上海七批次土拍地块解读：10幅地9个地铁盘！哪幅地块将争夺批次地王？

10月29日，上海土地市场发布了2024年第七批次集中供地出让公告，10幅地块起始总价为256.48亿元，现场交易会将于2024年11月27日开始举行。

特别值得关注的是，即将出让的10幅地块中，有9幅地块具备未来成为地铁房的潜力，以下将对这些地块进行详细解读。

虹口区C080301单元hk191A-03地块

该地块为居住用地，目前，地块并未达到净地状态，仅有部分建筑已经拆除。地块出让面积1.42万㎡，容积率3.87，建筑面积5.53万㎡，起价45.87亿，楼面价83000元/㎡，地块限高100米，中小套型占比40%，住宅套数下限无设定，集采价4000元/㎡。

区位上，地块位于虹口区四川北路板块，周边配套齐全。交通上，距轨道交通10号线四川北路站0.4公里，商业上，利通广场、壹丰广场、中信广场1933购物中心 都在步行距离范围内；教育上，有民办新华初级中学、虹口区中州路第一小学、上海市虹口区第一中心小学、上海市海南中学 ；医疗上，临近上海市第一人民医院。

在市场方面，目前该地块周边的新建住宅项目包括北外滩虹口源·717、越秀·外滩樾、上海弘安里、海泰北外滩、天潼198、光大&伊泰置业北外滩项目以及碧云北外滩尊邸等。

越秀·外滩樾项目位于地块西侧约350米处，该项目为风貌别墅，计划于今年年底正式推向市场，共49套别墅，面积在235-338㎡之间，预计总价段为4000万元-8000万元，由越秀地产与临港集团联合打造。

位于地块北侧约600米的北外滩虹口源·717项目目前在售。该项目于今年6月22日首次开盘，共推出228套建筑面积约100-356㎡的房源，均价13.8万/㎡，目前已售住宅套数为126套，去化约55%。

上海弘安里项目位于地块西南侧1公里左右，该项目为风貌别墅，于今年3月份首开，目前项目三期少量建面约380㎡风貌别墅在售，总价约8000万起，均价约24.3万/㎡。

碧云北外滩尊邸距离项目900米左右，项目目前已过会，过会均价13万/㎡，即将推出建面约180-230㎡房源，共137套。

杨浦区N090602单元K8-05地块

该地块为居住用地，地块出让面积2.16万㎡，容积率2.3，建筑面积4.97万㎡，起价31.33亿，楼面价63000元/㎡，地块北侧区域局部按60米控制，其他区域以40米为主，中小套型占比50%，住宅套数下限无设定，集采价4000元/㎡。

地块距离一线滨江仅600米，地块南面的国际时尚中心、杨树浦电厂城市更新项目、刚刚公布的超级合生汇项目近在咫尺，而且在建隆昌路隧道也在附近，无缝对接浦东。地块目前周边东辽阳中学、平凉路三小、杨浦区中心医院也能基本满足未来客户教育和医疗方面的需求。

市场方面，项目周边最近一次宅地出让时间是在今年10月25日，中海以总价321310万元摘得杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块，溢价率2.32%，成交楼面价69158元/㎡。

新房方面，目前该地块周边的新建住宅项目包括缦云上海、中建壹品外滩源著以及中海地块。其中地块西侧一路之隔即是缦云上海，今年以来缦云上海一共有过3次加推，累计推出356套房源，最近一次开盘时间是在9月14日，共推出104套建面约206-229㎡房源，均价约12.2万元/㎡，认购率60%。

地块东北侧800米左右是中建壹品外滩源著，项目为全新盘，预计今年年底上市，项目主力户型为建面约99-143平3-4房。

杨浦区N090601单元I5-01地块

该地块为居住用地，地块出让面积1.95万㎡，容积率1.8，建筑面积3.5万㎡，起价24.5亿，楼面价7000元/㎡，地块限高24米，中小套型占比40%，住宅套数下限无设定，集采价4000元/㎡。

区位上，地块位于杨浦滨江大桥东核心区内，周边配套齐全。交通上，地块距轨道交通12号线宁国路站1公里以内，商业上，地块北面平凉路上有百联滨江购物中心，而距离地块南面约500米左右的杨树浦路上，未来杨浦滨江创智中心、美团上海科技中心、B站全球总部均有商业配套，其中美团商业体量6.5万方、B站将近13万方。

市场方面，项目周边最近一次宅地出让时间是在今年10月25日，中海以总价321310万元摘得杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块，溢价率2.32%，成交楼面价69158元/㎡。

新房方面，目前该地块周边的新建住宅项目包括興华里、保利外滩序、缦云上海。其中保利外滩序目前已过会，首开将推出74套建面约98-131㎡公寓，均价约12.9万元/㎡；缦云上海今年以来，一共有过3次加推，累计推出356套房源，最近一次开盘时间是在9月14日，共推出104套建面约206-229㎡房源，均价约12.2万元/㎡，认购率60%。

杨浦区C090202单元O2-07地块

该地块为居住用地，目前地块已为净地状态。地块出让面积0.82万㎡，容积率2.16，建筑面积1.77万㎡，起价13.1亿，楼面价74000元/㎡，地块限高60米，中小套型占比50%，住宅套数下限无设定，集采价4000元/㎡。

区位方面，地块位于江浦社区，周边配套成熟，交通便利。交通上，地块紧邻轨道交通12号线、18号线江浦公园站；教育上，周边有上海市长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学、上海市市东中学；医疗上，有新华医院；商业上，有紫荆广场、宝地广场。

市场方面，板块最近一次宅地出让时间是在去年12月4日，保利置业&华丽家族联合体以底价41885万元摘得杨浦区平凉社区01D4-04地块，成交楼面价为70002元/㎡。

新房方面，目前该地块周边的新建住宅项目包括保利琅誉、興华里、保利外滩序、桐安里、翠湖滨江。

其中保利琅誉项目最近一次开盘时间是在今年7月9日，共推出281套建面约85-143㎡房源，取证均价11.7万元/㎡，目前已售住宅套数为246套，累计去化约88%。

保利外滩序目前已过会，首开将推出74套建面约98-131㎡公寓，均价约12.9万元/㎡。

普陀区W061101单元H3街坊H3-2地块

地块出让面积3.26万㎡，容积率1.29，建筑面积3.86万㎡，起价15.8亿，楼面价40995元/㎡，地块限高18米，中小套型占比0%，住宅套数下限无设定，集采价5000元/㎡。

区位方面，地块位于普陀桃浦板块，周边多居民区，生活氛围浓厚。交通上，地块距轨道交通15号线祁安路站直线距离0.5公里；教育上，周边游上海市文达学校、上海市青苹果幼儿园、上海儿童世界基金普陀幼儿园、外国语大学附属普陀实验学校；医疗上，周边有德济医院、连亮路社区卫生服务站、康嘉养老院；商业上，周边有尚优玛特、桃浦星品荟；TOP金光汇（在建）。

市场方面，板块最近一次宅地出让时间是在今年4月份，中环投资以底价26.5亿元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块，楼面价44042元/㎡。

新房方面，目前该地块周边的新建住宅项目包括中环云悦府、建发海阅首府、宝华紫薇花园、普陀金茂府、中环桃源里以及金隅桃浦项目。

其中中环云悦府由象屿和浙江交控共同开发，项目最近一次开盘时间是在今年10月13日，共推出244套建面约99-155㎡房源，取证均价81586元/㎡，由于认购人数少，项目取消摇号。

建发海阅首府项目最近一次开盘时间是在今年10月24日，共推出137套建面约96-141㎡房源，取证均价81433元/㎡，由于认购人数少，项目取消摇号。

闵行区MHP0-0303单元01-28-01a地块

该地块为居住用地，地块出让面积2.96万㎡，容积率1.8，建筑面积5.33万㎡，起价21.9亿，楼面价41070元/㎡，地块限高50米，中小套型占比30%，住宅套数下限无设定，集采价3000元/㎡。

区位方面，地块位于闵行梅陇春申板块，周边配套齐全，交通便利。交通上，距轨道交通15号线景西路站0.8公里，周边还有10多公交线路；教育上，周边有闵行区实验小学(春城校区)、莘松中学(兴梅校区)、上海市第二中学(梅陇校区)、上海市七宝中学附属闵行金都实验中学 。

医疗上，周边有复旦大学附属中山医院(闵行梅陇院区)、闵行区梅陇社区卫生服务中心(曹行分中心)、闵行区梅陇社区卫生服务中心公共卫生中心、行南社区卫生服务站等；商业上，周边游海梦一方、麦多生活广场、上海万辉国际广场、绚荟城、龙盛国际商业广场。

市场方面，板块最近一次宅地出让时间是在今年5月份，安联和安高以54.64亿元竞得闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块，楼面价48470元/平米，溢价率10%。该地块正是即将上市的安高申陇院。

安高申陇院项目即将于11月24日首开，此次开盘，项目主推建面约107-170㎡房源，均价75730元/㎡。

此外，项目东南侧1公里左右还有朗拾花语在售，项目最近一次开盘时间是在今年6月21日，推出380套建面约64-122㎡房源，均价71796元/㎡，认购率22%。

青浦区青浦新城QPC1-0012单元57-01地块

该地块为居住用地，地块出让面积2.12万㎡，容积率2.4，建筑面积5.08万㎡，起价9.15亿，楼面价18000元/㎡，地块限高60米，中小套型占比40%，住宅套数下限无设定，集采价2000元/㎡。

区位方面，地块位于青浦新城板块，周边都是工业园区，生活氛围不是很浓厚。交通方面，距轨道交通17号线青浦新城站1公里；教育上，周边游佳佳幼儿园、新青浦幼儿园、佳禾小学、庆华小学、逸夫小学、尚美中学、青浦一中、青浦高级中学 ；医疗上 ，周边有中山医院青浦分院；商业上，有联华超市、绿地缤纷城。

市场方面，青浦新城板块最近一次宅地出让时间是在去年4月20日，建发和保利置业以702560万元竞得青浦区盈浦街道17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块项目，楼面价18149元/㎡，溢价率8.72%，房地联动价46500元/㎡。

新房方面，地块南侧500米左右盘古箐峰华庭在售，项目于今年10月13日首开，推出283套建面约85-123㎡房源，均价4.5万/㎡，认购率33%。

宝山区W12-1301单元99-01地块、100-01地块

该地块位于居住、办公用地，地块出让面积2.24万㎡，容积率2.5-3.5，建筑面积6.6万㎡，起价12.53亿，楼面价18977元/㎡，地块限高60米，中小套型占比60%，住宅套数下限无设定，集采价3000元/㎡。

区位上，地块位于宝山南大板块，目前项目周边空地还是比较多，除了出行比较便捷之外，1公里范围内其他生活配套还是比较缺乏，处于待发展状态。

交通上，地块距轨道交通15号线南大路0.3公里，周边有4条公交线路；教育上，周边有上海市宝山区南大实验学校、民办申华小学、上海市文达学校；医疗上，1.4公里左右有上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院；商业上，有弘基文化休闲广场、聚丰购物广场。

市场方面，南大板块最近一次宅地出让时间是在今年10月25日，华润置地以底价约46.12亿元摘得宝山区大场镇W12-1301单元32-04地块、11-01地块，楼面价19803元/㎡，地块为商业、办公、居住用地。

新房方面，项目北侧1.1公里左右保利海上瑧悦在售，项目于去年9月23日首开，迄今共开盘4次，累计推出1256套房源，目前已售住宅套数为769套，累计去化约61%。

项目东北侧800米左右中环置地中心润府在售，项目于今年3月27日首开，迄今共开盘7次，累计推出1395套房源，目前已售住宅套数为1280套，累计去化约92%。

项目东北侧2公里左右中环金茂府在售，项目于今年3月22日首开，迄今共开盘3次，累计推出595套房源，目前已售住宅套数为526套，累计去化约88%。

浦东新区PDP0-0405单元C-05D-03地块、C-05C-04地块

地块出让面积2.99万㎡，容积率2.5，建筑面积7.48万㎡，起价26.02亿，楼面价34774元/㎡，地块限高80米，中小套型占比50%，住宅套数下限无设定，集采价2500元/㎡。

区位方面，地块位于浦东唐镇板块，周边配套齐全，交通便利。交通上，地块距离轨道交通2号线唐镇站最近距离约100米，周边有8条公交线路。   

教育上，周边上海福山唐城外国语小学、唐镇小学、上海民办启能东方外国语学校 ；医疗上，有唐镇社区卫生服务中心；商业上，有阳光天地、恒生万鹏广场。

市场方面，唐镇板块最近一次宅地出让时间是在2022年9月27日，安徽高速携手安徽安联从7家企业、25轮竞价的激烈争抢中脱颖而出，拿下浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-05B-02地块，成交总价50.5亿元，溢价率9.43%。

新房方面，项目东南侧1.4公里左右是浦发唐城二期和浦发唐城四期，其中浦发唐城二期最近一次开盘时间是在今年8月份，158套房源，认购率18%；浦发唐城四期最近一次开盘时间是在今年11月8日，211套房源，认购率266%，开盘当日去化100%。

浦东新区Z000602单元20B-12地块

地块出让面积5.3万㎡，容积率2，建筑面积10.61万㎡，起价56.26亿，楼面价53020元/㎡，地块限高60米，中小套型占比60%，住宅套数下限无设定，集采价3000元/㎡。

区位方面，地块位于浦东新杨思板块，属于新兴板块，现阶段配套还不算成熟，但市政已有规划，未来不算空白。

交通上，地块距轨道交通6/13号线东明路站0.7公里，周边有超10条公交线路；教育上，周边有上海市杨思中学、新世界实验小学；医疗上，有上海杨思医院、上海明珠医院；商业上，有浦东三林亿丰时代广场。

市场方面，新杨思板块最近一次宅地出让时间是在2022年9月23日，浦发集团以底价45.37亿元拿下浦东新区杨思社区Z000602单元20C-14地块，楼面价50243元/㎡，该地块正是目前市场上销售中的新杨思上园项目。

新杨思上园项目距离此次出让地块大约400米，该项目在今年4月30日首次开盘，迄今为止，累计推盘3次，共480套房源，目前已售住宅套数为424套，累计去化约88%。

此外，项目即将于本月29日推出最后批次房源，共132套，主力户型为建面约104-205㎡3-4房，均价约98621元/㎡。