房企债券融资额持续下降，多公司推进债务重组

Wind数据显示，截至目前，以发行起始日统计的地产债发行规模接近1000亿元，但相对2024年同期下降超15%。自2020年地产债发行达到历史高峰后，2021年至2024年，地产债的发行规模逐渐下降。

业内人士指出，近年来，受市场销售承压、房企财务杠杆过高等因素影响，房地产行业信用风险事件有所增长，违约房企融资受到一定影响，并进一步对未违约民营房企的融资造成拖累。考虑到销售端仍有压力，2025年房企偿债压力仍在，但新增大量房企集中债务出险的可能性已不高。

近年来，在各项支持性政策加力并陆续落地的背景下，房企融资环境有望改善，但房企发债仍在下降。

Wind数据显示，截至目前，以发行起始日为准，今年以来房地产行业共实现债券融资988.43亿元，与2024年同期的1166.34亿元对比，下降了15.25%。

自2021年开始，房地产行业的债券融资逐年下降。数据显示，2021年至2024年，房地产行业发行的债券规模分别为7660.15亿元、6484.38亿元、6177.04亿元、5324.63亿元，分别同比下降3.68%、15.35%、4.74%、13.80%。

近年来，中央国有企业和地方国有企业是地产债发行的主力。数据显示，2024年，地方国有企业合计发行地产债3519.50亿元，占比达66.10%；中央国有企业合计发行地产债1431.50亿元，占比26.88%；公众企业合计发行地产债115.37亿元，占比2.17%；民营企业合计发行地产债240.25亿元，占比4.51%；外资企业合计发行地产债18.01亿元，占比0.34%。

2025年以来，中央国有企业和地方国有企业仍是地产债发行的主力，民营企业发债有所改观。数据显示，今年以来，民营企业发行地产债58.10亿元，占比为5.88%，与2024年全年相比有所提升。

需要关注到，受连续降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响，房地产行业债券平均融资成本明显下降。据证券时报记者梳理，今年以来房地产行业债券发行平均利率约为2.62%，与2024年房地产行业债券发行利率相比有所下降。

根据中证鹏元的统计，2025年房企到期债券余额3135.47亿元、回售余额2274.44亿元，其中3月、6月为偿债高峰。

对于房企发债融资持续减少的原因，中金公司认为，房企整体缩表背后是房价下行所驱动的经营规模收缩负向螺旋。房价下行环境中存货资产价值贬损，加之实际利率走高，即便融资条件较宽松，房企仍倾向于主动削减债务、对扩表投资更为审慎；前端拿地力度不足导致后续新推货量减少、销售表现走弱，企业自有现金流规模收缩进一步拖累投资，形成经营端紧缩负向循环；房价很大程度决定房企投资意愿，是驱动或打破该循环的核心变量。

近年来，受市场销售承压、房企财务杠杆过高等因素影响，房地产行业信用风险事件有所增长，多家房地产企业积极借助债务重组及重整等举措，削减债务规模。

3月13日，世茂集团发布公告称，境外债务重组计划已于3月13日获得高等法院批准，并已达成所有计划条件。2025年2月份以来，多家房企的境外债重组迎来进展。2月19日，远洋集团境外债务重组香港协议安排获香港法院批准并已生效。此外，2月12日，龙光宣布约76.4%的同意债权人已加入整体CSA（整体债权人支持协议），意味着龙光境外债务重组也已取得初步成功。

据东吴证券研究，房企的整体债务解决方案通常包括债务重组和重整等方式，其中境外重组包括展期、新债券/贷款置换、强制可转换债券、降票息等多种选项，境内债务重组过往以展期为主，后续有望借鉴境外债重组方案加大削债比例，相较于债务重组，重整涉及债务不仅包括公开市场债券等，还可包含总包及分包供应链等各类的应付款、商票等。

东吴证券认为，2025年或迎来房企的债务重组高峰，部分房企有望通过债务重组度过短期现金流危机。短期现金流压力得以缓解后，中长期房地产公司仍需依靠自身实现稳定经营并逐步增长，而具备优质商业资产以及多元化布局的房地产公司，有望率先通过其多元化策略及资产运营能力实现经营修复，并借助REITs重启融资通道。

中金公司表示，通过债务重组实现总负债体量压缩是已出险房企走出经营困境、改善产业链流动性、更好落实保交付、保障债权投资人利益等的必要途径，加之经过市场交易债权成本已显著降低，境内、外重组落地有望更加顺畅。