这个租赁房，被豪宅“隔离”了

文/乐居财经 严明会

近日，翎翠滨江售楼处开放。这是北京城建进入上海之后打造的第二个项目，拿地至今已有半年时间。

项目所在地块于2024年上海第三批次土拍上架。该地块吸引了中海地产、保利置业、象屿置业及越秀、北京城建联合体等4家竞买人参拍，现场经过79轮竞拍后，由北京城建和越秀联合体竞得，总价22.3亿、楼面价7.03万元/㎡、溢价率17.12%。

9月中旬，项目总平图公示；12月初，案名定为“翎翠滨江”。项目的操盘方为北京城建，物业将由越秀负责。

从规划图来看，项目的体量并不大，共建有4栋楼，包含4-8层多层住宅和17-18层高层住宅，以及一幢5层的公共租赁用房，配建部分社区配套，容积率2.3，可售房源共262套。物业用房将设置日间照料中心、生活服务点、物业管理用房、业委会、智能快递间等。

新建楼盘中，公共租赁房很常见，但大多是与售卖的住宅共用出入口。翎翠滨江在项目西侧给公共租赁房单开了一个出入口，从前门进入。

项目南侧紧邻周家嘴路，灰尘和噪音不可避免；北侧紧邻友谊新村老小区，城市界面较破旧。项目没有会所、泛会所配置也没有架空层，公区配套略弱。小区并非完全人车分流，机动车进入大门之后需经过东侧南北走向的一段路才能进入地下车库，对低区住户或有影响。

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前不久，翎翠滨江户型图公布。项目推出了推出105㎡至143㎡的多种户型，包括高层和洋房，装修标准≥4000元/㎡，客群定位适合刚需和刚改。

105平的主力户型，布局方正，但大门边就是客卫。若次卧的人想上厕所，需要穿过餐厅/客厅和厨房，动线较长，要么去主卧卫生间，这对于半夜想上厕所的人不太友好。厨房仅有一个小窗对着设备平台，这样的设计会影响采光；进深约1.8米，面宽约3.1米，整体利用空间较小，冰箱也被挪出了厨房。

105平的西户边套，户型整体狭长，东北角有一个孤零零的书房，从阳台南侧到书房，大约有13米。与105平的主力户型一样，进门就是卫生间，次卧去卫生间的动线较长。主卧有L型飘窗；客厅与阳台相连，晾晒区会遮挡会客厅的视野和采光。

同样是105平的东户边套，也是狭长户型，次卧连接阳台，从次卧去卫生间依需要穿过客厅和餐厅，北向书房有个小阳台。

120平及以上建面的都是较为方正的飞机户型。其中，120平的户型都分布在小区西南侧的洋房中，顶楼赠送大露台；该栋楼在规划图中标有采光井，一层或有下跃产品，据说地下室可以自己隔成两层。143平的主力户型，次卫与主卫紧靠，南向次卧门紧靠阳台，需穿过客厅和餐厅才能到达次卫，动线较长。

总体来看，105平的边户竞争力较差，开发商或会在单价上给出优惠。

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从区位上来看，翎翠滨江位于杨浦区内中环交界处，是黄兴板块近十年来首个宅地项目。

距离内环仅1公里，周边交通便利，距离8号线延吉中路站直线约1公里，距离12号线隆昌路站直线距离约700米。

周边配套设施完善，长阳大润发、宝龙旭辉广场等都在步行范围内。教育资源丰富，如控二小学、控江中学等，还有多家医疗机构，如杨浦中心医院和复旦大学附属医院等。

翎翠滨江地块未设地块联动价，放风价格在11万左右。

同属于杨浦内中环的新盘中建壹品外滩源著，位于定海街道，于2024年12月25日开盘。主推建面约99-143平3-4房高层住宅，均价10.8万/㎡；另外还有160-250平的风貌别墅，单价约12万/㎡。

板块内的次新二手房也比较少，房龄较新的是隆昌路地铁口的华发公馆，2018年的次新房，目前挂牌均价12.67万/㎡，今年成交价格约11.6万/㎡。

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翎翠滨江的建设单位是上海城樾置业有限公司，法定代表人是郭万东，成立于2024年8月，由北京城建投资发展股份有限公司（简称“城建发展”）和杭州燚乐实业投资有限公司（简称“杭州燚乐”）分别持股51%和49%。城建发展的大股东为北京城建，杭州燚乐为越秀集团旗下公司。

首入上海，北京城建收获颇丰，去年5月-7月，北京城建在上海核心区连落两子。距离入沪首次拿地已经过去了7个多月，北京城建的两个项目尚未入市销售。

2024年5月28日，上海第二批集中供地，一共4幅出让宅地，北京城建报名参拍了3宗，是当时批次参拍最多的开发商。其中两块地是单独报名，还有一地块联合了首开和金茂。

最终，北京城建斩获杨浦区长海337地块，总价4.98亿元、楼面价5.84万元/㎡、溢价率3.11%、联动价10.7万元/㎡，容积率1.5。这块地被打造成了国誉府，也是北京城建的TOP级产品。

目前，国誉府的设计方案已公布，预计推出建筑面积约93-127平的三房和141平方米的四房，共76套房源，指导价10.7万元/㎡，还未拿到预售证。

北京城建集团对布局上海非常重视。去年5月以来，北京城建主要领导陆续前往上海。拿地间隙，城建发展总经理邹哲多次赴上海调研、拜会杨浦区领导。

11月底，北京城建集团党委常委、城建发展党委书记、董事长储昭武也带队调研了上海2个项目，为上海团队鼓气。

去年12月11日，北京城建在上海召开品牌发布会，储昭武致开幕词，展望了未来与上海携手共进的美好愿景。