上海：以价换量占据主流

尽管受传统淡季、春节放假效应等因素影响，2025年以来上海房地产市场呈现出较好的韧性，1月上海楼市总体呈现“淡季不淡”的特征，新房和二手房市场均表现活跃。随着假期效应的逐渐消退，上海楼市的表现如何？

（上海在售新房项目  陈雨康/摄）

春节假期结束后，记者随机走访了浦东外环区域的多个在售楼盘，发现节后楼盘的客流量普遍较为冷清。销售人员表示，这可能与假期期间购房意愿较低，以及假期结束后市场尚处于恢复阶段有关。春季通常是房地产市场的旺季，届时购房需求有望进一步释放。

二手房方面，据上海市房屋管理局、Wind数据，1月上海二手房成交套数为18389套，同比增长超12%。春节假期后，上海二手房日成交量环比有所减少，但正处在逐渐增量的过程中。

据上海某头部中介机构的经理介绍，去年上海“9.29”楼市新政后，上海二手房挂牌量随即到达了“小高峰”。尽管经历了一段时间的消化，但目前二手房挂牌量仍处于较高的位置。从交易结构来看，以价换量的现象依然占据主流，在此背景下，二手房成交量有望维持在较为可观的水平。

与此同时，上海二手房价格却并未出现确切的触底反弹信号。安居客数据显示，1月上海二手房挂牌均价为每平方米4.96万元，环比下跌0.65%，为连续7个月下跌。不过，记者注意到，上海部分热门地区的二手房均价已有所回升。例如，坐拥“五大新城”的嘉定区、松江区1月二手房挂牌均价均上涨超1%；上海市区中，静安区1月二手房挂牌均价上涨0.72%。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，春节后上海二手房成交量呈现快速恢复的走势，签约量可观，节后市场有望较快回到正常交易区间。若市场恢复尤其是供应能快速跟上，后续成交量有望持续放大，并进一步提振市场信心，为楼市“小阳春”提供动力。

2025年上海市政府工作报告明确，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。中指研究院认为，2025年上海楼市政策仍有优化的可能，市场有望逐步“止跌回稳”，但项目分化现象仍在，地段优越、配套完善、品质优良的优质房源将更受购房者青睐。

深圳：购房者期待新政策

“每年春节过后的三四月份，各地楼市几乎都会出现不同程度的‘小阳春’。”一位已经在春节假期复工的房产中介经理告诉记者，“从春节假期过后的情况来看，优质学区房的咨询和需求最大，预计过了正月十五之后带看量和交易量会回到去年年底的水平。”

根据深圳市房地产中介协会统计，2月3日至2月9日深圳全市二手房（含自助）录得量（深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交套数）达824套，环比增长3069.2%，标志着春节假期结束后深圳二手房市场迅速回暖，购房需求集中释放。另据深圳贝壳研究院监测，节后开工5天，贝壳深圳合作门店二手房成交量较去年同期增长23.5%。

记者在多个片区采访时发现，尽管带看量和成交量在节后快速回升，但目前楼市的热度还是主要以低价为推动力，房价依旧维持稳定状态。与此同时，深圳二手房源在售量也有抬头的迹象。

据深圳市房地产中介协会统计，截至2月10日，深圳有效在售二手房源量攀升至60319套。记者也对多位购房者进行采访，购房者目前比较关心接下来楼市政策是否有新的变化，包括交易税费以及限购政策等。

（深圳新房营销中心推出优惠活动  吴家明/摄）

在深圳多个新房营销中心，记者通过采访得知前来看房的购房者还没有回到去年年底的水平，而且春节期间和节后相关的新房项目也没有推出特别的优惠活动。与此同时，最近深圳市场传出某新房项目“千人看房”的消息，但多位业内人士表示这主要是项目与中介机构联动造势，众多房产中介经理都在推送和宣传相关项目，但最终的效果有待考验。

止跌回稳仍需“呵护”

记者采访多位新房和二手房销售人员，得到的回复均表示或许是由于此前相关政策已全面推出，如果无新政策刺激购房者的购房意愿，市场热度将面临考验，但总体来看还是会比2024年的“小阳春”成色足。

深圳市房地产中介协会认为，当前房地产市场处于“政策刺激消化期”与“内生修复孕育期”的胶着阶段，止跌回稳仍需要政策面与市场交易层面的双向“呵护”。

中指研究院研究副总监李益峰预计，短期来看，随着春节假期结束，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，预计春节后市场网签量将出现一定回升。一季度来看，由于去年一季度新房成交规模为近年较低水平，在低基数影响下，预计整体成交量同比或将保持平稳；二手房成交量有望保持一定规模，价格跌幅有望继续收窄，但市场持续回稳仍需政策加力支持。