50.02亿元，同比大降超45%。而过去2021-2023年，该公司经营活动现金净流量分别为-73.31亿元、-31.69亿元、-34.44亿元。

截止去年底，未来科学城在手的现金及现金等价物余额从2023年的57.16亿元下降至52.54亿元。

为此，未来科学城与众多银行建立合作关系，截至2024年3月末，该公司在各家银行授信总额度为194.79亿元，其中未使用授信额度为110.64亿元。

此外，2024年8月28日，北京未来科学城昌融置业与北京农村商业天通苑支行开展业务合作，将公司持有的昌平区英才南一街15号院3号楼、4号楼、昌平区英才南二街15号院1号楼、2号楼、4号楼、6号楼抵押予该行。

未来科学城“兜底”背后，还有政府在默默支持。2021-2023年度，未来科学城收到的政府补助分别为331.86万元、7.36亿元和7.46亿元，主要为北京市及昌平区其他专项资金支持等。

除了未来科学城置业，未来科学城名下涉及地产开发业务的子公司，还包括北京未来科学城置地、北京未来科学城昌信置业、北京未来科学城置汇建设等。

相关公司：未来科学城置业