去年百强房企市场份额46%，央国企仍是拿地主力

3月21日，中指研究院发布《2024百强企业研究报告》，报告显示，房地产市场仍处于调整阶段，百强房企聚焦核心城市核心区域，把握市场主流需求抢收回款。2023年，百强房企销售总额、销售面积分别为53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%，表现略好于全国水平。

此外，数据显示，2023年，百强房企市场份额为46.2%，较2022年微增0.4个百分点。综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.3%，较上年基本持平。分企业所有制来看，央国企市场份额继续提升。

在投资拿地方面，受上年低基数影响，加之年底推地节奏有所加快，2023年百强代表企业拿地规模有所回升。数据显示，2023年百强代表企业拿地金额为8538.6亿元，同比增长16.3%；拿地销售比相较上年提升4.6个百分点至32.1%。分所有制类型来看，央国企仍是拿地主力，大型央国企投资力度较高。

从城市等级分布来看，二线城市仍是房企布局的主要区域，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到64.8%；一线城市占比21.0%，较2022年提升4.2个百分点；三四线城市占比则减少1.8个百分点至14.3%。

从具体城市来看，百强企业以销定投、量入为出，以保持投资效率和经营稳健。在拿地城市布局上，2023年百强代表企业拿地前20城市和销售贡献前20城市高度重合，杭州、上海、北京、广州、南京、成都、苏州、武汉、宁波、佛山、西安、重庆、长沙和合肥等14个城市均在列。

此外，房企也在积极营销加速去化。报告显示，2023年，百强房企继续向一二线核心城市聚拢，把握重点城市政策窗口期加快去化，重点城市销售贡献占比提升。百强代表企业销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.1、1.8、3.5个百分点至39.3%、58.3%、78.9%。

在企业运营表现上，2023年百强房企营业收入同比微增，增速转正，净利润降幅较上年有所收窄。竣工和结转增速较快带动营业收入持续增长，百强企业营业收入均值为395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元，降幅较上年收窄。

此外，2023年，百强房企净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降1.4、1.5个百分点。近年来受结转成本偏高、存量去化、资产减值等多重因素影响，百强企业净利率有所下降。

此外，报告显示，百强房企流动性表现分化加剧，部分央国企、民企受益于销售融资俱佳，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击现金减少较快削弱了偿债能力。

报告指出，百强企业可利用城市房地产融资协调机制获得融资，同时做好开发经营工作，增强项目信用。另一方面，百强企业应把握最新政策，盘活经营性资产，拓展融资渠道，从而增厚安全垫。房企可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，同时可在2024年底之前将经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。此外，房企可利用“三大工程”政策支持，为城中村改造与配售型保障房等项目争取融资支持。