香江电器：房屋建筑面积或与环评存“出入” 信息披露陷“罗生门”

《金证研》南方资本中心 望山*BR&*DL/作者 西洲 映蔚/风控

2025年以来，蜜雪冰城、恒瑞医药等企业赴港上市热度不减。截至2025年3月12日，年内已有超10家企业完成港股上市，首发募集资金净额高达128亿港元，较上年同期增长数倍。值得一提的是，湖北香江电器股份有限公司（以下简称“香江电器”）自撤回深主板上市申请后，也“转头”加入申报港股上市的队伍。

需要指出的是，从前次申报主板至此次申报港股，香江电器母公司及其子公司合计存在超两千平方米的瑕疵物业。此外，关于母公司拥有的房屋建筑面积，招股说明书与环评报告或存“出入”，信息披露现疑云。

1.1 前次深申报主板存在逾两千平方米无证房屋，本次申报尚未为瑕疵物业取得房屋所有权证

前次申报主板期间，香江电器名下部分房屋未取得房屋产权证。

据香江电器签署日为2023年9月26日的深主板招股书（以下简称“签署日为2023年9月26日的深主板招股书”），截至签署日，香江电器及其子公司拥有16项房屋所有权，其中香江电器母公司名下拥有9项房屋所有权，均坐落在蕲春县赤东镇马铺村；全资子公司益诺威（江阴）电子有限公司（以下简称“益诺威”）拥有2项房屋所有权，均坐落于江阴市璜土镇。

经计算，截至2023年9月26日，香江电器母公司拥有的自有房屋，合计建筑面积为96,639.85平方米。同期末，益诺威拥有的自有房屋，合计建筑面积为13,744.28平方米。

除自有房屋外，香江电器母公司及益诺威拥有部分临时建筑物。

其中，香江电器在其位于湖北省蕲春县李时珍工业园凯迪大道旁的自有土地，益诺威在其位于石庄镇芦墩村璜石路东自有土地上，各自建设的部分房产未取得房屋产权证，建筑面积分别约为730平方米、1,865平方米，占香江电器及子公司自有房产比例分别为0.62%、1.6%。（以下将香江电器、益诺威上述各自的自有房屋及临时建筑物，分别简称为“香江电器母公司厂房”、“益诺威厂房”）

需要说明的是，香江电器上述临时建筑物用途为辅助性生产，益诺威上述临时建筑物未用于生产用途。

且香江电器称，2022-2023年间，当地政府已出具暂时保持建筑物现状的证明，实际控制人已出具相关的兜底承诺，故上述临时建筑物未取得产权证事宜不会对彼时申报主板上市产生实质性障碍。

然而，到此次申报港股期间，香江电器上述“无证”房屋问题或仍未得到解决。

据香江电器最后实际可行日期为2024年9月23日的招股说明书（以下简称“2024年9月23日港股招股书”），截至最后可行日期2024年9月23日，香江电器在有国内七座生产设施已投产，其中湖北香江厂房、益诺威厂房分别位于湖北省黄冈市、江苏省江阴市，概约建筑面积分别为97,367.9平方米、15,609平方米。

对于上述两处生产设施，香江电器表示，由于行政监督的疏忽及相关责任人员对相关监管要求的认识不足，湖北香江厂房及益诺威厂房内的若干楼宇（以下简称“瑕疵物业”）不符合城乡规划要求，故香江电器尚未为瑕疵物业取得房屋所有权证，涉及总建筑面积2,595平方米，该等楼宇乃用作辅助生产、食堂及仓库。

换言之，从前次申报主板到此次申报港股，香江电器母公司及其子公司益诺威均尚未为瑕疵物业取得房屋所有权证。

问题尚未结束。

1.2 关于母公司房屋建筑面积，招股书披露的数据较环评报告或少1.6万平方米

据广州绿网环境保护服务中心（以下简称“绿网”）披露的编制日期为2022年4月的《香江电器-研发中心建设项目环境影响报告表（污染影响类）》（以下简称“研发中心项目环评报告”），香江电器母公司位于湖北蕲春县李时珍医药工业园。截至编制日期2022年4月，彼时香江电器母公司现有工程总规划用地面积133,332平方米，总建筑面积114,219平方米，主要建设内容包括生产厂房、办公楼、宿舍楼、科研楼、文化活动中心、仓库等。

同时，据2024年9月23日港股招股书及签署日为2023年9月26日的深主板招股书，前后两次申报期间，香江电器及子公司均拥有12项土地使用权，合计涉及占地面积（土地面积）合计均为221,380平方米。

其中，签署日为2023年9月26日的深主板招股书显示，截至2023年9月26日，香江电器母公司拥有9项土地使用权，土地面积合计为133,333.98平方米。且香江电器的主要生产经营地址位于湖北省蕲春县李时珍工业园凯迪大道旁。

且前述提到，2024年9月23日港股招股书显示，湖北香江厂房概约建筑面积为97,367.9平方米。

对比可知，签署日为2023年9月26日的深主板招股书中披露的香江电器母公司名下土地所在地块，与研发中心项目环评披露的截至2022年4月已有工程所在地，或系同一地块，且两份文件披露的土地面积接近。

而在此情况下测算，2024年9月23日港股招股书披露的湖北香江厂房概约建筑面积97,367.9平方米，较研发中心环评披露香江电器母公司截至2022年4月现有工程总建筑面积，少了16,851.1平方米。

另外，据绿网披露的编制日期为2017年8月的《湖北香江电器股份有限公司扩建厂房项目环境影响报告表》（以下简称“扩建厂房项目环评报告”），截至编制日期，香江电器母公司彼时现有工程总规划用地面积及总建筑面积，与研发中心项目环评报告披露的数据均一致。

换言之，从两份环评报告来看，至少从2017年8月至2022年4月的六年间，香江电器母公司厂房所的土地使用权面积及总建筑面积或未发生变化。关于香江电器母公司厂房的建筑面积，招股书与环评报告或“对不上”。

1.3 即使考虑厂房拆除情况，两份文件披露的建筑面积或存逾1万平方米的差值

需要指出的是，即使考虑厂房拆除情况，或难解释上述房屋建筑面积的差距。

据签署日为2023年9月26日的深主板招股书，除上述730平方米的建筑物之外，2020-2022年及2023年1-6月，香江电器还曾经存在1,945平方米的建筑物（主要用途为仓储）未办理产权证书，2023年初，因厂区整体规划需要，香江电器已主动将该1,945平方米未办理产权证书的建筑物拆除。

此外，据研发中心项目环评报告，研发中心项目位于香江电器原有厂区，即湖北香江厂房内，该项目拟对厂内现有的老1号楼（办公楼，建筑面积为3,052.15平方米）和老2号楼（闲置厂房，建筑面积为1,589.69平方米）进行拆除，重新建设一栋2F研发中心，建筑面积为6,000平方米,用于研发、试验及其他配套的实验平台。

综合上述数据，即便考虑香江电器2020-2022年及2023年1-6月内已拆除的仓储用建筑物面积、及研发中心项目拟拆除的建筑物面积的情况，2024年9月23日港股招股书披露的湖北香江厂房概约建筑面积，较研发中心环评报告披露的母公司截至2022年4月现有工程总建筑面积，或少了10,264.26平方米。

且需要说明的是，2024年9月23日港股招股书显示，研发中心项目于2025年8月展开翻新及设备的招标程序。

即倘若将研发中心项目的拟新建大楼考虑进去，关于招股说明书与环评报告各自披露的香江电器母公司现有房屋建筑面积的差距或值得关注。

综合而言，前次申报主板到此次申报港交所，香江电器母公司及其子公司益诺威尚未为瑕疵物业取得房屋所有权证。此外，在考虑母公司已拆除及待拆除的厂房的情况下，招股书披露的母公司自有房屋建筑面积或较环评报告少了逾一万平方米，信息披露现疑云。