特写 | 郭杰群：公募REITs ，高楼不能建在沙滩上

2024观点年度论坛·特写 4月2日入夜，我们与郭杰群小聚。因应当日在2024观点年度论坛演讲和主题讨论会的发言，他继续分享了对国内REITs市场的见解。

这位学者身兼数职，他是麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任，亦担当宁波（中国）供应链创新学院院长、教授及博导，也兼任清华大学五道口金融学院绿色金融研究中心研究员，麻省理工学院运输与物流中心研究员等。

郭杰群早年赴美求学，毕业后曾于瑞信、房利美等国际投行、企业任职，回国前最后一份工作是美国对冲基金Zais Group全球投资委员会委员、亚太区总经理。

多年的海外金融行业任职经验，令他有机会深入接触、了解国外REIT数十年历史积累的成熟经验。

2014年归国后，郭杰群一直致力于推动国内资产证券化、REIT市场走上正轨。

资料显示，国内对资产证券化业务的探索始于2004年。当年1月31日，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》。

翌年，越秀房产信托基金作为首只持有国内资产的REIT产品，在香港成功上市，成为内房对REIT的首次探索。

此后长达十多年时间，国内REIT行业经历了探索、研究、尝试、突破，产品设计也逐步实现脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面，但迟迟未能落地标准REIT产品，反而诞生了别具特色的类REIT，以及近期推出的公募基础设施REIT。

市场普遍认为，个中原因乃由于行业仍然缺乏明确的法律条文来为REIT的发展护航，另外税制方面也存在困难。

直至2020年《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》出台，中国内地公募REITs落地才成为现实。

截至目前，全市场已上市的公募REITs产品已达35只，不过上述相关问题仍有待解决。

在2024观点年度论坛上，郭杰群就指出“中国不存在REIT。”

他解释称：“国内市场上虽然套用了REIT的名字，但是不存在严格意义上法律上的REIT，因为我国对REIT并没有明确的立法，只有一些部门的规章。”

另一方面，郭杰群表示，国内也尚未形成明确的税收便利。他提到新加坡的例子，“1999年新加坡政府通过了REIT的立法。凯德借机马上推动了新加坡第一个REIT产品，但遭遇投资人的冷淡反应；产品发行失败。为什么投资人不感兴趣呢？原因很简单，因为新加坡虽然有REIT的立法，但在当时对REIT没有税收上的便利。以逐利为目标的投资人在行动上表达了他们的意愿。”

他呼吁：“REIT是一个金箍棒，具有强大的功能。但是我们今天谈REIT，仅仅是把它当作烧火棒，考虑的只是为单一项目的融资功能，并没有发挥它的精髓。”

事实上，在此前的2024年“两会”上，REIT也成为热门话题，讨论声音也集中在“加速专项立法”和“明确税收优惠”等方面。

年度论坛会议结束后，我们邀请郭杰群坐下对话，气氛舒适，但话题不算轻松。

对于国内REIT的问题，他认为根源在于“产品定位仍只是一个融资工具”，是为了单一项目融资而设，导致产品结构有重大缺陷，“普遍来说，是融资主体的融资手段，但目前并不具有投资价值的产品。”

郭杰群解释，国内公募基础设施REITs现时分为两类，一类是拥有底层资产的产权类；一类是不拥有产权的经营权类，如高速公路的经营项目。

前者虽然拥有底层资产，但由于多元化程度低、项目数量单一等因素，项目经营绩效可能存在巨大波动，整个产品的估值受到项目经营影响大。例如去年华安张江光大REIT，就受到主要租户哲库科技退租的严重冲击。而经营权类REIT因其本身特点使得其估值趋零。

在另一方面，目前国内经济恢复面临巨大压力，这对REIT市场也不利。这是因为当前产品底层资产单一，扛经营风险弱，“整体的预想还在一个困难期。”

但更重要的是，在起步阶段将顶层设计做扎实。

郭杰群形象地表示，不能将高楼建在沙滩上。2005年至今已经19年，公募基础设施REIT，虽然不正规，但中国版的REIT已经落地，相关工作的推进迫切需要跟上。

最后的最后，问题还是回归到“立法”和“税收”之上。