老旧小区改造的电梯更新，是“以旧换新”的商机吗？

你知道电梯的使用寿命有多久吗？

一般来说，电梯的使用年限在15年-20年上下，具体再根据维护保养情况、品牌质量、使用环境等有所不同。

电梯更新，是城市更新升级、老旧小区改造中的重头戏。

一套房子产权是70年，这么算下来，70年内至少得更换三次电梯。

但是在实际生活中，到期电梯更新改造，并不容易。

电梯更新分为两种，第一种是无电梯新加装，第二种是超过15年使用期的旧电梯换新。

本文只讲述第二种情况，即住宅楼电梯更新。

一、电梯更新，三大难点

首先是，业主积极性不高。

超过15年的住宅，有相当一部分业主已经不在该楼居住，不管是空置还是出租，都对电梯的安全性隐患，不是很在意，觉得事不关己高高挂起。

这一部分业主消极对待或者抵制，就会造成电梯更新投票，无法在业委会通过。

其次是，邻里关系影响。

笔者在调研时发现，某个楼道单元，业主拒绝同意的原因，竟然是和楼上邻居有矛盾，就故意要坐等电梯旧损后，使楼上住户无法使用。

居住在一楼的业主，则大多数情况觉得自己反正用不着，施工影响自己生活质量。

第三是，集资金额较大。

电梯更新需要一次性筹备30万元以上的资金，对于业主来说，除非是电梯已经彻底无法使用，否则还是觉得能凑合一天是一天，修修补补，最终时常酿成惨剧。

二、电梯更新，如何破局？

那么，对于现实中，老旧小区电梯更新的三大问题，如何破局呢？

第一条和第二条理由，实际上在法理上无法成立。

从法律角度分析，《民法典》第二百七十三条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

这意味着电梯与小区内的其他共有设施一样，由全体业主共同拥有并承担维护责任。

此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，物业服务企业按照合同约定提供服务后，业主不得以未享受或无需接受相关服务为由拒绝缴纳费用。

这些共用费用并不是以“是否使用”作为前提，而是依法从必要性进行分摊。

无论是从法律层面还是公平角度出发，所有住户，包括一楼住户都应与其他楼层住户一同承担电梯费用。

那么，最终影响业主决策的，实际上是30万左右的集资问题。

老旧小区没有公共维修基金，新建小区即便有基金也不足以覆盖电梯费用。都需要进行再次讨论如何集资。

这就和家里的电器、汽车一样，虽然老旧，但还能用，直接更换扔掉，总是不符合国人心理习惯。

所以，要能把这个决策，从“投入成本”变成“获得收益”，结果就大不同！

三、电梯更新，“以旧换新”

这几年，在国家政策的春风下，“以旧换新”成为流行，“国家补贴”成为合法羊毛。

在“国补”政策下，消费者觉得不去购买商品，就是“少赚了钱”。

由此，不管是是十几万元的新能源汽车，还是几万元的农机，数千元的手机数码、家用电器，国家补贴到哪个品类，哪个品类就繁荣。

如今，电梯更新的“国补”也来了。

2024年，国家发展改革委、财政部明确要统筹安排，支持大规模设备更新和消费品以旧换新。其中，住宅老旧电梯的更新改造被纳入了重点支持范围。

根据相关政策，对投入使用时间超过15年的住宅电梯，将结合隐患排查或安全风险评估情况进行更新改造。这一政策的出台，不仅为电梯更新提供了资金保障，也明确了更新改造的方向和标准。

为了进一步加快老旧电梯的更新改造，各地财政陆续安排了按照每部电梯不低于15万元的财政补贴，极大的提升了业主参与和支持电梯更新改造的热情。

虽然这项政策有个瑕疵，是“先装后补”，也就是需要业主垫资，等验收完成以后，再进入申请补贴流程。

但是因为是国家信用，所以就有企业，愿意作为垫资方，和业委会合作开展电梯更新业务。

例如笔者为广东省一家专门从事电梯更新的企业在做顾问服务。

这种最新入局的企业，采用了互联网“拼多多”模式，将极大的改变电梯服务市场格局。

该公司按照拼多多的“先用后付”模式，前期按照全款垫支给电梯厂商，然年后和业主代表（业委会、物业、居委会等）签署包括“按使用量计费”“分期付款”“优惠买断”等模式，将电梯更新首付费用做到了“零门槛”。

对于15万元的财政报销费用，业主也可以选择是由企业垫支后，企业实际收款；或者业主垫支，企业报销后按垫支比例再返还业主——无非多个利差。

通过这种模式创新，目前该企业的电梯更新改造的进度非常快，按照每部电梯数万元的个人激励，已经在全国展开招商合作。

感兴趣的读者可以私信留言，免费牵线。

那么，你对电梯更新的商机，怎么看呢？

欢迎留言探讨。