如何让城市经久不衰？城市更新，折叠过去与未来

城市更新实践既要以变应变、持续创新，又要因地制宜、求同存异。未来，我国城镇化进程将持续推进，城市更新的内涵也将日益丰富，呈现繁荣向好的发展趋势

标点财经、投资时间网研究员  周运寻

城市更新，作为推动城市高质量发展的关键引擎，正在受到前所未有的关注。

从2019年底召开的中央经济工作会议上首次提出，到2021年首次写入政府工作报告和“十四五”规划文件，城市更新已上升至国家战略层面。

加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市；建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动……在我国城市建设步入存量提质的新阶段，城市更新的战略地位和作用更加凸显。这也意味着实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，注重提升功能，增强城市活力。

城市更新是一项复杂的系统工程，涉及规划设计、土地开发、建筑施工、装修装饰、设施改善、环境保护、融资投资、物业管理、社区服务、政策支持等多个环节，对参与城市更新的企业的专业化要求较高。在城市发展方式已由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重的新旧动能转换时期，如何把握让城市“二次生长”的市场机遇？身处城市更新进程中的标杆企业，在保护人文历史、融入自然生态方面做出了哪些新的探索？如何在新一轮产业变革加速演进中，讲述新时代中国企业的发展故事？

以深度策划为己任，无数个主题策划均获得社会各方广泛赞誉及网络影响力的标点财经研究院、投资时间网，此次独家推出《城市更新星耀计划·2024》，将视角聚焦巨大的房地产存量市场。随着科技进步和城镇化加速，未来城市发展的新模式逐步形成，这些模式正以其创新性重新勾勒智能、绿色、可持续的城市未来。

城市更新进入新阶段

今年7月末，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（下称《行动计划》），旨在推动新型城镇化和都市圈的建设。其中提出4项重大行动，包括实施新一轮农业转移人口市民化行动，实施潜力地区城镇化水平提升行动，实施现代化都市圈培育行动，实施城市更新和安全韧性提升行动。

《行动计划》显示，经过5年努力，潜力地区新型工业化城镇化明显加快，已形成一批辐射带动力强的现代化都市圈，目标是将常住人口城镇化率提升至接近70%。

本次《行动计划》着重强调了城市更新行动的相关规划。事实上，围绕老旧小区、老厂房、公共场馆等进行的建设改造和建筑节能改造所带来的综合性成效正在逐步显现。

在今年3月召开的十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，国家住房和城乡建设部公布了与城市更新相关的多组数据。2023年全国实施各类城市更新项目6.6万个，完成投资2.6万亿元。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及2200多万居民；加装电梯3.6万部，增设停车位85万个、养老托育等社区服务设施2.1万个；改造燃气等各类管道约10万公里；建设口袋公园4100多个、绿道5300多公里，拓展草坪开放空间1.1万公顷。

作为城市更新的前提，地级及以上城市已全面开展城市体检工作，相关政策及配套支持也进一步推进。

今年10月，国家住房和城乡建设部办公厅印发了“实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批）”（下称清单），供各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房城乡建设局等部门学习借鉴。

清单从建立城市更新工作组织机制、完善城市更新法规和标准、完善城市更新推进机制、优化存量资源盘活利用政策、构建城市更新多元投融资机制、探索城市更新多方参与机制等方面，总结了各地的经验做法。   

在成立城市更新管理部门方面，湖北省各市（州）率先行动，纷纷成立城市更新专门管理部门，石家庄市亦成立城市更新事业单位。同时，河北省明确了城市更新全过程技术要求，宁波市结合城市体检划定城市更新先行片区，郑州市、潍坊市编制城市更新规划，统筹存量资源更新改造，上海市建立市、区两级城市更新项目入库管理机制。

在加大地方政府资金投入方面，江苏省出台“城新贷”财政贴息政策，重庆市发行政府专项债支持城市更新。在引导经营主体市场化运作上，重庆市通过专业化运营提升城市公共空间活力，合肥市探索国有企业一体化运营推进老旧厂区改造，等等。

这些先行先试的经验从方方面面昭示着，随着过去大拆大建的城镇化时代告一段落，我国已迎来在成型的城市中进行持续维修和更新的新发展阶段。一方面，今后城市将大大压缩新增用地，主要将发展集中在住房以旧换新、拆旧建新上，避免城市盲目无序扩张；另一方面，政府会把更多注意力投向城市存量空间的优化提升上。

武汉案例先行先试

在智研咨询看来，统观不同层面的政策变化可以发现，如今我国城市更新的内涵、目标与方式均发生了巨大的变化。

从宏观统筹角度来看，目前的城市更新已由碎片化、应急式的行动，发展到合理规划的更新行动。在开发模式上，则从以拆除重建为主的更新到以保留为主的更新。从实施路径看，片区综合统筹更新逐步取代点状式、单业态更新。在参与主体上，呈现出国企央企补位、国民协同共进的治理新趋势。

对于这些变化人们可能没有多少概念，但一个明显的迹象是，在全国范围内，已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组。湖北省的17个地市州更是率先将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。   

今年5月，武汉市人大发布《武汉市人民政府关于市政府机构改革情况的报告》。报告中提到，“组建市住房和城市更新局，作为市政府工作部门。负责做好房屋建设管理和住房保障、房地产市场、市政基础设施建设等方面的管理工作，统筹协调城市更新实施工作。”也就是说，新成立的住更局，不仅需要肩负起原来住建局的主要管理职责，还要重点负责实施城市更新有关工作。

目前，武汉住更局正在积极探索以市场化方式推进危旧房改造的新模式，解决城镇危旧房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出问题。除了危旧房改造，城中村改造、老旧废弃厂房更新改造、商业配套更新、城市地下管网改造、城市排水防涝能力提升工程等都被纳入城市更新的范畴，并将持续推进口袋公园、城市绿道、公园、公厕等建设。“硬提升”之外，城市治理能力的提升、社区人文场景的营造和重塑等“软提升”也均囊括在内。

事实上，武汉的城市更新已经颇有成效。在与城市更新专家金螳螂的合作中，一处处历史古建、商业街区，逐步被打造成兼具历史文化积淀及现代化风格的独特作品。

1919年5月29日正式开张营业的武汉民众乐园是武汉开业时间较早、经营历史最久的大众性综合游乐场。民众乐园总建筑面积约4.4万平方米，6月28日起先行开放了“剧场式中庭空间+标志性圆堡塔楼”，以及已经营业的部分首店品牌。金螳螂负责民众乐园室内空间改造更新施工。

改造升级后的武汉民众乐园，将复古的建筑风格和现代时尚商业相结合，采用高科技灯光和创新商业空间设计，把时尚和前沿、艺术和文化做到极致。本着“修旧如旧”的理念，本次改造保留了旧建筑空间“圆堡塔楼”的原始模样。通过新旧建筑空间的巧妙对话，民众乐园完美示范了历史与现代元素在城市中相融，以此来唤醒整个历史再生街区的记忆以及活力。

除此之外，矗立在江汉路步行街上的永利银行旧址已焕新为全国首家艺术生活方式酒店—武汉风貌安坻酒店。金螳螂以 EPC承接了项目的改造更新，涵盖加固、结构改造、景观、钢结构、装修、外立面、机电、智能化、软装等专业。   

金螳螂创始人朱兴良认为，城市更新是一个复杂且综合的过程，需要根据实际情况选择合适的改造方案，强调科学性和逻辑性。城市更新不同于传统房地产开发，具有项目零散、周期长等特点，这就要求设计师具备耐心和专业精神，全面提升经济、文化、产业结构、环境设计等多个维度，促进城市形象提升和城市可持续发展。

面对让城市“二次生长”的市场机遇，金螳螂已将城市更新项目作为自身长期发展的新动力和未来政企合作的新目标。

在高质量发展的背景下，城市更新被赋予更多的使命。它不仅是城市发展的一个重要环节，更是推动城市现代化、提升居民生活品质的重要途径。城市更新如何才能经久不衰？在平衡过去与未来之间，公司将继续保持敏锐的市场洞察力和创新精神，进一步加强技术研发和团队建设，共同推动城市更新工作的高质量发展，以实际行动为构建更加美好的城市生活贡献智慧和力量。