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地产

房企还债物企,雅生活打了一个样

来源:乐居财经

2023-07-03 22:35:30

(原标题:房企还债物企,雅生活打了一个样)

“雅居乐对雅生活的欠款不会形成坏账……我们也会向母公司催回应付款项。”

三个多月前的业绩发布会上,面对投资对关联账款的关切,雅生活服务(03319.HK)董事会联席主席兼执行董事黄奉潮作出了如是表态。

能如此有底气地放话,除了黄奉潮发言中指出的——“雅居乐的整个融资端在不断缓解,现金状况不断缓解”外,还因为在此前一个多月,今年的2月13日,雅生活与雅居乐集团(03383.HK)就已经订立一纸“抵房”协议。

据此,双方约定,如果未来雅居乐未能偿还雅生活应付款项,雅生活可以从雅居乐集团未售资产中,选定等值资产以抵销未偿还应付款项。抵销资产清单由双方最终确定,包括但不限于写字楼、商铺和商品房。

赶在上半年的最后一天,二者关于“以房抵债”的首笔交易完成落地。

6月30日收盘后不久,雅生活服务刊发了一则关联交易公告,宣布茂名雅居乐、宁乡雅居乐旅游、武汉长凯,以及云浮雅兴,将各自的该等物业转让予雅生活服务,作为持续关连交易应付款项的替代付款。

根据公告,这笔交易包括406项物业,其中347项为住宅物业,59项为商业物业,涉及总建筑面积约为4.25万平方米。该等物业合计抵销约2.823亿元的应收款:

406项物业,是否价值2.823亿元,这是公告发布之后,投资者讨论最多的问题之一。

具体来看,该等物业大部分位于三四线城市。

其中,茂名雅居乐转让的126项物业,包括107项住宅物业、19项商业物业,总建筑面积约为1.38万平方米,而它们全部位于广东省的地级市——茂名市。

根据独立合资格估值师采用的市场法评估,该批物业估值8040万元。折合下来,约5835元/平方米。而乐居财经《物业K线》通过公开资料获悉,在茂名市茂南区环市南路北侧,有一个名为“雅居乐乐活新城”的高层住宅楼盘,最新均价约为4600元/平方米。

宁乡雅居乐旅游转让的是文旅大盘,即雅居乐依云小镇的214项住宅物业。具体位置,则是在湖南长沙市宁乡市灰汤村。该批物业总建筑面积约为1.76万平方米,按照第三方提供的估值约8320万元计算,折合约4727元/平方米。

雅居乐依云小镇没有最新的销售价格可查询,不过其2022年的洋房毛坯均价约5000元/平方米,带装修均价为每平方米6000元至6500元。

云浮雅兴转让的23项住宅物业,总建筑面积约为5401.0平方米,估值2920万元,折合约5406元/平方米。

公告披露,该批物业位于广东省辖地级市云浮市新兴县新城镇文兴路南侧,而据此推测,该楼盘应该是云浮碧桂园雅居乐大名府。而相关资料显示,该楼盘的销售均价约6800元/平方米。

武汉长凯所转物业位于武汉市江夏经济开发区,算是406项物业中唯一的新一线城市项目,其中包括3项住宅物业、40项商业物业,总建筑面积约为5704.3平方米。按照8950万元的估值计算,该批物业折合约1.57万元/平方米。

根据地理位置来看,该楼盘或是武汉雅居乐花园。资料显示,其毛坯洋房、精装复式的均价约1.13万元/平方米,联排、双拼别墅的毛坯销售均价约为每平方米2.9万至3.8万。

雅生活服务并未披露406项物业的具体情况,如住宅的具体楼层、朝向,商业物业的用途、位置等,因此仅凭现有信息似乎很难断言这笔交易的盈亏。

不过,有投资表示,就目前的市场情况来看,按市场评估价结算,估计要打个7-8折才能现金套现。

“可将该等物业出售或出租予第三方以换取现金”,雅生活服务表示,变现之外,其也考虑将该等物业押予其第三方供应商,以结清应付款。

应收款压力

无论盈亏与否,在房企自身都在艰难求生的背景下,雅居乐愿意以旗下资产向物企抵销部分甚至全部服务费用,对雅生活服务而言,总是避免了关联方应收款大规模沦为坏账的局面。

数据显示,截至2022年12月31日,雅生活服务来自关联方的贸易应收款约为34.24亿元,较上一年同期的15.24亿元增长约124.69%。据乐居财经《物业K线》统计,雅生活服务来自关联方的贸易应收款规模,居于50家港股物企的榜首。

同期,雅生活服务来自关联方的其他应收款项约为8.96亿元,较上一年同期的2.78亿元增长约222.30%。

2022年,雅生活服务对关联方与第三方的贸易应收款,合计减值拨备了7.76亿元,较上一年同期的3.29亿元增长135.87%。在乐居财经《物业K线》统计的50家物企中,雅生活服务对关联方贸易应收款的计提规模仅次于金科服务(17.77亿元)和融创服务(10.30亿元)。

同期,雅生活服务对关联方与第三方的其他贸易应收款,合计减值拨备了6570.3万元,较上一年同期的2402.4万元增长约173.49%。

尽管进行了大笔计提,但整体来看,雅生活服务的应收款压力依然不小。

数据显示,截至2022年12月31日,雅生活服务的贸易应收款合计约61.53亿元,同比增长70.04%;同期,其他贸易应收款合计约38.20亿元,同比增长190.82%。

不过,饱尝应收款压力的并不只有雅生活服务。

据《乐居财经》物业K线统计,截至2022年13月31日,50家港股上市物企合计还有超过682.25亿的贸易应收款,较上一年同期的490.79亿元增长约39.01%。值得一提的是,同期,这50家物企的营收增幅均值约为10.17%。

欠债还钱,天经地义。但在开发商自己都活不好的情况下,很大可能不会去给物业公司结账。

事实上,开发商拿出旗下待售物业资产抵债,雅居乐与雅生活也并不是唯一的案列。

几天前,6月21日,方圆生活服务(09978.HK)与鹤山市富都物业发展有限公司达成了一则置换交易。后者拿出了23套住宅物业,向前者抵销了1600万元应收款项。

除此之外,恒大物业与中国恒大正在商讨134亿被占用资金赔偿方案,而大致方向也是后者拿出旗下资产抵销赔偿款。

今年5月底,金科服务向法院起诉金科股份,要求其偿还15亿全部借款及涉及利息。按照当初的协议,金科股份最终很可能会用资产抵押包里的资产来抵销这笔债。


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