贝壳三季报：“一体三翼”战略指引下，寻找未来的可能性

观点网 贝壳再次取得超出市场预期的表现。

11月21日，贝壳发布了第三季度未经审核财务业绩。报告期内，贝壳实现总交易额7368亿元，同比增加12.5%；净收入达到226亿元，同比增加26.8%；净利润11.68亿元，经调整净利润为17.82亿元，超出市场一致预期。

9月末，央行、金融监管总局等多部门打出政策“组合拳”，发布了降二套房首付比例、降存量房贷利率等重要政策措施，释放出强烈的“稳地产”信号。

住房城乡建设部数据显示，10月份全国新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后首次实现增长，市场信心得到明显提振。

得益于此，贝壳在第三季度存量房交易的总交易额为4778亿元，同比增加8.8%，净收入62亿元。新房交易的总交易额为2276亿元，同比增加18.4%；新房业务的净收入由去年同期的59亿元，上升30.9%至77亿元。

业绩支点

“对于一个大的组织来说，最可怕的是没有增长。”在业绩发布后的电话会议上，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东这样说到。显然，贝壳今年的业务增长策略成效显著。

从规模上看，截至2024年9月30日门店数量为48230家，较上年同期增加12.1%；活跃门店数量为46857家，较上年同期增加14.6%。

截至2024年9月30日经纪人数量为476420名，较上年同期增加11.0%；活跃经纪人数量为423400名，较上年同期增加6.1%。

2024年第三季度的移动月活跃用户数量平均为4620万名，而2023年同期为4920万名。

家装家居业务和租赁业务经过这几年的发展，已经迈过了一些里程碑。在第三季度，贝壳非房产交易服务业务的收入（家装家居业务、房屋租赁服务、新兴业务及其他的收入）同比增长54.3%，占净收入总额的比例进一步提升至38.3%，相比2023年同期提升6.8个百分点。

其中，家装家居的总交易额为41亿元，同比增加24.6%；业务收入规模达到42.1亿元，同比增长32.6%。房屋租赁服务收入达到39.4亿元，同比增长118.4%，这一增长主要由于省心租模式下的租赁房源数目增加。据悉，第三季度末，“省心租”在管房源量突破36万套，去年同期为超16万套。

新兴业务及其他的总交易额为273亿元，同比增加31.9%，净收入为5亿元。

贝壳非房产交易业务的优势得以继续巩固。

贝壳执行董事兼首席财务官徐涛表示，“在5月份政策密集出台并迎来脉冲式复苏后，第三季度市场表现逐步回落。存量房市场表现相对稳健，新房市场仍处于供需偏弱的筑底阶段。”

虽然市场仍相对低迷，但贝壳在各个层面都展现出了强劲的超市场表现，徐涛认为，这主要是受益于贝壳与开发商的合作深度不断加强，以及自身强大的精细化运营能力。

据悉，贝壳新房业务的战略合作已覆盖大部分头部房企，合作项目数量在三季度创历史新高。风险控制方面，开发商提前预付佣金的“快佣”收入占比保持高位，应收账款周转天数维持在47天的极低位。国央企开发商佣金收入占比上升至58%，快佣项目占比保持在44%的高位。

三季度以来，贝壳针对平台生态、门店运营等推出了一系列举措，与店东共享价值，让门店与平台共同成长。

例如，在机制上，贝壳面向店东推行“门店积分制”，回馈在平台上时间久、业绩好、守底线、业务上探索创新的门店，帮助店东获得更好的收益，在平台上实现长期更好的发展。三季度，贝壳向试点城市的门店店东发放共计1800万现金等值的权益。

此外，今年10月23日，北京链家举办“新场景 新体验”签约服务中心开放日活动，正式宣布10家签约服务中心全面启用。这10家签约服务中心覆盖朝阳、海淀、通州、大兴等7个城区，涵盖全城多个方位。

签约服务中心可为买卖双方提供合同签署、网签备案、银行贷款、缴税过户等交易服务，通过重构二手房交易的流程链条、聚合多方角色，来保障交易安全、提升服务效率和体验。

对于后续市场走势，本轮政策因为维度更宽、力度更大，所以作用在地产上的效果持续性也更强，徐涛指出，“预计四季度市场将保持稳定，短期看二手房价平稳，但其持续性还需进一步观察。”

值得一提的是，今年以来截至第三季度末，贝壳共斥资约5.8亿美元回购股票。自2022年9月回购计划启动以来，截至三季度末，累计回购金额约14.9亿美元，回购股数占回购计划启动前公司总股本约8.10%。

未雨绸缪

“在保持创造性上，我们会不断的布局新的点和未来。一定不能等到没有增长的时候再去创新，不能固步自封去防守。我们一定要未雨绸缪，去开放地拥抱所有新的东西，并且长期布局。”

在业绩发布后的电话会议上，彭永东这样提到。事实上，贝壳已经出手，并取得了显著进展。

今年7月30日，贝好家以1.34亿元竞得西安市未央区两宗商住用地，但并非自主开发项目，而是根据合作方需求，贝好家提供基于大数据支撑的 C2M 产品定位方案，以及资金、营销服务。

直到9月20日，贝壳旗下贝好家（成都）置业有限公司以10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，这一次贝壳明确将自主操盘。

在拿下成都地块后，市场也流传起贝壳“转型”房地产开发商的诸多猜测。彼时，贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚表示，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是更好地验证贝壳C2M产品解决方案的落地能力。

三季度业绩发布后的电话会上，有投资者问及成都项目情况，以及贝好家业务的商业模式。管理层回复称，“希望通过成都项目这样的前期试水，在拿地、定位、设计、营销等各环节，更好的验证C2M产品解决方案的落地能力，打造样板项目。”

管理层强调，“非常明确的是，我们不是要成为房地产开发商。在长期的商业模式上，我们不会使用自有资金做大规模的重资产开发投资。”

“在整个业务的商业化上，我们将通过提供包含产品定位、产品的初步设计、深度设计等全套的解决方案收取服务费用。而不是通过大比例出资或赚取投资的收益。”

但不可否认的是，这宗在9月20日竞拍成功的地块，赶上了随后一揽子利好政策的出台，也使项目地价更具竞争力。基于海量数据，利用AI技术让客户的意志和需求偏好能尽可能的体现在产品上。通过成都项目去验证能力，积累未来可复用的经验，以支持长期平台模式的实现。

不过整体来说，贝好家业务目前也还在“试水阶段”。

彭永东表示，“我们也不会盲目的去下注。我们这个行业每一个赛道都非常大，进入任何一个赛道都需要重决策。需要经过前期大量的思考，小分队的试水和深度的参与，需要我们对一件事有很深的理解，不能着急。而这也是我们在探索的贝好佳业务的逻辑。”

除了业务上的未雨绸缪，在组织机制上，贝壳同样做出调整。

第三季度，贝壳正式建立小班委领导机制。由徐万刚、李峰岩、王拥群、徐涛、左东华一起构成，分别代表平台各事业线和财经、人务、事务线，小班委向CEO汇报，负责对公司的重要战略和事项进行思考和谋划，实现集体领导、权责清晰、自我批判。

在第三季度，贝壳也进行了“两翼”业务首席执行官的任命。正式任命徐万刚为家装家居业务首席执行官，同时担任贝好家业务首席执行官。任命王拥群为贝壳租房业务的首席执行官，同时担任链家首席运营官。

彭永东在电话会上表示，“这次任命也体现了我们去迎接未来更大挑战和困难的决心，同时也是为了让资源更加集中，更有利于集团整体的协同。”

迭代升级后的管理层治理机制，以权责清晰、集体领导的机制对重要战略和事项进行思考和谋划，也将保障贝壳继续行稳致远。