房企“销售不力”，被房管中心要求撤换营销团队？律师：企业可以不理

8月15日，一张“南昌县住房保障中心关于欣光花园项目营销工作的函”在网上流传，引发网友热议。

函件照片显示，发函方要求汇仁集团有限公司“对销售不力的营销团队进行约谈、调整、解聘”，原因是“公司开发的欣光花园项目未能有效促进房地产市场发展，对我县整体房地产市场造成不利影响”。

南昌县位于江西，隶属于南昌市。

当天下午，银柿财经致电双方求证函件的真实性，获知7月6日南昌县住房保障中确实曾向汇仁集团发函，但双方均表示“不清楚内容”。而在多位受访律师看来，作为事业单位，南昌县住房保障中心要求企业调整营销策略这一行为，明显超出了自身该有的职责范围，属于无权的民事法律行为，并没有法律效力。

函件照片

二季度卖房11套，“严重影响我县房地产市场发展”

根据网传的照片，函件中写道：“根据《关于进一步促进房地产市场健康有序发展的通知》，我中心对你公司开发建设的欣光花园项目进行销量核查，发现该项目在南昌县2023年二季度房地产销售排名靠后，销售数据为11套，销售面积1129.11平方米，严重影响了我县房地产市场的发展。”

函件中提出，希望汇仁集团能根据市场变化，履行销售主体责任，及时调整营销策略，加大营销力度，压实营销责任，对销售不力的营销团队进行约谈、调整、解聘，并于2023年7月15日前向中心提交销售整改措施，如未提交销售整改措施，住房保障中心将采取相关措施处理。

函件的落款是“南昌县住房保障中心”，发函日期为7月6日，并盖有公章。

8月15日下午，银柿财经拨打南昌县住房保障中心电话，其工作人员表示，确实有向汇仁集团发函，时间也是在7月6日，但不清楚函件具体内容。而汇仁欣光花园项目售楼处电话一直无法接通，汇仁集团方面工作人员表示：“这是公司内部的事情，不清楚也不方便透露。”

但据其他媒体报道，南昌县住房保障中心相关负责人回应称，该公司一地产项目销售业绩不是很好，“我们发给企业，是要他们督促营销公司，开动脑筋、加大宣传，加快销售的速度，我觉得我们没做错什么。销售业绩不好的时候，就敦促他们想办法。”

该负责人还介绍，实际上除了发函给这个项目，“我们还发了好多，前十名的表扬，后十名的鼓励，让后十名的开发企业约谈营销团队。”

值得注意的是，“汇仁欣光花园”项目官方微信上一次更新还是在2022年9月17日，停更将近一年后，最近在8月7日发了一篇项目推广文章，主要内容是：“为助力人才安家南昌县，县政府从人才、契税到房票等推出多项购房补贴。购买汇仁欣光花园则最高可享5万余元政府补贴，且近期项目推出买房送车位等优惠，算下来总价能省10万元哦！”

“并不具备法律效力”

针对这一函件，不少网友质疑称，南昌县住房保障中心这一行为有干扰企业自主经营、滥用职权的嫌疑。

据了解，欣光花园项目由汇仁集团投资开发，位于南昌县莲塘老城区。汇仁集团创建于1992年，是一家专注于研发、生产、销售高档调理滋补品类中成药的大型医药企业。通过股权穿透图，其股东均为个人，分别为陈冰郎、陈年代、陈克峰、陈苏岚、陈芬兰和陈菁兰。

南昌县人民政府官网则显示，南昌县住房保障中心是南昌县人民政府直属正科级建制，属于公益一类、全额拨款事业单位。

南昌县住房保障中心介绍

“汇仁集团是一家民营企业，民营企业的性质是自主经营、自负盈亏。”北京市京师律师事务所律师王琮玮向银柿财经分析道，企业制定销售策略以及方案等是市场经济行为，属于企业正常经营行为。

北京市两高律师事务所律师梁志强补充道，作为事业单位，南昌县住房保障中心负责包括商品房网签备案、商品房开发服务、房产交易服务、经纪机构监管等等，可以提供相关的政务服务，但不具有行政管理权，无权干预企业自主经营行为。

他还表示，函件中提到的解聘营销团队，也是一种违法解除的要求。“营销人员与房地产公司之间是劳动关系，除了劳动者严重违反劳动规章制度外，不应因市场的变化而解聘劳动者，否则就是企业违法解除合同。”

“事业单位这类发函，属于无权的民事法律行为，谈不上违法，但是并不具备法律效力，企业完全可以不理睬。”王琮玮说。但是，当地企业是否接受函件要求，也要看其综合考量。王琮玮表示，虽然南昌县住房保障中心没有行政管理权，但是其职能范围里也涉及到房地产开发企业，出于在当地继续发展的要求，这个函件对企业的影响力或多或少都存在。

受访律师还强调，即便是住建局、房管局等行政机关，对于企业的正常经营行为也无权干涉。除非是企业营销策略涉及虚假宣传、恶性竞争、扰乱市场秩序等行为，政府相关部门有权出面管理。

“县级房地产市场活力有限”

“这一事件比较典型，住房保障中心的主要出发点在于提振当地房地产市场，但方式方法欠妥。”王琮玮感慨道，“在现在的经济形势下，全国的房企日子都不好过，一个县级的房地产市场本身活力就有限，当下更加举步维艰，不是一句简单的刺激消费就能复苏。”

据南昌县人民政府网站，南昌县位于赣中北部，地处鄱阳湖之滨，三面环抱省会南昌，2021年末全县户籍总人口为1073014人。2022年南昌县全年地区生产总值（GDP）实现1280.35亿元，按可比价格计算，比上年增长4.2%。

南昌县统计局发布信息显示，2023年上半年，南昌县先后出台了多项优化房地产市场的调控政策，涉及发放购房补贴、申请“保交楼”国家专项借款、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面。受此影响，南昌县商品房销售面积呈现趋势上扬的态势，房地产投资则全面复苏。

从数据来看，上半年商品房销售面积回暖、小幅调整。南昌县商品房销售面积135.85万平方米，同比下降5.4%，增速较去年全年提高24.6个百分点，较今年一季度下降9.2个百分点。其中，住宅84.50万平方米，同比下降28.3%；办公楼10.84万平方米，同比增长624.5%；商业营业用房36.51万平方米，同比增长88.8%；其他房屋4.0万平方米，同比下降20.4%。上半年，全县商品房销售额119.64亿元，同比下降3.5%，增速较去年全年提高24.8个百分点。

值得一提的是，南昌县统计局还指出，上半年全县只有5家房地产企业和15个房地产项目入库，其中含10个安置房项目，入库企业和入库非安置房项目较少。另外，商品房销售区域差异较大。上半年，南昌县商品房销售面积上1万平方米的房地产项目有38个，其中东新乡15个，占39.5%；小蓝8个，占21.1%；莲塘7个，占18.4%。余下的乡镇受基础设施建设、教育商业配套及投资环境等因素影响，房地产开发的力度不够，房地产业发展受到一定制约。

而南昌县统计局建议中，便提到相关部门要加大对房地产市场运行情况关注力度。其中明确要加强部门协作，对南昌县在建房地产项目规划许可、施工建设、销售等情况进行梳理，开展问题调研和跟踪服务工作，推进开发建设力度，确保开工的房地产项目应统尽统。 针对开发建设进度较慢的项目，督促项目单位加快开发建设力度，了解他们的迫切需求，帮助他们解决实际困难。