内房股降杠杆大赢家：详解正荣地产2018年业绩

2018年对于正荣地产(06158)而言，无疑是特殊的年份，这一年，在房地产行业增速放缓的“高压”下，正荣凭借“改善大师”的良好品牌形象，成功上演了“大象跑得比蚂蚁快”——上市首年规模突破千亿，成为千亿集团军里的千里马。

近日，正荣地产交出了上市后第一份完整的年报，这会是一份漂亮的成绩单吗？高增长背后，其成长是否可持续，降负债承诺是否兑现？

鉴于年报作为企业过去经营、及未来研判的“晴雨表”，不妨复盘一下其2018年的业绩表现。

智通财经注意到，在规模实现高成长的2018年，正荣地产正试图向资本市场展示其高质量增长的一面——股东应占的净利润及核心净利润分别同比增长50.5%、70.7%，大幅超过32.3%的营收增速；此外，高达2456万平方米的土储中，超70%位于一二线城市。

规模保TOP20，利润提速

正荣地产2018年实现收入264.53亿元人民币(单位下同)，同比增长32.3%；股东应占净利润为21.20亿元，同比增长50.5% ；股东应占核心净利润19.52亿元，同比增长 70.7%。

对于房企而言，利润的提速首先来源于规模的增长，没有一定的规模前景，一切都只是空谈，毕竟销售回款是最便宜的钱。

2015-2018年，仅仅4年时间，正荣完成了从230亿到千亿的“打江山”阶段。

智通财经注意到，2015-2018年正荣的合约销售额、合约销售面积复合增长率分别达67.3%、61.0%，不管是在房企规模爆炸增长的2016、2017年，还是进入“地产小年2018”，正荣都保持了稳健的成长，持续稳住行业TOP20行列。

回到业绩数据上，股东应占净利润及核心利润分别同比大增50.5%、70.7%，大幅超过营收增长，意味着正荣追求的是高质量增长，预收客户款项为471亿元，将持续锁定未来两年的业绩成长。

盈利水平持续向好

具体到各项盈利指标，正荣毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%，股东应占核心利润率由去年同期的5.7%提升至7.4%。

毛利率的提升，主要受益于2018年结转均价同比大增33%达到17445元，而这一增长趋势未来料将持续。

智通财经了解到，公司在二线城市的销售规模持续增加，拿地成本优势愈加明显，2018年正荣的平均土地成本为4491元，超70%土储位于一、二线城市，对比同规模积极布局一二线的房地产公司，平均土地成本为6000元，正荣的毛利率具备较大的上升空间。

值得一提的是，地产商收入确认是过去一两年的营收，但是销售、行政开支确是计入当年的，所以地产公司的很多利润是滞后的，只要公司能维持高效运营，未来盈利水平将持续向好。

完美兑现降负债承诺

正是因为过去几年令人惊艳的快速发展，自上市以来，市场对于正荣地产较高的负债率一直比较关注。在2017年业绩会上，正荣地产管理层承诺：2018年计划将净负债比率降至100%以下。

过去的一年，正荣在规模持续提速、紧抓回款的同时，积极探索ABS、公司债、美元票据等多渠道融资，努力兑现降杠杆的承诺，通过一年的积极降杠杆，其净负债比率由大幅降低至74%。

反观到具体财务数据上，期内财务费用也大幅降低，由2017年的5.52亿元降至3.81亿元，占比由2.8%降至1.4%。

因此，降杠杆的过程，事实上也是增厚财务利润的过程，利息支出减、销售总额扩大，一加一减，事实上就是利润增厚过程。

现金流方面，截至2018年底，正荣在手现金283.7亿，较2017年的196.7亿同比增加44.2%，总权益更是同比翻番，由2017年的122.2亿大幅增加至244.8亿元。

据智通财经统计，自去年IP0以来，正荣通过多元化融资，共募集约145亿元(计入IPO筹集的44.8亿港元)，在实现降负债的基础上，提升了长债占比，有效优化债务结构。

进入2019年，正荣持续抓住美元债档口期，毕竟，对于规模房企而言，充足的现金流就等于上了“保险”抢占了先机。

期内加权平均利率为7.8%，新增融资成本持续下降，智通财经认为，目前正荣享有良好的信誉评级及持续拓宽的融资能力，加上外部融资环境趋于宽松，未来融资成本有望持续降低。

低成本土储——约40%来自长三角地区

高成长的优秀房企，无疑都是拿地高手！土地规模固然重要，但是拿地的时机和土储结构更加重要。

面对瞬息万变的市场，过去几年正荣通过精准踏准节奏、实现逆周期拿地，才有了如今的规模与利润双引擎发展。

正荣地产在2018年年底抓准时机，以低价获取了多宗优质土地。如在南京、苏州、福州分别拿下2个、7个、4个项目。

2018年，正荣全国性布局进一步深化，据统计，这一年正荣新进重庆、成都、佛山、无锡、郑州等13个城市，新增57幅土地，并于2018年底确定了“1+6+X”战略，在夯实长三角、海西等传统区域的基础上，未来将重点关注中部、西部及珠三角区域。

值得一提是，在正荣深化全国化布局的2018年，长三角地区作为公司的主要大本营，其978.9万平方米占公司总土储的39.8%，伴随“两会”期间，“长三角一体化”被提升到国家战略高度，在长三角地区拥有大量优质土储的正荣，未来将在长三角一体化升级中占得先机。

智通财经注意到，年初以来，内房股板块稳中带着几分激进，其反弹趋势不亚于此前的5G、科创概念，且趋势更持久，相比之下，此时的正荣地产，成功完成降杠杆目标，目前74%的净负债处于健康水平，同比翻番高达245亿的净资产，2456万平方米的低成本优质土储，怎么看值博率都挺高。

（文章来源：智通财经）