地价10万+再破天花板，中海地产海淀杀红眼

文/乐居财经北京 林振兴

树村地块，让全北京开发商都虎视眈眈。

3月18日下午3时30分，六里桥北京市政务服务中心的一个拍卖厅里热闹非凡，共有11家开发商前来应战。

这其中有海淀拿地常客，包括海开控股、绿城中国、中国金茂、建发房产、越秀地产、保利发展、中海地产，以及招商蛇口和华润置地抱团组成联合体。

现场还出现了两张“生面孔”，去年没在帝都拿一块地的首开股份，重出土拍江湖，大本营位于武汉的中建壹品（中建三局旗下）也匆匆赶来。

越秀董毅依旧穿着幸运的橘色“战袍”，只不过他的“玄学”并没有显灵。因为这次土拍规则是价高者得，各家房企都卯足了劲，开场就出现了强烈的火药味，开发商竞相提价，紧追不舍。

前半程，52号海开很凶猛，全场一对多硬刚，展示出了势在必得的决心。

但最后冲刺阶段，价格来到73.04亿时，海开在围攻中招架不住，默默选择了退出。22号中海、51号招商 华润联合体杀了出来，肉搏数个回合。

最终，耗时2个小时49分，经过274轮举牌，中海地产以75.02亿元的总价摘得该地块，溢价27.93%，折合楼面价10.23万元/平方米。

北京首次10万 的楼面价，在树村出现！还得是海淀，北京最热闹的土拍场子，没有之一。

不得不感叹，中海地产真的好凶猛！海淀树村 朝阳巨无霸 丰台万泉寺、西南郊冷库，短短不到四个月时间，它就在北京砸了超378亿元。

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如果融创还没有暴雷，孙宏斌大概率会参与这场土拍厮杀。

树村地块西边，只隔了一个公园，便是学府壹号院。

学府壹号院是新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡。

当时，为了买到一套学府壹号院的房子，身价不菲的业主们想尽办法疏通关系，只为了能顺利选上一套房。

但后续，这些业主陆续发现的学府壹号院存在的质量和减配问题。

就连学府壹号院项目总经理叶星，也跳槽到南侧邻居圆明天颂东家——海开控股，目前负责永丰南颐海澐颂项目。

圆明天颂，同样是大户型豪宅。2021年11月开盘，238套房源，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。

有心气高的业主将圆明天颂二手房挂20万/㎡，但实际成交价达到16.5万/㎡。

根据附近的两个“前辈”，树村地块天生具备豪宅基因，自带网红气质。

它位于上地街道，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里，北侧紧邻华联商场，临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等中国最牛逼的互联网公司。

再看看海淀妈妈的最爱——书包。树村地块东边是北京体育大学，隔着北五环往南，是北大和清华。学区属性极强，海淀最强二派，周边有上地实验小学、101学校（上地分校）等名校。

不论产业、学区还是地铁，树村板块都是称得上海淀北C位所在。

再来瞧树村地块的参数。它是纯居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米，容积率1.6，控制高度18米。

设计要求上，外立面材质需使用石材、铝板，建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，新中式风格；坡屋顶形式。

这些参数叠加在一起，一幅顶豪的景象马上呈现于眼前。

但树村地块自身也有一个“软肋”。

虽然出让文件显示容积率1.6，但地块南面有一条宽15米、长170米的东西向街坊路，它会吞噬项目容积率。

扣除东面防护带和南面街坊路占地，树村新地用于建房子的实际容积率约为1.955，高于圆明天颂的容积率1.1，甚至高于学府壹号院。

要在1.955容积率、限高18米的条件下建房子，楼间距是一个最大的考验。未来，中海要如何将房子见缝插针？

而且它的面宽资源没有那么好，只有150米左右，加上楼间距，中海只能做大户型，预计为6层洋房，甚至会出现部分别墅。

树村地块西北两公里是功德寺“两兄弟”——和樾玉鳴与和樾望雲，此前就因为楼间距太密，让海淀群众挑出了不少问题。

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眼下，树村地块一出，最紧张的当属朱房村双子座，它们相隔两公里左右。

1月2日，海淀朱房村的新年首场土拍大战。

0029西地块，由"华润置地 招商蛇口 中铁置业"联合体以91.52亿元拿下，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米。

0030东地块，原本三家央企联合是要一并拿下的，但中途闯入“程咬金”，把计划全打乱了。建发房产硬刚三家央企地产商和金茂，经过247轮举牌，以90.4亿元拿下，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。

朱房村东地块，建发想拉金茂入局，但最终双方没谈成。金茂因“地价太高，算不过账来”，确定放弃入股。传闻说，建发在朱房村地块也会做360平左右的平墅，每层只有一户。

拿地后不久，朱房村双子座前后脚成立项目公司。

1月21日，北京华润招铁海泽置业成立，注册资本50亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口，分别持股50%、40%和10%。它是朱房西地块的项目公司，项目方案设计已经在招标了。

两天后，北京兆盛房地产成立，注册资本90.404亿元。它是朱房东地块的项目公司，由建发房产北京总经理华晓巍担任董事长、总经理。

与朱房项目相比，树村地块离地铁更近，而且是纯居住用地，无配建。

有人说，中海树村项目不卖到15w ，中游、下游的兄弟们，都会压力很大。

眼下，永丰、功德寺、朱房、树村都上桌，海淀新房开启“神仙打架”，好戏要上演了

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股