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全面战略转型迈入新历史开端 中国恒大能否再创奇迹?

来源:智通财经网

“以降低负债为核心,中国恒大将全面实施”高增长、控规模、降负债“的发展战略。”

在2019年业绩发布会上,许家印正式宣布恒大将从2020年开始启动战略转型。

经历了1997年至2016年的高速成长期,以及2017年至2019年的调整期后,现如今已具备转型基础的恒大(03333)在行业逐步“寒冬”的基调下,终于迈出了“决胜未来”的关键一步。

许家印表示,在接下来的三年“转变期”中,恒大将把负债降至行业中下水平,至2022年时,年销售规模将达到万亿级别。

而2020年的前三个月,是恒大“转变期”的第一个季度。据数据显示,在该季度内,恒大销售额1465亿,同比增23%,销售回款1133亿,同比大增55%,均为行业第一。

“追赶者”恒大

如今,恒大已是国内的一线房企。但纵观其发展历史,今日成就与其押注中国房地产行业的高速发展,并以一个追赶者的姿态全力“狂奔”有直接关系。

对比当前同级别的万科、碧桂园,恒大的起步要落后不少。成立于1984年的万科,于1988年进入了房地产行业,并于1991年成功上市,成为深圳证券交易所的第二家上市公司。凭借先发优势,从进入行业到成功上市,万科仅用了3年。

而碧桂园在1992年开发了首个楼盘后,经过十五年的努力,于2007年在联交所成功上市。从成立到上市,碧桂园耗时15年。

与二者相比,恒大的“出场”稍晚,其于1997年成立,较万科进入房地产行业晚了9年,较碧桂园开发首个楼盘晚了5年。恒大刚成立时,万科已借助资本市场的力量发展了6年之久。

至2006年时,万科以212.3亿元的年销售额成为中国首家年销售额突破两百亿的房地产企业,一举奠定了龙头地位。碧桂园则以79.4亿元的年度销售额向百亿大关发起冲刺,并2008年时录得166.7亿元的销售额,增长迅猛。

反观恒大,2006年时的销售额仅17亿人民币,在当时的众多房地产企业中,可谓是“名不见经传”。鸿沟般的差距,恒大如何追赶?

高增长战略后来居上

由于当时的房地产行业仍处于发展早期,成长空间巨大,即使起步落后于同行,但只要以高于同行的速度成长,在行业快速发展趋势的带动下,便有可能实现后来居上。

深谙此道理的恒大便以追赶者的姿态埋头苦干。2009年时,成功于联交所上市。从成立到上市,耗时12年,较碧桂园缩短3年。上市之时,恒大已位于中国房地产行业的第二梯队,但距当时的行业龙头,已有500亿年销售额的万科仍有一段距离。

上市仅是新的起点,且在2008年的金融危机后,四万亿政策出台,房地产成为了拉动经济增长的主引擎,地产行业再迎黄金发展期,这也为恒大迈入行业第一梯队奠定了基础。

直至2016年,近20岁的恒大终于逆袭万科,成为了国内的第一大房企。作为后来者,恒大成功了。

市场人士复盘恒大的逆袭之路后发现,恒大能成功有两个关键点,其一是抓住了楼市发展的黄金20年,为赶超提供了行业环境;其二是土地增值空间比银行利息高得多,通过负债增加土储能在提升公司内在价值的同时,为恒大的高速发展提供保证。

不过,快速逆袭让恒大付出了高负债的代价,目前市场对于恒大的负债也颇有微词。但从行业发展以及恒大当时的落后来看,这是为最大程度“吃下”行业发展超级红利所做出的正确选择之一。事实上,高负债也并非都是坏处,业内人士也指出,高负债所购入的丰富土储为恒大之后的变革留有较大的腾挪空间。

进入2017年后,由于国家行业调控政策的密集出台,整个房地产行业的业务经营都受到了一定程度的影响,至此,地产行业的黄金时代宣告结束。

恒大自2017年开始对发展理念进行梳理,调整组织架构,为战略转型打好基础。而这一调整,便是三年。迈入2020年后,战略转型才正式开启。

战略转型三驾马车齐头并进

(1)“高增长”开源增厚现金

“以降低负债为核心,全面实施”高增长、控规模、降负债“的发展战略。”在2019年的业绩发布会上,许家印正式公布了战略转型的核心及方向。

对于“高增长”,恒大用实际行动证明了战略转型的决心。推出网上销售后,恒大一季度销售额和回款均创下历史新高,这让恒大意识到网上销售模式的重要性。值得一提的是,恒大线上销售模式不断深化已经几度颠覆传统,同时其土地储备丰富以及充足的出货量也让恒大的“高增长”战略底气十足。

据了解,在销售规模上,恒大集团董事局主席许家印在2019年度业绩发布会上表示,公司将在2020年力争实现销售额8000亿,2022年实现销售额1万亿。高增长的销售额将为恒大带来可观的现金流。

(2)“控规模”节流助力现金储备

快速发展时期为恒大带来的,不仅是高额负债,还有房地产的核心之一“土储”。据公司的财报显示,截至2019年,恒大的土地储备为2.93亿平方米,平均成本为1800元/平方米。以土地储备原值计算,一二线城市占比67%,三线城市占比33%。

与第一梯队中的万科,碧桂园相比,截至2019年时,万科的土地储备为1.6亿平方米,据华泰证券数据显示,若按货值计算,万科一二线城市占比86%,二线城市占比14%;虽然万科在一二线城市的占比相对较高,但总土储远低于恒大。

碧桂园的土地储备为2.59亿平方米,货值1.7万亿,一、二线城市占比53.1%,三四城市占比46.9%。土地储备低于恒大,且三四线城市占比明显高于恒大。

更为重要的是,恒大的土储成本较低。智通财经App发现,恒大的土地储备成本仅为1800元/平方米。业内人士透露,该土地储备的成本远低于同行。

不少房企业由于当前土地储备相对较少,为持续发展,它们将继续规模拿地。但从行业数据来看,拿地的成本是逐步走高的。以2019年数据为例,TOP

100房企拿地59655万平方米,同比增长10.4%,而拿地总金额为27835亿元,同比增长17.7%。总金额增速高于面积增速,这便说明拿地成本有所上升,这必然会压缩当期的利润表现。

据数据显示,恒大当前的土地储备,即使完全不拿地,且每年销售8000亿货值的情况下,仍可支撑3-4年。许家印表示,“控规模”要实现土储的负增长,未来三年每年降低3000万平方米左右,到2022年降到2亿平方米左右,保持土储位于合理水平。控制拿地规模所产生的利润将用于降负债,去杠杆。

(3)三年降总负债至4000亿以下

从房地产行业的发展环境来看,高负债的模式显然已不适用于当下,在房企融资政策收紧后,融资利率升高,高负债更易蚕食公司的盈利能力,从而对现金流产生影响,以阻碍房企的扩张。

据恒大介绍,从今年起,恒大的有息负债将每年下降1500亿左右,到2022年将把总负债降至4000亿以下,使负债率达到行业中低水平。

负债降低后,不仅公司的经营风险能有所降低,企业的盈利能力也将有所增强,资本市场也将对此给出估值溢价。

20年的快速成长期,是对恒大管理层眼光、胆量以及管理的考验。屡创奇迹的恒大,自2020年开始,又站在了新历史的开端,全面转型的三大战略能否助力其更上一层楼?时间终会揭晓答案。

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