来源:凤凰网
2025-04-04 11:20:58
(原标题:南京全面取消限售,上海会跟进吗?)
南京,打响了2025年长三角楼市调控松绑的"第一枪"。
3月31日,南京宣布全面取消限售,并同步推出了“房七条”,包括扩大公积金提取范围,从购房人本人和购房人的配偶,扩大到购房人的父母和子女,支持购房人通过家庭互助减轻首付压力。
同时,各区可结合实际叠加人才房票、租金抵房款、先租后售、贴息消费等政策。南京这么做的目的很简单,就是降低购房门槛,刺激市场需求。
这股政策松绑的风,会吹到上海吗?市场众说纷纭。
Part.1
“限售+限购”,上海楼市政策暂未调整
南京的限售政策,始于2017年,已执行近8年。当时为了抑制炒房,要求新购新房或二手房须取得不动产权证书满3年后,才能上市交易。上海从2021年3月3日起,也出台了类似政策,对认购比高于1.3的新房实施五年限售。出台限售政策的初衷,是为了避免楼市过热。
不过今时不同往日,随着市场整体需求减弱,去库存压力增大。放眼全国,目前除了北京、上海、杭州、成都、苏州、无锡等城市有限售政策,其他城市大多已取消。
58安居客研究院院长张波认为,“南京取消限售目的在于推进房地产市场走稳,并拉动更多有效置业人群入市。但一线城市政策调整会更为审慎,尤其是核心区域的限购、限售放松的可能性在近期都较小。”
需要注意的是,限售不等于限购。早在2023年9月,南京就取消了商品房限购,如今南京楼市的限制令基本消失。
而上海,目前仍执行限购政策。根据去年9月29日出台的“沪七条”,非沪籍单身人士只能购买外环外住房,社保年限需连续缴纳满1年。
此前,坊间有传闻称“上海或将实行按价格限购政策”,也有人称“上海极有可能按区域放开,外环外可能会全放开。”
3月29日,上海房产交易中心称限购政策目前并未调整,仍按原政策执行。
不过,上海限购政策并不是没有放开的可能。今年3月,“稳楼市”首次被写进政府工作报告,央行明确择机降准降息,财政部提出要实行更积极的财政政策,住建部也多次强调”坚决稳住楼市“。
近期,全国各地都在迅速推出新政。比如深圳提高公积金贷款额度至231万,长沙推出“购房7天无理由退订” ,宁波扩大契税优惠范围,苏州推出”三低一宽”金融产品,旨在提振购房者信心。
上海作为国内房地产市场的风向标,政策是否会进一步放松,放松到什么程度,后续大概率会根据市场情况来评估。
Part.2
去库存压力大,上海2026年将迎来“解禁潮”
如果用一句话来形容当前的上海楼市,那就是“冷热不均,分化严重”。
据网上房地产数据,截至4月2日,上海全市可售住宅约59481套,外环外共47853套,占比超80%。
从2022年-2024年的供应来看,郊区新房长期处于供大于求的状态。郊区新房基数本就大,供应量又一直是全市主力,导致累积下来的库存量越来越多。
也因此,部分项目迫于压力,价格一降再降。上海有规定,所有新房降价幅度不能超过备案价的5%,有的开发商便在95折的基础上,通过大额返现、赠送黄金、免物业费、送车位等方式,来吸引购房者。可即便如此,去化效果依旧不如人意。
哪怕是市中心的项目,除了部分顶豪一房难求,其他项目的去库存压力也不容小觑。
就拿去年大热的风貌别墅来说,上海去年共入市了约313套风貌别墅,弘安里、黄浦源等项目几乎都卖得不温不火。
去年6月,中海推出49套亿万级风貌别墅,宣称首开即快速售罄。
不过,据业内人士透露,实际可能并没有卖完。最近在社交平台上,能看到不少中介在宣传项目,反馈可以直接预定。
今年中海顺昌玖里还有大量风貌待加推,均价约29.8万/平,总价约9000万-1.5亿/套,能否像高层那样一售而空,存在很大的不确定性。
还有保利外滩序BUND45风貌部分,虽已取证入市,但看过房的客户褒贬不一,有客户觉得“私密性不足、产品支撑不起4000万级的价格”。据业内人士透露,截至3月中旬,尚未有客户进行“查房”,这意味着大概率一套都没有卖出去。
接下来上海至少还有30多个“里”或者“园”排队入市,加上未公布规划方案和土储的,将超过50个。
风貌别墅的总价动辄5000万以上,再加上是毛坯交付,装修耗资金额高,注定只能成为少数亿级富翁的选择。
据胡润报告披露,上海净资产过亿的家庭仅约1.02万户。这些人能否消化得了这么大体量的供应量,还是个未知数。
另外,上海部分项目声称“热销”,但是不是真的卖得那么好,需要打一个问号。
以北京城建国誉府项目为例,3月9日开盘,一次性推出全部76套房源,公开资料显示开盘去化80%。
然而根据网上房地产数据,截至4月2日,实际已售住宅套数仅33套,网签率不到一半。
当然,交易流程各环节之间可能存在一定时间差,但一般一周左右可以更新到最新状态。对于开盘超一个月甚至更长时间的项目,未更新的原因大概率是尚未售出。
更值得注意的是,2026年,上海将迎来“解禁潮”,这是上海新房积分制以来的新房解禁“元年”。据凤凰网房产上海统计,未来4年预计解除限售的新房约12.5万套。
具体来看,2026年约33016套,2027年约47691套,2028年约32672套,2029年约11702套。哪怕是按照5%的挂牌量来看,这些次新房流通出来,市场竞争势必更加激烈。
从供应的角度看,不论是风貌别墅还是郊区刚需,上海新房市场压力都非常大。
政策调整的天平两端,站着不同的利益主体和考量因素。上海是否出台新政,又将掀起怎样的波澜,答案或许就在不远的将来。
但可以确定的是,任何政策调整都服务于"好房子"的大趋势。当中国楼市走过野蛮生长阶段,唯有回归居住本质、尊重市场规律,才能实现真正的可持续发展。
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