利空出尽后，鑫苑服务的发展步调愈发稳健

近期，港股市场迎来了物企业绩公告的密集期，整体表现告别了前几年的高歌猛进，开始在回归调整中呈现稳中向好。

伴随着政策对地产的利好刺激持续释放，物业上游带来的风险逐步出清。物业股的现金奶牛性质依旧强劲，高质量资产有望重新估值。其中鑫苑服务（01895.HK）的2023财年最新业绩，表现出了其在利空出尽后的发展愈发稳健趋势。

总收入实现可持续增长，主营物业服务收入稳健上涨

观其2023财年，鑫苑服务录得总经营收入749.6百万元，同比增长9.2%，毛利241.3百万元，同比增长5.2%，净利润 2841.3万元，向市场展示了稳健向好的经营业绩，展现出了其作为深耕服务26年的百强物企，所拥有的扎实经营能力和稳健发展态势。

尤其在其总经营收入占比中，占比71.3%的物管服务，依然保持了同比增长7.5%的稳定态势，“基础盘”扎实。这与其在报告期内围绕“全业态、全周期、全场景”的高品质鑫服务落地效果强相关。

第三方市拓占比持续提升，核心区域浓度再次聚焦

报告显示，鑫苑服务在管面积3430万㎡中来自第三方的面积占比53 %，合约面积5530万㎡中，来自第三方的面积占比60% ，第三方占比均实现过半。尤其值得关注的是，同比提升42%的新增合约面积520万平方米中，基本上全部是来源全委第三方项目，这与其坚持“长期主义下的高质量增长”策略相关，彰显出了其强劲的增长动能。另外，在管项目的第三方占比、坪效等也有不错表现。

鑫苑服务的项目在发展布局上，相对于全国化的全面撒网，更在意“订单浓度”，追求规模增长下的产业协同发展，注重区域浓度的深耕。2023年，其主要深耕在华中地区，也积极布局长三角、环渤海、西南、华南等区域，目前覆盖了全国50座城市，在管项目数218个，较2021年的190个，增幅14.7%。其中在河南区域的投拓项目占比实现同比提升332%。

具体业务板块，物业工程服务收入提升118%

2023年公司主要业务板块物业管理服务、增值服务、物业工程服务的收入分别约5.35亿、1.16亿及0.75亿，同比增长约7.7%、7.7%及118%。

其中，物业工程服务主要包含提供消防、智能化施工、园林绿化景观施工、专案建设阶段的智慧社区规划施工和建设等服 务，以及围绕存量专案开展的电梯加装、外立面改造、其他更新改造工程施工及服务等。这一业务的翻倍提升，得益于鑫苑服务多年在智慧物业的研发和投入，也是其对B端客户软硬一体化解决方案输出的有效尝试。

复牌指日可待，利空出尽必有利好

2023财年业绩发布后，鑫苑服务已基本上达成了联交所的复牌指引，复牌指日可待，那么复牌后从投资的角度有哪些利好期待呢？

首先，利空已出尽。业绩层面，2023年已整体经营向好，实现韧性增长。计提风险方面，鑫苑服务采取的“以资抵债”方式，成功追回了相关损失。相关抵债的资产如商管业务、停车位、会所等，预期后面的变现或升值机会也非常可观。

鑫苑服务3月22日最新公告，关联方鑫苑置业同意用2181个车位的销售所得，来抵消约1.98亿元的应退还给鑫苑服务的合作诚意金，该笔资产未来可为鑫苑服务带来可观的现金流入。

其次，物管服务板块回归“服务”本质，2022年以来，主动优化了超900多万平方米的低坪效和亏损的在管项目，2023年依然保持了高的坪效，这对未来在高服务质量和高利润汇报的良好平衡提供了保障。

而且，在鑫苑服务2023年的第三方外拓面积占比中，非住宅业态占比47.6%，这为来年企业的经营利润提升提供了很大盈利空间。

此外，鑫苑服务积极开拓多元赛道，聚焦高利润板块的多经增值服务业务，升级孵化直饮水机经营模式，完成了传统场租模式转化为联营+自营模式；持续挖潜社区O2O价值，完成着从传统“人找货”到以数据驱动的“货找人”模式转变，其物业+的模式更清晰。

尤其值得关注的是，鑫苑服务在2023年完成了战略升级，制定了五年的10XIN5发展战略，清晰地规划出了围绕“管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值”的三条增长曲线。

在战略的牵引下，聚焦核心科技能力打造，突破零代码三维建模技术，创新性搭建鑫Meta 产业元宇宙平台，完成数字孪生与平台的融合。在技术研发方面，获得了创新型中小企业、国家科技型中小企业、双软认证、高新技术企业等资质，荣获国家产权局颁发的13 项软著权和20项发明专利。其科技赋能物业提质增效和业态升级的效益正逐步彰显。

可以看出，鑫苑服务正用其特有的创新式发展模式化解着物业行业面临的共性问题，近年其坚持科技赋能下的稳健高质增长，将为未来更好业绩呈现奠定长期成长价值。