不良资产处置风口来了

春节前，刘平拜访了几家出险房企，希望在房地产项目层面寻找一些投资机遇。一圈拜访下来，他发现，每一个项目都有不同的债权人，若想介入项目，必须获得债权人的首肯，开发企业的话语权很小。

刘平是一家国有金融机构风险资产管理部门的负责人。2024年上半年，他所在的机构组建了新的风险资产管理部门，主要业务是做不良资产投资，其中包括盘活因资金短缺而停工的房地产项目。

刘平说，自2021年四季度房地产行业爆发流动性风险以来，大量民营房企爆雷；此外，受失业及收入减少等原因影响，个人按揭和经营贷领域也出现不少断供的情况，不良资产在供给端放量。

国家金融监督管理总局的数据显示，2020年至2024年，每年累计处理不良资产规模均超过3万亿元。这些不良资产从银行等金融机构剥离至AMC（资产管理公司），还需要进一步盘活。

刘平所在的机构主要从AMC或银行等机构出售的资产包中寻找商机。在他看来，2024年四季度以来，部分一二线城市的房地产市场经过多轮深度调整逐步企稳，不良资产正在成为一个新的风口。 

寻找机会

近年，由于房价持续下跌，房地产项目作为抵押物的价值大幅贬值，部分项目价值缩水幅度甚至突破了抵押率。刘平说，大部分项目的债权人接受房价下跌造成债权损失的事实，但会尽可能地减少损失。“我们接触了一些债权机构，商谈的空间很大。”刘平说。

刘平说，他所在机构商谈的项目中，多数的债权人希望彻底退出项目解套，愿意在价格上做出一定让步；开发企业在保交付等压力下，通常也能接受新投资人提出的报价。所以，难在项目选择上。

除了接触风险项目外，刘平的团队也接触过银行和AMC等机构手中的不良资产，这些不良资产通常以资产包形式整体转让，其中既有优质资产，也会搭配一些劣质资产。

对不良资产包，刘平比较谨慎。一方面要拆解资产包的资产和债务，看其中是否存在具备投资价值的标的物；另一方面要看资产包的价格，如果折扣较低，且资产和债务结构相对简单，就可以进一步考虑。

刘平说，2024年上半年，很多投资机构已经意识到不良资产领域的机遇，但由于多数城市房地产市场下行，他们更多将目标聚焦在房地产市场相对较好的长三角地区。

2024年10月以来，随着一系列房地产刺激政策出台，部分一二线城市房地产成交上升，价格逐步企稳。由此，不良资产或风险项目与房地产市场之间形成一个较大的利差空间。“虽然市场恢复了，但风险项目只能看热闹，无法参与。”刘平说，在原有债务没有偿还的情况下，债权人不可能对项目继续增资，想要盘活项目，参与分食新一轮房地产市场红利，只能引入新的投资人。

银行等金融机构剥离的不良资产同样如此，这些不良资产本身并不乏利差空间，缺少的是上行的市场。市场一旦恢复了，原本无人问津的不良资产就会成为各路资本眼中的香饽饽。

风口来了

近年，监管部门不断加强不良资产管理，出台了一系列政策鼓励不良资产的处置和交易。

首先，各地金融监管部门加大对地方AMC的支持，允许其在更广范围内参与不良资产收购、重组和处置。这不仅为银行减轻了压力，也为市场提供了更多优质的投资机会。

其次，政策层面推动不良贷款证券化试点范围扩展，使不良资产的流动性进一步提升。金融机构可以通过证券化方式，将部分不良资产出表，提高资金周转率，增强对实体经济的支持能力。

第三，法院在破产清算和重整过程中更加注重市场化处置手段，提高资产变现效率。

2024年11月，国家金融监管总局发布《金融资产管理公司不良资产业务管理办法》，细化可收购的非金融机构不良资产标准，有序拓宽金融不良资产收购范围，同时还对不良资产收购、管理、处置全流程操作进行规范。

包括刘平在内的多位金融人士认为，一系列政策的出台，不仅提高了不良资产的市场化处置效率，同时也鼓励金融机构通过市场化手段优化资产结构。

从金融监管总局公布的数据看，2019年至2023年，商业银行不良资产余额分别为2.4万亿元、3.5万亿元、2.8万亿元、3.8万亿元、3.95万亿元，除2021年外，整体呈现增长趋势。

2020年至2024年，不良资产处置规模保持在3万亿元左右。这些规模庞大的不良资产从银行等金融机构剥离至AMC，再由AMC集中分类处置。

目前全国性的不良资产处置公司有东方资产、信达资产、中信金融资产、长城资产和银河资产等5家，地方不良资产处置公司有50多家，地方AMC只能在省内开展业务。

目前，除了信达资产有关联公司信达地产外，多数全国性AMC并没有房地产开发业务。大量的不良资产只能通过挂牌进行二次出让。

一位长期从事不良资产盘活的人士告诉经济观察报，此前，由于房地产市场下行，不良资产交易市场也受到影响，大量不良资产滞留在银行或AMC手中。随着楼市逐步企稳，不良资产处置有望加速。

“每年3万亿元不良资产处置规模，盘活后翻一番可以形成一个五六万亿元的市场规模。”该人士说，多数不良资产交易价格较低，只要市场给力，就可以获得不错的收益。这也是大量资本积极布局不良资产的重要原因之一。

在他看来，不良资产处置想要实现利益最大化，需要耐得住寂寞。他曾操盘的一个不良资产项目，2017年以11亿元收购来改造成写字楼，2018年投入运营后每年租金收入在1亿元到2亿元，目前项目估值接近40亿元。

先行布局

1月10日，信达地产公告，计划与中国信达、鑫盛利保共同设立房地产行业存量资产纾困盘活基金，母基金认缴总规模200.01亿元，其中信达地产认缴100亿元。该基金主要投资于房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活，参与破产重整、法拍等特殊机遇投资，支持项目保交付和三大工程建设等。

依托母公司中国信达资产在处理不良资产领域的资源，信达地产在盘活不良资产方面积累了经验。2022年，信达地产接手郑州天樾九章和未来公元项目，成功盘活并实现销售；2023年，信达地产通过法拍获得时代国著项目，并于2024年3月实现交付。

中信金融资产为原华融资产，近年来也广泛参与出险房企项目纾困。1月27日，融创中国公告，中诚信托与中信金融资产达成了北京融创壹号院债权转让相关交易安排，计划由中信金融资产接手中诚信托的债权。

长城资产参与投资金科股份破产重整。根据金科股份公告，重整后的金科主要布局投资管理、开发服务、运营管理和特殊资产等四大业务。长城资产将为金科股份提供房地产风险资产化解和价值提升专业化服务；对重整后金科股份的保留资产和剥离资产进行系统梳理，形成后续资产经营盘活方案。

刘平告诉经济观察报，2024年以来，多数商业银行陆续成立或组建了风险资产管理部门作为一级部门，计划参与投资不良资产或风险资产处置和盘活，“和同行聊天，大家一致认为，2025年，不良资产处置将成为一个新的风口”。

不良资产处置考验的是企业的综合服务能力，既需要具备收购和处置不良资产的能力，也需要具备盘活及后期运营等方面的能力。

（应受访者要求，文中刘平为化名）