越秀服务把钱花在刀刃上｜年报风云④

文/乐居财经 严明会

行业持续深度调整，市场竞争愈发复杂而激烈。面对2024年度大考“交卷”，上市物企表现得颇为矜持，大部分排期都压在了最后几天。

国资物企越秀服务（06626.HK）素来是积极分子，3月20日下午四点半左右，披露业绩、召开发布会一气呵成，又一次在港股物企打响第一枪。

总结2024年，越秀服务营收继续保持双位数增长、第三方拓展规模扩大、运营效率与服务满意度提高、财务稳健并继续以较高派息回报股东……抢先答卷，是其对自身业绩表现与未来发展充满信心。

按照惯例，管理层在业绩发布会背景板前定格合影，董事会主席兼非执行董事朱辉松左手边站了一张新面孔——王建辉，他去年9月11日接任越秀服务执行董事兼行政总裁。

拥有跨行业背景，王建辉在房地产开发及运营管理、大型物管公司管理及组织变革、数字化转型等方面拥有扎实而全面的经验。

朱辉松表示，“展望2025年，越秀服务将以‘精益服务，向新图强’为年度主题，聚焦基础服务场景的客户需求，加强对核心服务的投入，同时通过组织变革、精益管理、数智提效等工作，提升组织效能，提升综合竞争力。”

非执行董事兼董事会主席– 朱辉松（中）

执行董事兼行政总裁– 王建辉（右二）

执行董事兼常务副总裁– 张成皓（左二）

财务总监– 李慧婷（右一）

资本运营总监– 万思蕴（左一）

4亿外拓目标

越秀服务管理的业态，大方向上可以分为非商业和商业，进一步细分则有四大优势业态：住宅、商业及产业园、TOD、公建，截至2024年末，它们分别占比62%、16%、13%、9%。

2024年，越秀服务新签约项目85个，新增合约建筑面积1300万平方米；期内成功中标国家级战略工程项目港珠澳大桥，续标广东科学中心、广州市文化馆等地标性项目。

截至2024年12月31日，越秀服务在管面积为6931万平方米，同比增长6.3%；合约面积为8873万平方米，同比增长6.3%。

多点开花，但并不盲目外拓规模，越秀服务的在管面积中，约60%位于大湾区，去新增合约面积中约81%来自该区域，近九成分布于一二线城市，区域布局持续优化。

“2025年的外拓目标是4亿元。”

管理层在业绩发布会上透露，“从拓展区域来看，目前在广州、佛山、武汉、杭州、青岛5个城市做重点考虑，力争与现有业绩有协同效应。同时会突破更有经济活力、相对发展比较强的城市，比如深圳、成都、上海、南京和北京，公司坚守聚焦核心城市深耕策略。”

过去的2024年，越秀服务全年外拓金额达3亿元。今年目标提升1亿，管理层表示：“接下来将会聚焦一些比较优质的赛道，比如商写、公建、大交通等领域进一步深挖资源。同时也会尝试突破企业总部、高校、大客户园区这些支付能力相对较好的赛道。”

去年，越秀服务初步试水IFM业务，中标包括博物馆讲解服务、办公室装修服务、餐饮服务等多个IFM综合后勤服务项目，完成合同额6425万元。2025年，其在该领域的市拓预期目标为8000万元。

“我们一直在留意市场的机会，但确实出手不多，接下来我们还是会积极的去留意整个市场的机会，希望去做一些有质量的并购。”

手握重金，越秀服务对收并购扩充规模的方式一直保持谨慎姿态，管理层透露，会重点关注经营质量的可持续性高、财务管理上相对规范、估值合理的公司。

掘金增值服务

“公司将探讨如何高效地使用资金，同时积极留意以增值服务类型为主的并购机会，比如智能家居、充电桩建设、高端家政、能源管理等。”

社区增值服务一直是越秀服务的业绩亮点。

2024年，越秀服务实现总收入约38.68亿元，同比增长20%。其中，非商业物业管理及增值服务收入为31.34亿元，同比增长19.2%；商业物业管理及运营服务收入为7.34亿元，同比增长23.7%。

非商业板块贡献收入占比81%，是主要收入来源。拆分具体业务线，其中物业管理服务收入12.36亿元，同比增长20.12%；社区增值服务收入12.17亿元，同比增长30.6%；非业主增值服务收入6.81亿元，同比增长1.79%。

社区增值服务实现较高增长，得益于在管面积扩张带来服务用户增长，以及向客户提供的社区用户服务类型多样化。聚焦社区场景，目前越秀服务已布局生活服务、配套商业、资产服务及科技服务四大平台增值服务。

“不与京东竞争零售，也不与58竞争上门”，贴合业主需求与发展趋势，去年其生活服务板块强化直播、社区集市、团购、短视频等多元渠道，同时面向B端开展开荒宝洁、集采、活动安排、文旅、餐饮等服务，开发定制类产品年销售额实现超1100万。

配套商业探索大社区运营，开展私宴、健身、社群活动等会所服务，越秀服务创新自营服务N loung米其林餐吧、自营咖啡品牌SWAN，落地首个外拓全委商业项目无锡数创园。资产服务板块，拎包业务渗透率提升；科技服务板块，机电、消防、5G通讯业态突破。

“依托公司整个基础业务的基本盘，通过需求洞察、客户研究和服务设计的逐渐清晰，再到考核体系的完善，每一个环节都在致力于满足业主个性化、多元化的需求，提升整体服务品质。”

“好房子”与“好服务”一脉相承，王建辉在业绩发布会上表示，预判整个行业的管理规模是会逐步增加，与此同时行业集中度也会逐步提升，面对这样的发展趋势，“好服务”会成为物业公司的核心竞争力。

股东回报双重策略

盈利表现方面，越秀服务2024年整体毛利率约为23.3%，期内录得净利润为3.53亿元，剔除商誉减值影响后，核心净利润5.12亿元，同比增长5.1%。

“2024年出现了上亿元的减值，影响了净利润，这主要是由于几年前的行业情况跟现在比已经发生了很大的变化。”朱辉松解释，“减值是一次性的，也是非现金性质的。我们希望未来能进一步轻装上阵，而且对企业来说，更重要的指标是核心净利润仍然录得上升。”

核心净利润持续增长，财务状况维持稳健。截至2024年12月31日，越秀服务的现金及现金等价物及定期存款约为47.02亿元，应收账款周转天数77天，均与上一年同期持平。‍‍‍‍‍‍‍

越秀服务的股东回报也维持稳定。在现金分红方面，董事会建议宣派末期股息每股0.083港元，连同中期股息，2024年全年派息总额为每股0.183港元，折合全年派息总额为每股人民币0.169元，同比上升5.6%，全年派息比率为50%，按核心净利润作为派息基础，股息率接近6%。

此外，2024年越秀服务合计回购1155.85万股普通股股份，总代价3700万港元。其中1075.75万股份在去年度注销，余下部分也在今年1月完成注销。

尽管回购没有直接向股东支付现金，但它通过减少流通股数量，提升了每股收益（EPS）和股价，从而也间接增加了股东的财富。

对于是否会继续展开回购以及加大分红，执行董事兼常务副总裁张成皓表示，将会根据公司的经营情况，以及整个物业市场的走势，综合评估回购方案。

“公司致力于为股东创造更多价值，也乐意跟股东去共享公司的发展成果。”

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