苏宁环球2023年年度董事会经营评述

苏宁环球（000718）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　2023年，面对国际经济复苏乏力，地缘政治局势紧张等各种因素影响，我国大力出台稳预期、稳增长、稳就业的相关政策，坚持稳中求进工作总基调，经济呈现波浪式发展。但受有效需求不足、社会预期偏弱、地产企业债务违约等因素的影响，我国房地产行业仍处于深度调整阶段。

　　公司董事会深入分析行业变革趋势，积极应对复杂形势挑战，坚定行稳致远的发展理念，践行长期主义价值，持续推进地产、医美双主业发展战略，深入开展提质增效工作，全力推动公司高质量转型发展。

　　1、房地产行业发展情况

　　2023年是房地产行业深化调整年，全年商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，房地产行业开发投资金额进一步下行。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积为111,735万平方米，同比下降8.5%；商品房销售额为116,622亿元，同比下降6.5%；全国房地产开发投资金额110,913亿元，同比下降9.6%。从需求结构来看，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期，改善需求得到释放，改善市场表现出一定韧性，人们对住房品质有了更高的要求；从销售趋势来看，多地加大“保交楼、稳民生”工作力度，推行现房销售试点，探索预售制度改革和现房销售；从投资规模来看，房地产行业吸引力持续降低，投资进一步收缩，房地产开发投资及土地供求均持续下降，房地产市场整体低位运行，加速房地产企业整合。

　　虽然行业调整持续，但房地产行业在政策端，迎来近十年来最宽松的政策环境。 自2023年7月,中央政治局会议明确指出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，多部委和各级地方政府积极落实会议精神，各地因城施策持续优化房地产调控，陆续出台降首付、降利率、提高公积金贷款额度、认房不认贷等一系列稳需求措施支持居民购房。中指研究院数据显示，2023年全国已经有超过200个省市优化调整房地产政策，出台调控措施超过600件次，力促房地产市场平稳运行。从供给端到需求端，从三四线到核心一二线城市的一系列支持政策有利于稳定市场，正在促进房地产市场筑底复苏。

　　2024年，国内经济具有较大的发展韧性和潜力，房地产政策的持续优化有利于提振市场信心，市场预期将逐步筑底转暖，但短期内市场仍有一定调整压力，化解房地产风险仍是2024年政策主线。

　　2、医美行业发展情况

　　医疗美容行业作为以满足人们对美好生活追求为目标的产业，兼具医疗和消费属性，随着消费观念的改变和消费能力的提升，具有庞大的市场需求，整体市场处于蓬勃发展阶段。艾尔建美学＆德勤发布的《中国医美行业2023年度洞悉报告》预计2023年中国医美市场有望在2022年基础上实现20%的增长，市场规模将超过2,000亿元人民币，未来四年保持15%的年复合增长率。消费需求增长是推动市场发展的主要驱动力，在渗透率提升的同时，消费者对品质医美的预期也在不断上升。

　　随着医美市场的快速增长，行业竞争日益激烈，行业监管政策相继发布，推动行业规范化发展。2023年5月国家市场监管总局等十一部门《关于进一步加强医疗美容行业监管工作的指导意见》，主要围绕行业准入管理、医美“导购”行为等方面展开，打通医美行业以往的监管盲区，医美行业进入多部门综合治理的强监管时代。

　　随着医疗美容市场的规范，80后、90后等核心医美消费群体的崛起，未来医美行业将加速提质升级，推动医美市场健康、有序发展，利好具备合法合规资质的医美机构和医美产品。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　公司主营业务为房地产开发与销售，深耕长三角区域，在全国多地均有布局。作为国内优质房地产开发企业，公司始终坚持稳健经营、高质量发展路线，在确保主营房地产业务稳定发展的同时，深入推进地产、医美双主业发展战略，保持公司长期健康、可持续发展态势。

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　公司的子公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2023年12月31日累计按揭贷款余额为人民币234,124,340.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　公司在房地产开发领域深耕三十载，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，具备较强的战略决策能力和发展规划能力，助力公司成功跨越多个行业周期。报告期内，公司围绕“低负债、高收益”的运营目标，在巩固核心业务优势的同时，不断强化产品质量、品牌建设、客户服务等专业能力沉淀，持续提升公司竞争力。

　　1、财务优势

　　公司财务状况稳健，2023年持续保持低负债运营，有息负债总额16.26亿元均为银行贷款，资产负债率为35.29%，扣除合同负债后的资产负债率仅为30.48%，为公司持续健康发展提供坚实保障。房地产开发业务始终坚持将风险防范放在首位，保持战略定力，通过强化财务风控、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险。

　　2、资产优势

　　公司持续深耕长三角地区，资产结构优质，抗风险能力强。在行业下行周期，核心区域优质项目的价值凸显，基于公司良好的信用基础，得益于早期积极的购地策略，公司土储较为充足，土地成本较低，在行业内具有突出的成本优势，未来将持续为公司带来稳定的收益。

　　3、品牌优势

　　公司高度重视品牌建设，且客户群体消费能力强、忠诚度高、活跃度大。多年来，公司成功开发了近百个地产项目，打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“苏宁-城市之光”、“苏宁-天御国际广场”等多个经典口碑项目，开发面积超千万平方米，优质产业项目遍布多个地区，客户美誉度高。“苏亚医美”和“苏宁环球大酒店”等品牌影响力不断增强，通过各业务板块客户资源的互通和整合，公司能够有效提升产品的毛利率。

　　4、管理优势

　　公司核心管理团队拥有丰富的管理经验和较高的专业水平，能够深刻理解行业发展规律，根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略，持续提升公司核心竞争力。公司风险控制及成本控制有完善的运行机制，监管严格，执行高效，能够有效化解风险、降低成本。医美业务合规管理优势明显，可为未来经营发展提供有力保障。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　2023年，公司持续践行“稳健经营、稳中求进”的发展理念，坚守“低负债、高收益”的经营策略，以稳健经营的房地产开发业务为基础，以规范化管理的医美业务为推手，匠心打造精品项目，大力推进开拓医疗美容业务，推动业务稳定发展和转型升级，促进公司房地产开发和医美业务双主业高质量发展。2023年公司实现营业收入 21.13亿元，同比下降 5.61%；实现归属于上市公司股东的净利润1.82亿元，同比下降49.12%。报告期内，公司开展的重点工作如下：

　　1、深化提质增效，夯实发展根基

　　2023年，公司将提质增效与精细化管理深度融合，通过事先预防和过程控制，优化制度体系和业务流程，督促各业务条线高效运转，提升业绩。

　　在成本管控方面，坚持预算引领和全成本动态管理，强化成本分析预判，通过深化全面预算管理，从招标采购、项目建设管控到履约评估等多方面落实全成本、全过程管理。报告期内，地产板块各项目动态成本按月统计分析，动态成本偏差率低于3%；医美板块建立重点药品、器械集采机制，从源头控制成本，采购成本进一步降低优化。

　　在财务管理方面，坚持低负债运营模式，围绕财务规范化管理要求，优化现金流管理，提高资金使用效率，降低财务成本。2023年公司财务费用11,032.45万元，同比下降22.38%，有息负债大幅减少，资金成本进一步降低。持续推进资产盘整，梳理部分子公司股权及出资，盘点各项目商业、车位等资产，充分挖掘存量资产价值。

　　在营销管理方面，强化市场监测，紧跟市场变化，灵活优化销售策略，积极拓宽营销渠道，促进销售回款。在房地产行业销售不景气的大环境下，公司紧抓销售窗口期，提升项目去化速度，重点项目滨江雅园、荣锦瑞府2023年预售金额达16.16亿元，同比增长15.71%。

　　在人力资源管理方面，优化人力资源配置，消除人员冗余问题，提高员工岗位匹配度和价值贡献度；强化责任考核监督机制，压实责任考核，秉持能上能下、能进能出的灵活用人机制,提升员工参与精益管理提质增效的积极性。2023年，公司人力成本下降超20%，进一步助力公司可持续发展。

　　2、聚焦项目质量，提升发展韧性

　　报告期内，公司聚焦项目建设，持续推进项目管理一体化、规范化，不断优化建设工程进度，践行绿色环保理念，积极使用环保材料，推进绿色安全施工，打造多样性和差异化的优质产品，保障项目高标准开发、高品质交付，为广大客户的美好生活再进阶。2023年南京荣锦瑞府项目、吉林天润城四期部分楼宇陆续顺利开工，合计开工面积约5.06万㎡。南京滨江雅园项目2023年竣工面积达10.07万㎡，完成高品质交付，树立区域住宅品质新的标杆，赢得了良好的客户口碑。报告期内，公司竞得宜兴市编号为“宜地（2023）2号”地块的国有建设用地使用权，该地块位置优越，具备打造高端改善住宅的优势条件。公司将持续做好纵深布局，同时大力抓好项目设计工作，提升公司房地产开发业务发展韧性。

　　3、多元业务协同，凸显发展潜力

　　公司业务范围覆盖住宅、商业、医疗美容、酒店等多元业态，能够满足多元化的市场需求。在稳固房地产开发业务基石的同时，不断探索、完善生态圈，促进不同业态相互支持、相互提升，激发各业务板块的发展潜力，形成发展合力，提升发展质量。

　　报告期内，公司大力提升上游医美产品与下游医美机构的业务协同，强化业务开拓与渠道建设，公司医美产业链得到更好的整合和发展，医美产业收入和利润在公司的比重逐年上升。2023年医美板块实现营业收入1.98亿元，同比增长3.36%，占公司整体营业收入9.38%，占比再创新高，正在成为公司新的利润增长点和未来发展动力。

　　公司旗下医美机构均拥有正规资质，涵盖了手术类及轻医美类等各类服务，在区域市场具有较强的竞争力。在运营方面，2023年公司医美板块充分发挥集团总部优势，建立集采和定制产品机制，运用精益管理优势压减成本。同时高度重视业务核心竞争力建设，持续提高医疗团队的专业性，加快医疗设备的更新换代，不断满足客户多元化需求，提升管理效能及盈利能力。

　　在客户服务方面，不断完善客户分级增值服务体系，通过大数据中心，跟踪客户服务标准，为不同客户提供专业规范的专享服务，提高客户粘性，老客活跃度、复购率及新客转化率不断提升，公司差异化竞争优势凸显。

　　在品牌塑造方面，坚持合规创造价值，维护医美行业规范，净化医美市场环境，将苏亚医美品牌与医疗诚信、安全和高品质服务深度绑定，为广大求美者提供诚信、安全、可靠的医疗美容服务。2023年无锡苏亚被授予“诚信承诺联盟单位”称号，上海天大联手国内外各大正品厂商启动“正品联盟”活动，苏亚医美品牌的认知度和影响力持续提升。

　　报告期内，公司紧抓旅游消费强势复苏契机，全方位提高旗下酒店服务质量，注重酒店设施硬件维护更新，不断提升餐饮、客房、康健等软服务能力，推出各类营销活动，更好地满足消费者多元化、个性化的需求。公司中高档酒店品牌形象深入人心，入住率持续提升。2023年，公司酒店业务实现营业收入1.18亿元，同比增长36.5%。

　　4、贯彻新发展理念，强化发展风险控制

　　国内房地产行业面临新发展模式的关键转折点，公司提前预判预警，强化危机意识，保持清醒头脑，重点关注质量和效益而非规模，实现做优做强。报告期内，公司强化内部监督检查，防范化解潜在风险；持续做好风险管理，形成长效风险管控机制；同时进一步增强公司规范运作意识，提高公司透明度和信息披露质量，不断优化组织结构，促进公司健康持续发展。2023年，公司圆满完成第十一届董事会、监事会换届选举，以及新一届高管团队的聘任，董事会成员更加专业化、职业化，推动公司治理结构更加高效合理，促进公司高质量发展。

　　

　　五、公司未来发展的展望

　　展望2024年，外部环境依然复杂多变，中央经济工作会议深刻分析了当前经济形势，系统部署了2024年经济工作，会议要求积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，房地产行业进入“以质取胜”的新发展模式阶段。

　　在未来发展中，公司将持续践行“稳健经营、稳中求进”的经营理念，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断夯实公司的核心竞争力，增强公司发展内生动力。地产板块以打造品质更高、质量更好、景色更美、服务更优的宜居住宅为己任，以项目管理、营销管促、风险管控为抓手，以项目品质为核心，匠心打造高品质楼盘。同时，加强医美板块业务经营管理，强化业务开拓能力，注重发展规模与盈利水平的协同，积极务实地为公司业绩及股东回报作出新的更大贡献。

　　2024年，公司将重点做好以下工作：

　　1、聚焦主业，形成高质量发展态势

　　公司将持续完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理，围绕产品与服务，深挖各板块业务增长潜力。

　　地产板块聚焦核心区域深耕，布局重点城市，重点关注刚改及改善市场，持续优化资源储备；项目建设方面将加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理与考核，加大绿色节能建筑投入，确保工程建设的安全与质量，并结合市场变化和客户需求，优化设计标准，提升产品竞争力，为消费者提供更舒适的居住体验。

　　医美板块作为公司重点转型方向，将持续加强规范化标准化管理，以高质量的产品和服务回馈广大客户。同时，将进一步发挥总部集约优势，整合医美上下游资源，不断扩大医生及专家资源库，提高医美板块市占率和利润率，提升“苏亚医美”品牌影响力和竞争力，为公司利润作出更大贡献。

　　2、稳健经营，确保公司流动性安全

　　坚持稳健经营、保持健康的财务状况是公司长期健康发展的基石。未来公司将继续加强现金流管理，提高资金使用效率，确保流动性安全。一是进一步加强销售去化及现金回笼工作，根据市场变化及时调整营销策略，提高营销工作的针对性和精准度，提升项目去化速度和资金周转率；二是积极把握融资窗口期，通过创新融资渠道等方式，优化债务结构与融资成本，保障“三道红线”安全，坚守公司“绿档”评级；三是持续推进资产盘整工作，充分挖掘存量资产价值，优化资产结构布局。

　　3、强化责任考核，提升管理效益

　　2024年公司将继续苦修内功，进一步健全责任考核制度。强化监督管理机制，从重大事项管理、财务监督管理、资产监督管理等方面入手，明确权责边界，确保责任落实到人，为集中统一监管运行提供制度保障；优化考核方式方法，完善更为细化的定量指标，使考核方式有章可循、有据可查。同时，持续推进人力资源优化配置，激发员工积极性和主动性，打造适应新发展模式，有活力、有担当、敢拼搏的专业人才队伍，助力公司可持续发展。