非传统代建：龙湖龙智造突围增长

南京麒麟科创园，是南京市创新名城建设核心区和综合性科学中心主承载区，在园区中心，一座商业体正在拔地而起。

2023年3月，龙湖龙智造与南京能谷能源产业发展有限公司达成合作，为南京麒麟天街提供建造管理服务。龙湖龙智造在接手后，以高品质的商业运营需求指导建造过程的空间创新，通过立体绿轴改造设计，同时优化人/车行动线及地铁接驳方案，规划影院、健身房、餐饮及零售主力店布局，为未来运营做好前置保障，在此过程中也为委托方节约成本超1亿元。值得关注的是，该项目建成后将引入龙湖旗下的天街品牌，龙湖龙智造联合龙湖商业为项目提供代建+代运营全周期开发管理服务，携手知名央企打造城市商业新标杆。

南京麒麟天街效果图

2022年8月，龙湖集团正式发布智慧营造品牌“龙湖龙智造”，由龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科五大业务飞轮共同构成完整的战略生态和服务体系。

2024年3月22日，龙湖集团公布其截至2023年12月31日止全年业绩。2023年，龙湖龙智造已实现19.7亿元的收入，成为代建领域的头部品牌，并通过稳定的现金流贡献，成为龙湖穿越周期的“稳压器”。

近年来，房地产业经历深度调整，行业新旧发展动能的转换势在必行。其中，拥有诸多自主知识产权，并成为行业数字科技高地的龙湖龙智造，正成为房地产新质生产力的代表。

扎实的“行活” 五飞轮构建非传统代建

虽然龙湖龙智造的品牌发布还不到两年，但凭借母公司雄厚的资源和强大的品牌效应，其业务得到快速发展。

根据龙湖集团发布的年报，龙湖龙智造2023收入19.7亿，持续聚焦大客户战略，量质并举，不断提升央国企、优质民企等优质客户占比，并深耕核心一、二线核心城市，助推高质量发展。

其中，2023年新增代建类项目60个，总建筑面积1064万平方米。自2022年品牌亮相以来，龙湖龙智造已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万平方米，已与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

这种发展速度，还得益于龙湖龙智造扎实的“行活”及五飞轮构建的完整生态。

龙湖龙智造集成了龙湖集团的全业态开发经验和领先的数字科技能力，龙智造旗下的五大业务“飞轮”，为客户提供定位策划、虚拟建造、开发管理、城市更新、数字孪生等五大产品服务模块，并形成完整的战略生态。

2023年年报发布会上，管理层表示，龙湖龙智造是与代建领域相关的品牌，但不止于代建。其涵盖的研策、设计、建管、精工、数科等5大业务模块，协同给客户提供一站式、全周期、全业态的高品质服务，所以具有全链条、全业态的服务优势。

除了前述商业项目外，这些能力还在综合体、高校、养老公寓、传统住宅等项目上得到验证。

苏州双子金融广场项目是大家投控与苏州市高新区联手打造的城市新地标。2022年9月，经过多方遴选，龙湖龙智造为其提供全过程的开发管理服务，这也是龙湖龙智造与保险类客户的首个合作项目。合作过程中，龙湖龙智造为苏州双子金融广场项目提供高品质的开发管理服务，整体节约成本约20%，4个月完成超高层复杂综合体的报批报建，得到大家投控的高度评价。

次年2月，大家投控再次携手龙湖龙智造就温州滨江商务区金融广场项目达成开发管理合作，也是龙湖龙智造代建业务首次落地浙江。

苏州双子金融广场效果图

清华大学紫荆七号项目，已交付使用超20年，建筑老化、体验感差，难以匹配世界一流大学的气质。龙湖龙智造采用虚拟建造并结合VR点评技术，助力项目高品质交付，气质焕新，客户满意度100%。

大家的家济南舜耕城心社区是一个由闲置老旧办公业态升级改造而成的城市更新项目，龙湖龙智造依托全专业研发设计，与大家集团共同打造集“养老服务+医疗服务+金融保险服务”为一体的“城心养老”新模式，助力项目全周期价值最大化。

此外，龙湖龙智造代建代销的未央城建龙湖·粼云天序，首开即罄，成为板块内新开楼盘成交套数/面积/总金额三冠王，也实现了项目当年委托、当年开盘、当年清盘；昆明青云赋，由龙湖龙智造携手中国东方实现纾困再盘活，首开销售达2.5亿元，刷新昆明2023年商品房五项首开记录。在很多住宅项目中，龙湖龙智造从项目前策定位环节就开始介入，并在产品细节、营销把控等方面进行提升，从而有效地提高了去化速度。

西安未央城建龙湖·粼云天序示范区实景图

代建“蓝海”与新质生产力

近年来，房地产市场进入深度调整期，传统住宅开发业务红利减退。对于龙湖集团而言，龙湖龙智造在利润获取和现金流稳定性上的作用不可忽视。

管理层近期就表示，通过五个飞轮的组合，整个龙智造航道保持30%以上的毛利率，同时也保持比较快速的增长。展望未来，参考国外成熟市场大概有30%左右的代建渗透率，目前国内的渗透率还有很大的空间，这也意味着，龙湖龙智造未来发展可期。

多家机构的研究表明，代建市场具有庞大的市场空间和头部聚集效应，而且客户越来越倾向于选择非传统代建公司，而是期待能够提供科技赋能的新产品、新动能选手。

中指研究院的报告指出，在探索房地产新发展模式背景下，代建发展主要表现为几个特点：高成长性；轻资产、高盈利；抗周期性。近几年，在房地产行业的调整阶段，代建业务却表现出加速增长的态势。

该机构表示，2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积预计为1.73亿平方米，同比大幅增长56.3%。“城投托底拿地、‘纾困项目’和保障性住房等均为代建提供了广阔空间，代建企业新签约规模未来或将持续走高。”

实际上，龙湖龙智造能在这一领域快速开疆拓土，很大程度上在于其具备的“新质生产力”特征。

受益于龙湖在数字科技领域超百亿的长期投入，龙湖龙智造建构了自主知识产权的LFC龙湖BIM数据标准、10万+数字资产库、BIM数字设计系统、BIM云平台、智慧驾驶舱、未来城市数字孪生等行业领先的数字科技体系，并以此为未来城市提供虚拟建造、实体智造、BIM在线协同、智慧驾驶舱等全链条数字化赋能，实现项目管理在线化、数字化，提高业务协同与管理效率。

以其服务的住宅项目为例，初版模图出图时间从行业均值的65-80天，压缩到22天，效率提升64%~72%。

此外，龙湖龙智造依托空间数据网格（MSD）、智慧运营平台(IOC)、社区服务平台（NSM)等数字化产品，通过模型全周期管理、CIM全要素管理、物联感知、增强现实引擎、空间大数据等数据融合系统，串联线上线下的人、空间、服务，为智慧城市运营提供数字化赋能。

由龙湖龙智造旗下千丁数科参与建设的苏州姑苏古城区智慧城服项目，创新城市运营管理模式，实现8平方公里城市全要素可视化管控。姑苏区智慧城市管理平台，结合智慧工单、智能工牌、AI慧眼等能力，做到各类数据一屏通览，统一调度，一体化解决城市环卫、市政、公共秩序管理存在的难题。其中，AI慧眼利用AI深度学习、大数据等技术，实现监控、管理自动化，可针对道路保洁、垃圾满溢、违章乱停等数十个业务场景进行自动识别并告警，极大减少传统的人工被动检查模式。居民报事响应率100%，报事处理时效提升50%，人员管理效率提升30%，高效畅通城市机能，提升城市管理效率和服务品质。

苏州姑苏区智慧城市管理平台图

这说明，除了在传统的代建领域，龙湖龙智造的能力建设更多面向未来，其代表的全业态、新模式，以及较高的科技含量，使之具备新质生产力的典型特征。

分析人士指出，房地产业正处在新旧发展动能转换的关键时期，能否匹配新动能下的发展需求，成为下一个阶段成败的关键。龙湖龙智造的案例，证明了新质生产力在市场竞争中具备的优势，以及这些优势的决定性作用。随着该业务的发展，房地产领域的新质生产力也将得到更充分的体现，龙湖龙智造的标杆意义也将不断凸显。