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新股解读丨远洋服务:社区增值服务毛利率63.1%,包干制也有新故事?

来源:智通财经网

近来,物管公司掀起一股赴港上市热潮,继融创服务(01516)、世茂服务(00873)、合景悠活(03913)等公司陆续敲钟之后,恒大物业(06666)、华润万象生活也于近期通过港交所聆讯。若无意外,11月22日通过港交所聆讯的远洋集团旗下物业管理服务提供商远洋服务,将于近期登陆港股市场。

物管公司在下半年密集上市,一方面是公共卫生事件发生后,物管板块凭借着内需属性和必选消费类型属性凸显高抗风险性、高成长性等优势,提升物管服务的行业地位和市场对其认可度;另一方面,8月以来房企融资管控收紧,分拆子公司上市能够增厚母公司净资产、改善负债指标,亦为房企分拆物管公司上市的理由。

站在投投资者角度,投资物业股看重的是物管公司不仅具有诸如房地产行业的刚需属性和稳定的现金流入,同时还具备永续经营、轻资产运营以及低财务杠杆等诸多特点。

不过在智通财经APP看来,远洋服务或许会在一定程度上改变投资者过去对物业股的认知。

综合实力名列前茅的百强物业服务企业

据远洋服务招股书,公司历史可追溯至1997年,总部位于北京,物业管理服务最初是专注于远洋集团(中国领先的综合性物业开发商)所开发的物业。截至2020年8月29日,远洋集团通过其全资附属公司耀胜拥有远洋服务已发行股本约90.1%的权益。据了解,待远洋服务分拆及上市完成后,远洋集团预计将持有远洋服务不低于的50%权益,远洋服务依旧为远洋集团的子公司。

根据中国指数研究院的资料,按2019年综合实力及增长潜力计,远洋服务在中国物业服务百强企业中分别位列第13名及第11名。按总在管建筑面积及整体中国物业管理市场的收益计,公司于2019年的市场份额分别为0.2%及0.3%。

具体来看,截至2020年6月30日,远洋服务总合约建筑面积达6190万平方米,遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市,同时,公司在中国管理210个物业,总在管建筑面积达4230万平方米,包括155个住宅社区及55个非住宅物业。

公司的物业管理主要集中在一二线城市,主要覆盖京津冀、环渤海地区及中国其他地区。截至2020年6月30日,公司于京津冀和环渤海两个地区的在管建筑面积分别占公司总在管建筑面积的32.9%及28.8%。

目前,远洋服务的物业管理类型包括住宅小区、商写物业、公共及其他物业。此外,公司还提供非业主增值服务,包括向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务,以及向公司在管物业的业主及住户提供各种小区增值服务。

截至2020年上半年,远洋服务旗下物业管理服务为公司第一大业务,上半年实现收入6.48亿元占比71.7%。

招股书显示,2017年至2019年,远洋服务的营业收入分别为12.13亿元、16.10亿元以及18.29亿元,年均复合增长率为22.8%;期间净利润分别达到1.05亿元、1.44亿元以及2.05亿元,年均复合增长率为39.7%。2020年上半年,公司营业收入为9.03亿元,同比增长6.6%,净利润1.54亿元,同比增长26.2%。

毛利率稳步提升,盈利能力改善

智通财经APP注意到,随着业绩增长,远洋服务毛利率也呈增长趋势。2017年公司毛利率为20.7%,到2019年增长至23.9%,2020年上半年进一步增长至28.5%。

毛利率的增长除了高盈利能力的物业管理服务项目增长之外,非业主增值服务和社区增值服务也提供了较大支持。2020年上半年,公司非业务增长服务毛利润达到3540.1万元,毛利率提升3.4个百分点至22.9%,社区增值服务实现毛利润6414.7万元,毛利率提升2.1个百分点至63.1%。

横向对比来看,远洋服务毛利率虽然稳步提升,但与港股已上市部分头部物管企业的毛利率水平还有一定差距。譬如,2020年上半年碧桂园服务(06098)的毛利率为37.19%;雅生活服务(03319)的毛利率为31.87%。

据智通财经APP了解,远洋服务物业管理服务业务仍有进一步挖掘盈利潜能的空间。原因是,于往绩记录期间,公司基本按照包干制收取物业管理服务的物业管理费,截至2020年上半年,按照酬金制收取的物管费仅占0.06%。

众所周知,在包干制下,物管公司承担管理物业的成本,因此,降低提供物业管理服务产生的成本对公司的盈利能力有直接影响。2017年至2019年及2020年上半年,远洋服务按包干制管理的物业产生亏损个数达到16个、18个、16个及13个;2018年亏损金额为上述各期最高,达到2360万元,2020年上半年亏损490万元。而在酬金制下,在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业管理服务合约约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担,在这种时模式下,物管公司的盈利能力无疑更强。

不可否认的是,随着公司毛利率提升,远洋服务的盈利状况得到改善。公司经营活动所得现金净额由2018年的3827.2万元大幅增长至2019年达到2.07亿元;2020年上半年达到6572.9万元,同比大幅转正。截至2020年6月30日止6个月,公司期末现金及现金等价物达到7.25亿元,为2017年以来新高。

资本负债率高企,第三方业务待扩张

智通财经APP注意到,尽管远洋服务现金状况得到明显改善,但并不意味着公司的资金面已足够宽松。

据公司招股书,2018年远洋服务资本负债比率增长至454.5%,时至2020年上半年仍然达到439.9%。

据悉,2018年远洋服务为向远洋集团境内主要运营主体远洋(中国)提供年利率8.04%的贷款发行了一笔总金额为31.53亿元的资产支持证券,致使公司资本负债率上升至454.5%。公司资本负债比率下降至截至2020年6月30日的439.9%,主要由于远洋(中国)于上半年偿还部份贷款致使债务净额减少,使得截至上半年末的现金及现金等价物增加。根据资产支持证券的协议,证券名义年利率介乎5.8%至6.4%,预计将于2027年到期。这意味着,未来数年内,降负债将会是远洋服务一大任务。

除此之外,远洋服务需要“花钱”的地方也不在少数。从公司收入结构来看,2017年至2020年上半年,远洋服务旗下第三方的在管面积为由396.9万平方米增长至1199.7万平方米,占总在管面积比重由13.5%增长至28.4%。2017年至2019年,公司来自第三方收入由0.49亿元增长至2.26亿元,占收入比重由5.95%增长至18.51%。2020年上半年,来自第三方的收入达到1.21亿元,占收入比重提升至18.75%。

远洋服务在招股书中也表露出向第三方市场锐意进取的意愿。公司评估物业管理公司的潜在投资或收购目标,需要标的满足在管建筑面积不少于300万平方米;最近财政年度的年收益不低于5000万元且位于京津冀、环渤海、长三角、大湾区等经济发达地区等指标。

远洋服务计划用上市募集资金的约60%(港元)用于选择性地把握战略投资及收购机会,并进一步发展战略联盟及扩大公司物业管理业务的规模。

扩展第三方市场,提升业务规模和声誉对公司而言固然是好事。但值得注意的是,据远洋服务招股书,公司从第三方开发/拥有的物业取得的毛利率,长期低于自母企及主要股东开发/拥有的物业,若该情况长期保持,势必影响公司估值水平,知此情况作何抉择?问题又抛给了投资者。

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